上海二手房按揭收紧 中介公司面临发展压力

　　本报记者 李小刚

　　“房贷服务公司的状况有点像前些年的房产中介公司，在市场好的时候开始迅猛发展。”神州房产中介公司的孟军向记者介绍现在房贷服务公司发展的现状。

　　由于上海二手房市场的迅速扩张，以前没有被重视的二手房按揭服务开始被许多人 所关注，一批专门为二手房贷款服务的房贷公司开始大量出现。

　　早在去年，上海二手房市场的交易量已经和新房市场持平。这样广阔的市场也为国际投资者所关注，澳大利亚前总理、麦格理银行的董事长保罗·基廷也在今年的一次演讲中预测，上海的二手房市场将在不久超过新房市场。

　　有趣的是，保罗·基廷的预言马上就变为了现实。最新资料已经显示，二手房交易量已经远远高于新房交易量：2004年1至5月份，上海市二手房交易量高达1068万平方米，而新房销售只有588万平方米，二手房交易量已经达到了新房的两倍。

　　伴随二手房市场而来的就是房贷按揭市场的迅速放大，因此才出现了孟军所透露的目前主要针对二手房贷款业务的房贷公司的兴起。

　　银根收紧带来压力

　　对于二手房的按揭贷款服务，许多业内人士认为其入行门槛比较低，因此只要有充足客户资源的公司都可以涉足。据孟军的介绍，此前二手房按揭贷款服务主要还是由中介公司自己来做，规模比较大的中介公司都有自己的按揭服务部门。

　　根据业内人士的介绍，由于房贷逐渐成为许多中介公司的盈利点，因此越来越多的中介公司开始重视这块业务的发展，以至于现在出现了有些从大中介公司分离出来的贷款服务公司，他们开始吸收其他小中介公司的业务量。

　　此前，专门针对于二手房贷款的房贷公司市场十分红火，因此催生了许多新公司的出现，但是目前金融政策的出台也已经开始影响这些公司的业务。据了解，目前上海各大银行已经出台降低贷款成数、限制贷款年限、严查合同价格等措施，试图通过抬高个人贷款门槛的方式，降低由于发放个人贷款带来的风险，部分以往可以轻松拿到银行较高成数或年限较长贷款的购房者因此被挡在了银行设立的“安全线”之外。

　　最近已经有消息传来，一些股份制银行因为在房贷环节存在较大的风险，已经在近些时候停止了对二手房的贷款。而其他银行在二手房贷款方面也提高了要求，尤其在贷款成数上各个银行的规定差距就比较大。譬如，上海银行、深圳发展银行和中国建设银行规定，二手房贷款成数均不得超过房屋总价的七成；而中国银行则规定房龄5年之内的二手房最高可贷八成。但政策相对宽松的银行毕竟少数，中国民生银行就规定，除房龄在2年以内的二手房可申请最高八成的贷款以外，其余二手房贷款一律不得超过房产总价的六成。

　　面临专业化考验

　　虽然一些专业化的房贷公司已经出现，但是目前更多的仍然是中介公司自己在从事按揭贷款的业务。

　　据不完全统计，从1998年到2003年，房产中介市场一直处于高速发展的态势，到去年底，上海登记造册的中介公司及其分支机构已超过11000家。而且面对越来越激烈的市场竞争，中介公司都在业务上有所拓展，纷纷宣扬“一条龙服务”：买房、按揭、资金监管、产权过户办理等等，都由同一家中介公司完成，在交易上存在较大风险。

　　因此麦格理管理咨询公司事业发展部总监俞静表示，根据国际上发达国家经验，真正成熟的二手房市场应该专业分工细致，各个环节由不同的机构完成，以互相制约，保证交易安全、公正。

　　事实上，目前上海贷款服务市场仍处于不成熟的阶段，在上海大约有80多家公司从事贷款服务业务，但真正的专业贷款服务公司只有10家左右。

　　而目前的贷款服务公司是从中介市场细分出来的，为贷款提供专业服务的公司目前还没有一个统一的名称，其性质实际是房产中介公司和银行之间的中间机构，主要办理二手房贷款业务，从中收取部分佣金和银行、保险公司的一些返利。

　　根据孟军介绍，作为专业的贷款服务公司，主要是靠对银行贷款流程的熟悉和良好的信誉度，来为贷款者提供专业服务的，它的价值主要体现在为贷款者节省时间、减少风险，而并非帮助贷款者“走后门”。

　　目前，上海房地产市场已经有“麦格理”、“房产之窗”、“安家”等多个专业的按揭公司，但是仍有多数房产中介依然是要求客户在自己公司办理贷款。同时，房贷服务市场在手续费的收取上，也显示出一定程度的无序状态。已经有调查发现，有些房贷服务公司服务费的标准定为实际贷款额的1.5%，有的定为2%，有的却表示只有固定的400元。

　　目前市场出现的混乱局面可能会在银行收紧银根的基础上得以改观，由于市场竞争的加剧和房贷按揭难度的加大，房贷市场出现重新规范的趋势，其中最为明显的是麦格理（上海）管理咨询有限公司自揭房贷服务内幕，并推出“零收费”服务，希望二手房贷款服务公司向更加专业化的方向发展。

　　《国际金融报》 (2004年07月26日 第十四版)