上海楼市进入盘整阶段海外基金难以救市

　　本报记者 李小刚

　　今年上海房地产市场全年需求总量约2600万平方米，可供上市面积将达3000万平方米，盈余400万平方米，从求略大于供向供略大于求转化

　　海外基金的作用正在被夸大，而现在一些已经进入上海地产市场的海外基金其象征 性的意义更是大过其所起到的实际作用

　　供应量大增

　　越来越多的数据开始显示，今年下半年上海房地产市场的供求关系将得到根本性的扭转，下半年商品房供应放量的势头已经十分明显。

　　近日，上海市房屋土地资源管理局披露，今年将会出现大约400万平方米的富余供应。根据上海市房地局发布的《今年上半年上海房地产市场形势分析报告》分析，虽然2004年上半年供求关系仍为求略大于供，但到下半年将呈现出供略大于求的态势。这份报告指出，随着本市房地产市场调控措施和中央宏观调控政策效应的逐步显现，预计今年上海房地产市场全年需求总量约2600万平方米，可供上市面积将达3000万平方米，盈余400万平方米，从求略大于供向供略大于求转化。

　　上海楼市整体上供略大于求的显著特点是，普通商品住房供应量明显增加。据上海市统计局统计，今年1至6月，全市商品住房批准预售面积为968万平方米，预售登记面积为1315万平方米，两者之比为1∶1.35。同时，存量住房交易增幅强劲，交易过户面积达1051万平方米，同比增长31.3％，在一定程度上弥补了新建商品房供给的不足。

　　来自上海市房地产交易中心的统计数据也在支撑目前供应量增大所产生的影响：与去年同期相比，商品住房预售价格增幅回落明显趋缓，今年1至6月份全市房价月均增幅为1.3％，明显得到平抑。同期存量住宅交易面积达到1051万平方米，同比增幅达到31.3％。良好的二三级市场联动显示上海的房地产市场正在逐步走向成熟。

　　上半年上海市商品住房平均销售价格为每平方米5135元，去年同期为4308元。其中，每平方米在3500元以下(包括重大工程配套商品房等)占22.6％，每平方米在3500—6000元之间占31.7％，每平方米在6000—9000元之间占32.1％，每平方米在9000元以上占13.6％。

　　中低价房放量

　　今年下半年，上海房地产市场供大于求已经得到各方的认同，而其中更为引人注意的是中低价房的放量供应。

　　由于中央在宏观调控政策方面开始明显压制高档住宅的供应，因此上海市政府也制定了在今年达到“供求基本平衡，结构基本合理”的总体调控目标，在期房限转和商品房销售网上备案制等一系列措施的整体调控作用下，房地产市场强劲增长的势头适度放缓，而市场结构的合理性进一步加强。

　　根据目前记者掌握的资料和采访的内容显示，下半年上海市外环线外的供应将呈现放量的态势。据上海市房地产交易中心的统计，上海市今年商品住房上半年环线供应比例发生了较大变化，内环线内、内外环线之间的供应量一共减少了将近两成，而外环线外则增加了11.9%，从供应方面看基本形成了1∶2∶2格局。

　　上海中原物业代理有限公司的分析资料也表示，从去年年底开始由于环线内没有新的土地供应，因此市中心区商品房的供应量将进一步萎缩，而随着外环线以外郊区土地供应的增大，将导致郊区商品房的放量。

　　按照目前的统计，今年上半年上海市商品住房内环线内供应量占总量的20%，与去年同期相比减少8.4%；内、外环线之间供应量占总量的36.2%，与去年同期相比减少8.4%；外环线外供应量占总量的43.8%，与去年同期相比增加11.9%。

　　业内专家认为，由于郊区不存在动拆迁等复杂问题，因此商品房的建造速度很快，再加上配套商品房建设速度加快、配套商品房土地供应力度加大等原因，将导致外环线附近地区商品住房上市量不断增加。

　　进入盘整期

　　作为市场经济的基本规律，供求关系始终被认为是决定市场走向的根本因素。那么在目前上海市房地产市场供求关系发生逆转的情况下，关于上海楼市的拐点预期更加增大。

　　摩根士丹利(亚洲)公司经济学家谢国忠对上海房地产市场始终持悲观态度，早在去年年底时他就已经指出上海的地产泡沫已经十分严重，而他近期所作的预测更加直接地指出：“上海房地产危机迟早会到来，未来几个月房价可能出现暴跌。”

　　目前对于上海楼市心理预期的看空除去供求关系的影响之外，政策性的控制被看作是影响房地产走势的重要原因。包括提高房地产公司自有资金率和进一步严控房地产项目信贷等政策的陆续出台，已经让发展商处于风口浪尖的位置。

　　受到各种政策的影响，上海楼市中新盘的销售速度开始明显放缓，一些大型发展商对目前的态势也表现出极大的担忧。上海市许多大型开发商私下都承认，自5月份以来，新房销售速度已明显放缓。他们说，这是因为购房者均持观望态度，等着房价下跌。新楼盘中的空置率也很高，有些人估计高达40%到50%。购房者面对开始冷却的地产市场，也表现出更加冷静的头脑，持币观望的购房者信心更加坚定。

　　在现在的背景下，许多的发展商在接受记者采访时也表示，连续几年高速增长的上海房地产开始出现盘整的迹象。上海万科的总经理丁长峰向记者表示，今年下半年上海房地产市场将进入盘整期，预计盘整时间可能要在1年左右，而且也会出现部分地区的价格调整，包括房价的下跌。中房指数办公室的高级分析师陈晟也认为，在目前的情况下，今年年底对上海房地产市场来说肯定是一个坎。

　　对于下半年可能会来到的盘整预期，现在业内已经将关注的目光主要投向了外环线将出现的巨大供应，许多业内专家认为如此大的供应量所产生的压力会十分巨大，而这样上海将要盘整的区域可能会在郊区商品房首先出现。

　　这样的预测已经在部分媒体的报道中得到证实。据最新的报道显示，在进入7月之后，终于有开发商和投资人忍受不住房屋卖不出去的寂寞，公开或偷偷摸摸地举起降价的大旗。

　　7月16日，位于嘉定区曹安公路和华江路的交界处，一个在靖远路510弄的现房楼盘正在以每平方米3989元到4515元的价格出售。而事实是，之前此处的楼房价格一直保持在每平方米5000元以上。

　　除去这样公开降价的楼盘之外，根据媒体日前调查发现，变相降价的楼盘其实更多，只要一次性付款，开发商就打9.5—9.9折卖房，且已不是一家两家，而是成片蔓延，浦东一些楼盘的单价跌幅甚至已超过1000元。

　　对于已经显现出来的盘整迹象，戴德梁行一位分析人士认为，目前出现的盘整对于近些年疯狂上涨的上海楼市应该说是一件好事情，将有助于挤压过快上涨而积聚的泡沫，为长期的稳定发展作好准备，但不会造成整个上海房地产市场的崩盘。

　　海外基金作用有限

　　毋庸讳言，上海房地产市场在价格方面已经出现合理下降的趋势，这其中由于金融政策的收紧对发展商资金链方面的巨大压力是很重要的因素。

　　正是在这样的背景下，发展商开始寻找更多的融资渠道，而数目庞大的海外基金被认为是进入上海房地产市场的重要力量。

　　根据目前的报道分析，由于今年年初开始的一轮轮宏观调控让国内开发商们因资金难题坐卧不安，越来越多的海外基金在“趁虚而入”。特别是最近几个月，每个月到上海楼市来寻找投资机会的大大小小海外基金就有四五十家，数量比年初时至少翻了一番。

　　已有业内人士表示，海外基金进驻国内地产市场将是长期过程，现在只是因为宏观调控给了他们一个搭乘“顺风车”的较好时机而已。另一个值得关注的现象是，由于宏观调控让各类开发商都感受了生存压力，应运而生的是：以前是大基金和大开发商“暗通款曲”，现在却是大中小各类基金都在寻求适合自身的进入方式和合作伙伴。

　　虽然有报道透露出，海外基金的进入速度正在以两位数攀升，但是一些业内专家也指出海外基金目前在上海地产市场的作用仍然有限。

　　此前复旦大学房地产研究中心副主任华伟博士表示，目前所看到的海外基金仍然是远水难解近渴。因此从目前的情况看，想通过海外基金来解决目前上海地产市场所出现的颓势，可能还不是时候。

　　麦格理管理咨询(上海)有限公司的总经理章利华认为，海外基金对于回报率的要求是不近人情得高，就目前上海地产市场的情况而言根本不是引进海外基金的时候。不仅仅是投行的负责人如此表示，而且一些利用海外基金的发展商也透露，他们事实上更希望能够利用国内银行的资金来推进项目的开发。

　　由此看来，海外基金的作用正在被夸大，而现在一些已经进入上海地产市场的海外基金其象征性的意义更是大过其所起到的实际作用。就目前已经登陆上海的摩根士丹利房地产基金来说，每个项目区区几千万美元的投入还很难对上海地产市场产生巨大的影响。

　　因此，现在由于金融调控而造成的资金短缺现象，海外的基金还不能及时填补这个空白，而因为资金原因和供应量问题所综合导致的上海地产市场出现的下滑态势，看来还会在下半年持续进行。

　　《国际金融报》 (2004年07月26日 第十三版)