物业费难收谁之过（曝光·关注）

　　本报记者 宋明霞 实习生 韩雪

　　物业、业主纠纷不断

　　近来，北京天翌物业公司因为物业费收取问题颇伤脑筋。一个月前他们下发了物业费收取通知单，至今很少有业主主动上门缴费，小区建设和运转所需要的资金后续乏力。

　　据调查，近一段时间以来，物业纠纷不断上升，而且矛盾冲突也有激化的趋势。在矛盾纠纷中，业主的抱怨最多。业主得不到预期的服务，对再交费有些抵制的情绪。物业公司平时开支就比较大，业主再不配合，又不能停止各项服务，只有靠降低服务质量维持经营，又引来业主更强烈的不满。

　　7月初，北京观筑庭院的业主们因为双路供电变成临时供电进行维权，一周过去了，问题仍然得不到解决，7月10日，纠纷升级，业主不仅决定停交物业费，而且集体停止月供。

　　家住南四环的小秦是刚刚搬进新居的，常常上夜班的他和物业管理公司闹得不太愉快。有天夜里回来，发现小区的电梯停了。向物业反映了这些情况后，没过几天，夜里电梯还是停了。问题得不到根本的解决，想想自己每年交几千块物业管理费，连楼梯都得自己爬，小秦心里特别窝火。他联合了一些业主，决定拒交今年的物业费。

　　解决出路靠规范

　　在现有条件下，物业公司自身的主动规范至关重要。在与物业公司的交谈中，记者发现，大部分物业管理公司只设有物业投诉部门，缺少相应的咨询部门，问及工作人员一些简单的物业知识，都得不到解答，解释得也很干脆，“这里是物业投诉，我们不设咨询。”“亡羊补牢”有用，难道“未雨绸缪”反倒失效了吗？服务意识之淡泊可见一斑。

　　中国房地产协会会长顾云昌认为，解决难收费问题的关键还在物业公司，关键在于怎么在服务二字上做文章、下功夫。事实上，业主不需要物业公司理念或营销策略的炒作，需要的是实实在在的关心和体贴。物业公司花的是业主的钱，如何让他们心甘情愿地拿钱出来，需要企业潜心研究攻心术，研究让业主满意的艺术。

　　部分被采访的业主表示：“走诉讼的道路是下下策，往往只会两败俱伤。业主也好、物业公司也好，谁不想和和气气地相处呢？解决纠纷最直接的办法莫过于定一份详尽的物业管理合同，对于物业公司的收费标准，责任范围等，业主要了然于心，一旦发生意外对簿公堂，也好维护自己的合法权益。物业公司也可以趁此机会将各项费用标准明示，避免纠葛，在保护业主合法权利的同时也给自己增加了保险系数。一石二鸟，何乐不为？”

　　1994年以来，建设部和有关部门先后制定了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》等几项部门规章和一些规范性文件，保障了物业管理的发展。但法律法规也有待于完善的地方。北京市物价局与原北京市房屋土地管理局印发的《北京市居住小区（普通）委托管理收费标准》的规定中，属于固定的物业管理收费项目共有14项，收费项目的确比较繁杂。排除房价高的因素，应该承认，北京市现行的物业管理收费有些项目是不合理的。例如，一般住宅中的中修费和小修费（约占物业管理收费总额的55.6％），不应列为物业管理收费项目。如果能免除这部分费用，将大大减轻业主的经济负担，对解决物业费难收的问题不无裨益。

　　建设部房地产业司司长谢家瑾指出，加快物业管理的立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为保障行业健康发展的当务之急。

　　《市场报》 (2004年07月23日 第六版)