水库控制线下违规建房 万州三峡移民面临困境

　　□本报记者　吴传震　实习生　吴新生

　　明明知道这些建筑本来就不应该建起来，为什么还要给房地产开发公司提供合法证明呢？

　　1100多户人家花掉半生积蓄买下的住房，住了不到10年就要被拆除，淹没在长江水 面之下。原因是他们的房子建在了三峡水库不准建永久性建筑物控制线以下。这样的事情发生在重庆市万州区。

　　据万州区政府信访办公室统计，购买这些住房的居民之中，有1／3是从奉节、云阳、丰都等地迁来的三峡移民，还有1／3是万州本地的三峡移民。当初买房时，房地产公司的手续一应俱全，于是他们把国家发放的每人1万多元的移民安置款都拿了出来。本以为可以开始新生活的他们没有想到，自己的家会被三峡水再次淹没。

　　更糟糕的是，他们所购买的是在1992年后新建的住房，根据1992年国务院办公厅17号通知的规定，自1992年4月4日之后，在水库控制线以下建房“谁审批谁负责”，国家将不会给予任何赔偿。

　　既然是“谁审批谁负责”，那么这又该由谁来负责呢？明明知道这些建筑建在三峡水库控制线以下，为什么还要给房地产开发公司提供全部的合法证明呢？

　　房子是怎么建起来的

　　天子路是一条位于万州大桥下的沥青公路，路的下面就是长江的支流苎溪河，属于三峡库区范围。天子路两边住房大多于1994年以后陆续兴建。这些住房有别于沿海地区的商品房，房型老式，外观灰旧，房子的售价也相对便宜，每平方米从480元到520元不等。就是这些住房让里面的居民备受折磨。

　　长江三峡从1992年开始出现移民。这些从奉节等地背井离乡的移民远道而来，催生了万州房地产市场的发展。万州区信访办公室的邹科长是接待过天子路群众上访工作的政府官员，他认为当时天城区为了发展经济，决定炒热天子路。

　　重庆市万州区天城东海房地产开发公司(以下简称天海公司)是在天子路上进行房地产开发比较早的开发商之一。1992年，在四川省万县市天城区计委办公室工作的牟定财下海开办了天城东海房地产开发公司。当时天海公司是由天城区计划委员会和建设委员会集体出资的，到上世纪90年代末，天海公司按照国家要求与机关脱离。

　　其他房地产开发公司也参与到万州区的开发中来。和天海公司盖的房子一样，它们之中大部分都没有住房的土地使用权证(俗称“国土证”)。房地产开发公司惯常的做法是向居民许诺后来补办，但有的地皮甚至到了2002年才补上国土证。这还只是就一般的住房而言，对修建在淹没线以下的住房来说，这张证是永远不可能办下来的。天海公司的工作人员说：“这种现象在当时很普遍。”

　　实际上，天子路并不符合发展房地产的条件。《三峡工程水库淹没处理及移民安置规划大纲》中规定：“考虑防洪和泥沙淤积的可能影响，三峡库区搬迁建设最低高程为：城(集)镇、农村居民点等，在涪陵以下为182米。”也就是说，万州区的搬迁建设最低应在海拔182米以上的地带进行。但是在2002年，万州区政府信访办公室、万州区国土局、万州区建委和天城信访办公室组成的调查组所作的调查报告显示，天子路(氵吴淞口)的海拔高度为175.1米。

　　记者掌握的材料表明，在天子路182米以下共有商住楼24幢，建筑面积为88777.4平方米，其中在175米以下的10幢，175.1米至177.7米的2幢，177.8米至182米的12幢。

　　但是房地产开发公司存了侥幸之心，因为就连1981年建国后那场最大的洪水也没有淹到这个位置。“可能没有考虑到水位可能会淹到那么高。”邹科长说。

　　1994年，天海公司修建了天子苑三号楼和四号楼，这两栋房子原来是天城区计委的集资房，后来作为天海公司的商品房进行销售。之后，天海公司陆续又盖了10多栋住房。天海公司的工作人员回忆说：“当时没有考虑到水库控制线的问题，建委也没有重视，就批了。”

　　记者掌握的居民上访材料中提到，天海公司当初申请建房时，报告上写的却是在182米以上。可见当初天海公司并非“没有考虑到淹没线的问题”，而是采取某种手段规避了这一问题，有关政府部门也“没有重视”。

　　万州区移民局城迁科科长胡家海表示，1992年的国务院办公厅17号通知当年就已经下发到各级政府，其中规定不能在三峡库区建房，“机关干部不可能不知道”。

　　“谁审批谁负责，”胡家海说，“建委和国土局当然有责任。”

　　记者了解到，在利益的驱动下，一些政府部门出让土地，卷入了这股浪潮之中。比如天子路223号的金陵大厦，原是原天城区国土局的土地，建安集团公司接手来搞房地产开发。

　　这样，房地产开发公司在各级部门一路通行，获得各种合法的建设、销售手续。

　　万州区国土局地籍科的一位工作人员没有对此作出解释。他说随着行政区划的调整，当初给天子路上的房地产开发公司违规审批的职能部门也不断进行调整，其中的当事人更是调的调、退的退，很难再追究。“都是过去的事了。”他说。

　　从1992年开始，天子路确实经过了多次行政区划调整，先后归属于四川省万县市、重庆万州移民开发区和重庆市万州区。1998年，管辖天子路的是一种特殊的行政管理体制———重庆市万州区和天城开发区之间还有一级天城开发区管委会，结果变成了“两级区划、三层管理班子”。1998年8月，万州区政府的8号文件明确了各自的职权范围，但部门之间的配合直到2000年才真正发挥作用。目前，天子路所在的辖区是万州区天城开发区。

　　邹科长透露，重庆市已经将天子路的情况定性为“严重违规审批建房”，万州区肯定要追究当事人的责任。

　　居民们的遭遇

　　7月3日下午4时，已经退休的张先生又来到天海公司的售楼部。他那套在天子路246号的80多平方米住房是在1998年11月花了4万元向天海公司买下的，在2009年之前必须拆除完毕。张先生的月收入只有600元，这个事实令他难以接受。于是他从2002年开始不断向有关部门写信反映情况。

　　在万州区的天子路上，和张先生情况相似的还有1100多户人家。这1100多户人家的住房分别由12家房地产公司开发。

　　天子苑的居民们告诉记者，买房时并没有发现房子在水库控制线下，只是在买了房好几年后，天海公司依旧表示国土证正在办理之中。这样的托辞使居民们警觉起来，他们开始去万州区党委、区政府、区人大各处反映情况，要求办理国土证。

　　2002年8月29日，在万州区人大的压力下，天海公司召集了天子苑的楼长们开会，在会上天海公司表示在60天内办完国土证，并且收取了居民的办证费用。

　　2002年9月，天子苑的居民们去原天城移民局城迁科咨询，终于发现了不能办理国土证的真实原因：他们的房子“百分之百在淹没区以内，必须拆除”。至此，居民们才明白问题不仅出在国土证上。

　　实际上，在天子路上其他房地产公司开发的商品房也面临着和天子苑居民一样的问题。记者沿着天子路一路走下去，发现几乎每栋楼的居民都有上访材料，反映问题也都一样。

　　天子路223号的金陵大厦由万州区建安集团公司开发，其中25户居民是在1996年买房的。2002年初，发现房子有问题之后，该大厦的居民先后去万州区天城开发区国土局、天城开发区建委、万州区信访办等部门反映情况。

　　家住天子路289号的程先生在1997年以6万元的价格买下了恒达房地产开发公司的一处住房。在程先生的要求下，恒达房地产开发公司“通过关系”让国土局给程先生发放了国土证。但程先生随后发现这种国土证是划拨国土证，是属于集资建房而不是商品房的国土证。

　　程先生只得将恒达房地产开发公司告上法庭，8个月后在法庭立案诉讼。2003年12月，万州区人民法庭裁定中止诉讼，理由是“该案涉及相关行政机关的处理结果”，程先生交给法庭的9000元诉讼费就此“打了水漂”。

　　天子路279号的居民不仅没有国土证，连房产证也没有。其中的23户居民是从云阳来的三峡移民，1999年初经原天城区建委推荐，买了华升房地产开发公司开发的住房。华升公司只给他们办理了1998年5月以后就废弃不用的旧房产证。

　　由于没有房产证和国土证，五年多来，这些移民无法在天城开发区入户，也无法领取移民补偿金。成了黑户的他们没有身份证，成年人无法外出打工，小孩上学要交赞助费，一些移民就靠在街上捡垃圾为生。

　　谁来为错误负责

　　天子路居民的遭遇引起了重庆市政府的重视。2002年9月，重庆市要求万州区政府处理好天子路的问题。随后，万州区副区长欧阳祖辉批示由万州区政府信访办公室牵头，会同区国土局、区建委和天城信访办公室抽调人手组成调查组，对天子路三峡水库控制线182米以下修建商住楼及销售的情况作了调查。

　　2003年4月2日，中共重庆市万州区委信访办公室与重庆市万州区人民政府下发了《处置天子路三峡水库控制线182m以下商住楼的方案》。该方案显示：1993年至1999年12月，由12家房地产开发公司在天子路182米以下，即三峡水库不准建永久性建筑物的控制线以下，建商住楼共24幢，建筑面积为88777.4平方米。

　　最重要的是，调查报告认定这24幢商住楼应属合法建筑，理由是：一、土地征用是经省、市、区各级政府批准的，其中经四川省、原万县市、万州区批准土地征用的有天城东海房地产公司和天粮建司、万县经济开发公司修建的商住楼15幢，面积45210.79平方米，由原天城区政府批准土地征用的有宏达、天龙、华夏、恒达等房地产开发公司修建的商住楼9幢，面积43566.6平方米；二、立项与规划建设手续于1993年至1997年先后由天城计委、建委等部门办理，24幢楼全部有建设用地许可证、立项批文、投资计划、选址意见书、规划红线图和建设施工许可证；三、24幢商住楼是由有资质的设计院和建筑公司设计修建的；四、24幢商住楼的住户已全部办理房屋产权证。这就承认了张先生他们买的不是“黑房”。

　　问题的性质是认定了，但如何解决问题，仍然是一个大难题。

　　酿成难题的另一支力量是房地产开发公司。但十年下来，至今还在正常运作的已经所剩无几，天海公司就是其中之一，其余像恒达房地产开发公司和华升房地产开发公司这样的虽然还挂着招牌，但已经停止了大规模的房地产开发活动，更多的公司干脆就销匿无踪了。不过，就算还能找到房地产开发公司，板子也打不到它们身上。

　　《处置天子路三峡水库控制线182m以下商住楼的方案》有一段话体现了这种困境：“一是天子路24幢商住楼的土地征用是经省、市、区政府批准的，规划建设手续由建委、国土、计委办理的，从法律的角度来讲属合法建筑物，购房户无过错，要求政府部门办理“两证”是合理合法的，应依法办理两证。二是将其责任划分给开发公司，无法无据，开发商也无力承担，社会矛盾无法解决。三是按万州区委办公室万委办发【2001】45号文件规定，谁批准建设、谁负责补偿的原则采取拆迁补偿，需要几千万元的资金，从何而来。四是上报国家建委，请求纳入移民补偿，按国务院办公厅关于控制三峡工程坝区和库区淹没线以下区域人口和基本建设的通知(国办发【1992】17号)要求，都是不可能的。”

　　方案得出的结论最终只能是，“难以追究组织责任或个人责任”。

　　左右为难之下，调查组想出的新办法是：利用苎溪河的整治和开发的机会，对天子路以东(上排)的所有房屋和天子路以西(下排)177.7米以上的房屋予以保留，并依法办理国土使用证；对天子路以西(下排)177.7米以下的房屋(两幢，面积6645.8平方米)应拆迁；其中利用国家水利部和重庆市水利局批准万州区水利局为业主单位，在苎溪河天仙桥处拦河修建“天仙湖”的方案，在天子路以西(下排)修防护堤，保住天子路以东(上排)的所有房屋和天子路以西(下排)177.7米以上的房屋。

　　事实上，修防护堤所需的费用大约是2000多万元，加上拆迁补偿费用2000多万元，年财政收入约6亿元的万州区政府根本负担不起这笔将近5000万元的资金。也就是说，所谓的新办法面临难以逾越的困难。

　　居民们仍然没有停止讨说法。2004年5月，天子路居民的努力再次引起了重庆市的重视。重庆市维护稳定办公室于5月1日要求万州区政府彻底查清违建房屋及人数，并形成解决方案，最后期限是6月30日。

　　这一次，调查组又多查出了3万平方米情况相似的违规建筑，总数达到11万平方米。但由于万州区正在准备召开国家三峡对口支援会和三峡库区招商会这两个国家级的会议，重庆市政府要求的6月30日之期再次被迫延后。