2004中小户型仍是市场主力

　　今年，随着深圳宏观经济的持续、快速发展，房地产市场继续呈现稳定、健康的发展局面，房地产开发规模得到适度控制，市场销售持续旺盛，房地产价格小幅波动，基本保持平稳，商品房销售面积全面增长，中、小户型住宅继续成为市场主力。商品房批准预售面积也出现一定幅度增长，市场供求关系更加趋于均衡。

　　下表分别为去年和今年上半年同期中小户型的住宅销售详情对比：

　　通过该表可见：单身公寓由去年的617套增长为3559套，需求之大另人瞠目。因单身公寓竞争激烈，均价下调了322.966元/平方米（建筑面积）。销售面积与总面积之比也由去年的0.6%上升到3.7%。一房住宅与二房住宅销售面积和均价都有小幅度攀升。

　　去年，在一片结构调整的呼声中，高端市场的销售压力仍然明显地存在，而深圳地产独具特色的小户型物业却在激烈的市场竞争中取得了骄人的业绩。今年，在商品房批准预售面积增长情势下，小户型继2003年“闹”鹏城后今年仍然持续升温。在经历了多年不断的更新换代后，中小户型住宅的旺销已经形成深圳房地产业的一种消费模式。

　　在深圳这个具有典型移民色彩的城市，是几百万的外来人口促使小户型成为深圳地产一道亮丽风景。从过渡性住宅成为白领置业者的宠爱，深圳小户型市场已走过十几个年头。

　　然而，曾几何时，中小户型楼盘曾被认为仅仅是中低收入者的首选，正因为这个惯性思维，以往的中心区大都开发一些豪宅，使得中心区成了豪宅聚集地，中小户型都在偏远的城市边缘。发展商在开发中小户型项目时，大多数习惯把开发模式定位为单体住宅，没有绿化、配套，更谈不上社区居住氛围等其他相应设施。

　　去年出现了皇庭世纪的爆发式营销现象。顿时，它成为同类产品良莠不齐时代的个中翘楚。众多的深圳房地产业界人士都对这种“爆发式”热销进行了分析，他们认为，拥有大社区的中小户型楼盘，而且占有良好的区位和环境优势，满足城市中成长人群需求的定位；拥有成熟地段、低总价等特征，给业主提供更多的社区文化与氛围，提高了中小户型楼盘的居住功能，改变了业界以往把中小户型定位为过渡型产品的看法。无疑引领了中小户型楼盘今后的发展方向。

　　在今年上半年深圳新推出的40多个楼盘中，以小户型为主的就有11个，占总数的25%。其中新阳丽舍、精彩24家园、新桂园、朗钜御风庭、新银座华庭、阳光城市家园、蓝堡公寓都引起广大置业者兴趣。皇庭世纪也延续2003年的火爆，在2004年上半年占据福田销售额首位。

　　我们认为：中小户型持续升温启示着房地产发展必须顺应平民化趋势，但这种平民化并不是以降低产品质量为生存之道的产品路线，而是形成一种以中小户型、高质量、总价低的平民化产品趋势，因此小户型产品发展趋势给了深圳地产行业一个良好的启示，促进了住宅开发的良性发展。

　　深圳的中小户型已经形成自己独有的开发模式，首批置业、二次置业、投资置业都是中小户型业主的置业方式。抓住广大置业者的不同消费心理令开发方式引领置业时尚，是中小户型销售持续升温的恒动力。