城市土地运营“官商”求变

　　作者：谭洪安

　　土地，是当今政府宏观调控的重要手段，也是影响房地产开发的基本要素。2002年7月政府发出的土地交易制度改革令至今已经执行两年，如今改变的除了交易形式，还有交易价格和付款方式。新政策环境下的“城市土地运营”的挑战性进一步加剧，也因此而成为业界关注的焦点。

　　“城市土地运营”是去年国土资源部为首届“地博会”确立的主题，没想到一场“非典”推迟了会期，也改写了历史。到了今年，整个发展形势和政策气候都发生了变化。在地博会期间主持“2004年度推动中国城市化进程十大杰出贡献人物高峰对话”时，国内相关概念最早的布道者王志纲也发出类似的感叹。

　　但是王志纲认为，这种始料不及的变化反而是好事，业界可以由此探讨更多有意思的东西。城市土地运营难脱“官商”本色

　　用王志纲的话说，当晚现场的企业家刚好分为三个有代表性的方阵：第一个方阵是纯地产商，他们通常会遇到很多市场解决不了的问题，处境尴尬，但是没有办法；第二个方阵是一开始就在不毛之地上做城镇，所以市长管不了，逼着自己当市长，很多规划都得考虑到未来30年甚至50年；第三种就是既要肩负政府的责任，又要经营企业赚钱，必须同时让市长、老板和老百姓都满意。

　　“我觉得所谓城市运营，第一，要在市场经济而不是计划经济条件下进行；第二，如果一个城市财政能力有限，要充分依靠市场的力量；第三，城市运营商必须有政府背景。”西安曲江新区管委会主任段先念在发言中说。

　　据了解，1996年段接手西安高新区开发时，市政府只给了10万元启动资金，还有就是划拨土地，到现在，整个高新区开发面积达34平方公里，已经成为西安一个强劲的经济增长点，对全市ＧＤＰ增长的贡献达3．5个百分点，段也因此被视为西部地区城市运营的旗手。

　　他认为，城市运营必须以土地为基础，但又不仅仅是土地，必须结合当地的优势资源进行融合转化，土地才能发挥作用。目前他受西安市政府委托负责运营的曲江新区，总面积47平方公里，主要定位是旅游文化产业区。

　　与段先念相比，上海城投负责人孔庆伟所主持的新江湾城，占地面积不过6平方公里，但在寸金尺土的上海市中心，这片迄今为止最大的可供成片综合开发的土地，分量一点也不比前者轻。同时，他也是2010年上海世博会的土地运营总裁。在孔看来，在城市运营过程中，政府的合理规划、市场的高明策划以及开发商或建设单位周密的计划，三者必须互相联动，缺一不可。“这次参加地博会，我们也希望把自己放在市场的平台上，让大家来考查和评价我们的土地运营模式，力求为更多二级开发商提供发展的空间。”他说。特殊成功模式难以复制

　　不过，被业界公认为“地产思想家”的冯仑对这种政府主导的城市运营模式提出了质疑。他认为，政府不一定是城市资源分配的惟一一个主导力量，它应该考虑市场上各个主体的需要，否则就面临一个问题，每一任市长都讲城市运营，都追求自己的政绩，这个市长要搞北边，再换一个市长要搞南边，结果就是劳民伤财，在现行土地经营体制下，完全依靠政府授权而且一家独大的国有全资企业去操作，会出现很多问题。

　　而业界人士很容易联想到的是，在近一两年来中央政府大力清理整顿各地开发区的“圈地”风，尤其是在近期宏观调控政策出台严格控制土地供给后，各地方政府土地运营开发的既有模式，也许会受到严峻考验，拥有政府背景和垄断土地资源的企业，今后将面临何去何从的新难题。

　　或许不是巧合，7月12日下午招商地产与华侨城联合举办的以“社区综合开发运营”为主题的“双城会”上，同样的问题也摆在这两家企业的代表面前。

　　众所周知，过去20多年来，招商和华侨城都是以政府集中划拨的大片土地为基础，分别摸索出产业互动和旅游地产两种开发形式，获得巨大成功，成为深圳乃至全国社区地产开发的典范，现在来看，它们也称得上是国内城市运营方面的先行者。

　　最近两年，招商、华侨城先后启动其全国拓展战略，分别在北京、上海等若干城市投资项目开发，但是，在深圳本土长盛不衰的土地运营模式，在脱离了特殊的地缘和政策环境，真正参与市场化竞争后，能否成功异地复制，仍是一个值得关注的问题。

　　对此，招商地产副总经理贺建亚的回答倒是非常实在。他坦然承认，招商的蛇口开发区也好，华侨城也好，多年来的发展历程都有自身的特殊性，要在其他地方完全复制是不现实的，但他们会坚持以往摸索出来的合理发展思路，寻找能充分发挥自身特长的新的城市环境，争取实现两者的融合。

　　“至于我们的模式，能不能对如今正在或有意参与城市土地运营的业界同行有所启发，我也很难下结论。”他补充道。就是劳民?