(半年报直击) 宏观调控考验房地产上市公司

　　优势企业不怕火炼

　　自去年6月央行121号文件以来，一系列宏观调控政策相继出台，有关部门从信贷、资本金、土地、规划等多方面控制房地产投资增长过快。身处宏观调控的风雨飘摇之际，房地产行业上市公司境况如何?会否身陷四面楚歌的凄惨境地呢?上周金融街(000402)交出了一份漂亮的成绩单，其公布的2004年半年度报告让我们看到了行业优势公司的希望。

　　金融街临危不乱

　　根据金融街2004年半年报，公司今年上半年实现净利润1.38亿，较去年同期增长9.53%。管理层表示信贷及紧缩政策对房地产行业资金供给影响较大，公司从去年下半年起已采取了调整负债结构，拓宽融资渠道等措施。预计公司业绩第三季度仍会有所增长。半年报显示公司受机构投资者青睐，有多家基金现身其十大流通股股东名单。

　　虽然公司上半年业绩亮眼，但记者在阅读其半年报时也产生了一些疑问：公司半年内短期借款从无到有，增加了2.54亿，并且一年内到期的长期负债高达6亿，这是否反映了公司面临的资金压力，同时是否会给公司在年内的还款带来困难?公司2002年刚刚进行过一次增发，募集资金近4亿元。而半年报披露公司2004年A股增发申请已经获发审委审议通过。这是不是由于公司资金链紧张而采取的应对措施?公司房屋租赁业务的拓展是否也归因于宏观调控?带着这些疑问，记者采访了该公司董事会的证券事务代表于蓉。

　　于蓉首先承认了宏观调控给公司以及整个房地产行业资金供给带来的不利影响，但她认为，宏观调控对公司的实际影响并不大。

　　针对记者对公司短期还款压力的疑问，于蓉解释说，为应对目前形势，公司充分利用已获得的银行授信额度。所有的短期借款是充分利用商业银行的循环授信额度来进行的，而且目前公司的借款总额还处于授信额度以内，因此并不会给公司带来短期还款压力。

　　对于即将进行的A股增发，她表示，金融街作为一家上市公司，通过资本市场进行再融资是出于公司发展的需要，房地产行业本身就是一个资本高投入的行业，公司在去年时就已有增发意向，此次增发同宏观调控政策的关系不大。

　　谈到公司主营业务的拓展，于蓉表示，业务拓展是出于公司可持续发展的需要，因为土地开发和房产开发是一锤子买卖，而房屋租赁却能细水常流。公司原来就有拓展业务的打算，而宏观调控政策的出台坚定了公司在房屋租赁方面的信心，她表示，接下来公司会加大开发的力度和速度，同时还会增加自有物业的持有量。

　　于蓉最后表示，客观地说，宏观调控对金融街的影响不大，公司正有条不紊地推进各项工作计划和开发项目。同时，金融街作为行业内业绩比较优良的公司，非常欢迎宏观调控政策的出台，因为这有助于行业内部的调整并促进竞争的公开透明化。

　　资金压力检验企业实力

　　房地产行业是资金密集型行业，因此对信贷政策的变化十分敏感。国泰君安证券研究所的张宇认为，房地产贷款流程规范和提高项目资本金提高了房地产企业银行贷款负债门槛。土地出让市场化进程加快更是提高了房地产企业的资金运作成本。对企业的资金管理能力、融资能力提出了前所未有的挑战，使得房地产开发的资金密集型行业特点更加明显。

　　可以说，房地产行业的竞争在一定程度上已经集中于自有资金和融资能力的竞争。市场优势、市场份额正在向自有资金充足、现金流状况良好、融资能力高、品牌好的企业集中。

　　对金融街、华侨城、万科A这类成长性较好、盈利能力较强的上市公司来说，信贷收缩虽然带来资金压力，但影响并不大。银行看中的是公司好的项目和稳定业绩。金融街的银行借款增加和增发计划也反映了公司的融资能力。相反，对那些股本规模小、融资能力不强的房地产行业上市公司来说，其面临的资金压力将增大，形势相对严峻。

　　海通证券研究所的张峦也认为宏观调控在一定程度上会造成行业内上市公司的分化。目前房地产企业的融资渠道相对狭窄，主要依靠银行贷款，因此整个行业的资产负债比例在70%左右。贷款标准调整，对一些资产负债比例较高、自有资金较少的房地产企业影响更大。对金融街这类具有竞争优势的公司来说，影响相对较小。在谈到半年报显示多家基金增持金融街时，她认为这表明机构投资者对该公司的信心，而并不代表基金就对整个房地产行业看好。

　　前景仍不明朗

　　宏观调控对房地产行业的影响已经显现，2004年第一季度城镇房地产投资增幅落后于城镇投资增幅6.7个百分点，1至4月住宅投资增幅落后于全社会投资额增幅12.4%。房地产投资增速回落有利于房地产行业继续保持持续快速健康发展。但宏观调控对房地产行业上市公司的影响究竟有多大仍难以准确判断。

　　海通证券的张峦表示，2004年全年房地产开发投资增长速度将放缓，宏观调控产效果将进一步体现。另外，今年4月国务院提高房地产投资项目资本金比例及信贷收缩等政策对房地产行业上市公司的影响并未完全显现，有一个滞后效应。因此，房地产行业上市公司2004年半年度报告对宏观调控效果的体现仍不明显。最终结果如何仍待日后检验。上海证券报张喜玉程勇