宏观调控造就“资本为王”

    3年前，港商李先生来沪时，有人建议他投资房地产，他没有动作；但最近他改变观望态度，专程来沪通过媒体记者对房地产做了详尽咨询，从房地产市场走势，到各类房市产品的供求等，决定涉足房地产业。

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    目前，海外资金纷纷涌入内地房地产业。从从事二手房中介的台湾信义、21世纪不动产，到进行房地产开发的凯德置地、信和置地等，以及专事房地产金融的麦格理管理咨询公司、ING等，都对中国房地产业的投资呈提速之势。这是中国加强对房地产业调控、严格规范土地市场以后，境外资本对我市场的直接反应。

    中国房地产将更加规范有序，并快速进入“资本为王”的时代，很多实力雄厚的外资企业决定把握时机，在这个大市场中占领重要席位。

    外商眼中可投资的优质产业

    日前，麦格理管理咨询（上海）有限公司总经理章利华对记者说，“外资一直在等着机会进来，今年中国对外资金融开放领域的加大，也是外资加速进入中国的一个重要原因。”

    “到2012年，我们的店面总数将要达到1500家。”台湾最大的二手房中介公司信义房产管理咨询（上海）有限公司总经理夏智亮说，“现在，我们的门店在200家左右，已经进入了上海、苏州、南京、杭州、北京这些城市，我们会陆续进入更多的城市，要成为中国二手房中介第一品牌企业。”除了信义房产，21世纪不动产不久前也在天津成立区域分部，正式进军天津市场。

    作为行业中坚力量的外资开发商，更是不遗余力的大展身手。新加坡的凯德置地就是其中的代表。中国区执行总裁林明彦称：“在未来5年内，我们的投资规模将翻一番。现在，我们在中国市场的投资规模已超过120亿元人民币。我们将不断寻找契机加大在上海、北京的居住和商用房产投资，积极开拓广州市场，密切关注重庆、成都、大连等二线城市的发展。”

    一直和中国内地市场息息相连的香港房地产企业，投资更是迅猛。香港房地产五虎之一的信和置地，除了参股来福士广场19％外，一直在内地没有投资。今年，他们一改多年对中国市场的观望态度，携手中海地产在内地四处出击。4月，连连在成都、深圳拿下两大地块。至此，香港地产五虎将齐聚内地。

    不久前，美国洛克菲洛集团宣布参与上海外滩的改造。香港嘉华集团也明确表示，要把在上海的投资额增加至集团总投资额的30％至40％。除此之外，还有新鸿基、瑞安地产等地产大佬们也在伺机而动，准备加速发展。

    6月8日，摩根士丹利发言人透露，由大摩房地产基金注资的上海盛融公司未来将主要关注内地的房地产市场开发，资金将主要投向上海的房地产项目，业务包括房地产企业的并购，不久后盛融很可能吸收熟悉房地产操作的企业加入。就在10多天前，以摩根士丹利为首的财团刚刚从中国建设银行成功拍得账面达28．5亿元人民币的房地产不良资产。据悉，大摩还将联手美国雷曼兄弟公司各入股25％，参加上海永业公寓二期，估计涉资达人民币2亿元。

    从业内不断传出的信息表明，盛融的行动还在继续，那些在宏观调控中面临资金压力的房地产公司很可能成为其下一个猎物。

    不久前，排名世界前五强的房地产基金荷兰国际集团ING收购了RODAMCOASIA公司在北京和上海的两个房产项目。此前，荷兰国际还与上海复地集团签约，共同投资兴建ING在上海的第一个商品住宅项目。近期ING又在上海宣布，刚完成一项亚洲房地产基金收购项目，将全部投入中国市场，这使ING在中国的房地产投资总额翻了1倍。上海复地还与摩根士丹利合作投资约5000万美元建设“复地雅园”。

    外资在我国房地产业中的地位已经举足轻重。据有关人士预测，在未来两三年内将有3亿至20亿美元的海外资金直接投向中国房地产市场。在上海，外资投资已占整个市场总量的13．7％。可以肯定，在这轮投资提速之后，外资在我国房地产业中的比重还会进一步上升。

    海外基金在中国大展拳脚

    在内地收紧借贷之际，资金充足的外资基金将内地房地产项目瞄准为囊中之物，为他们逐鹿中国房地产市场铺下红地毯。

    今年7月5日，万科集团发布一项境外融资公告引起市场的关注。万科通过向总部设在都柏林的房地产专业服务公司HI公司贷款3500万美元，支持其在广东中山的一个项目。总经理郁亮说，中国房地产融资刚开始，大家都处在摸索和尝试阶段，对万科而言，会考虑效率、经营水平和综合国际国内金融形势，来决定的自己的选择。

    再往前，6月24日，东亚银行与怡禾房地产公司签约，为北京的中央商务区“温莎大道”项目提供外币按揭服务，永亨银行也以同样方式与怡禾房地产签约。在上海、杭州，包括汇丰银行、东亚银行、永亨银行在内的多家银行都在与众多房地产项目亲密接触。业内人士称，不受“银根收紧”影响的外资银行正在房贷新政下全力开拓中国按揭市场。据悉，东亚银行在上海、深圳两地分行各自的按揭业务都已达20亿港元。

    2003年，凯德置地在中国建立了房地产基金，基金的规模在1亿至2亿美元。据悉，凯德置地早期在华投资已取得了巨大收益。2003年，其在海外收益中，中国市场占有很大比重。林明彦透露：“中国市场的税前收益占集团总收益的31％，较2002年的12％增加了18个百分点。”

    麦格理管理咨询（上海）有限公司总经理章利华说：“现在，欧美很多企业，甚至包括很多私人基金，都在找机会进入中国。”基强联行投资顾问董事总经理陈基强也透露，现在每月平均有20至30个海外基金到上海，寻找房地产投资机会。他们主要是美国、欧洲，甚至是中东基金。

    房地产金融资产证券化与中资寻求海外上市等也在加紧进行中。复地集团旗下的复地股份有限公司已在香港上市募集资金17亿港元。顺驰将联手摩根士丹利，在近期赴香港上市募集资金10亿港元。为参加外滩源项目，上海新黄浦(资讯 行情 论坛)集团已与美国洛克菲勤国际集团签约，双方将组建中外合作企业。日前2004年中国房地产金融资产证券化论坛在上海举办，这次论坛由美国第二大资产公司房利美和文广新闻传媒集团的第一财金主办，会上讨论了如何结合房地产资产证券化的国际成功经验和中国特色，提供为中国市场的金融服务。

    外资购并、合作、投资机会显现

    麦格理公司总经理章利华明确表示，“这次宏观调控，将一些实力差的中小房地产企业淘汰出局，腾出很大市场空间，对我们来说是很好的机会。”曾经一直为拿不到土地而苦恼的章利华，最近遇到好多企业找上门来要卖地给他们。章说：“原来我们一块地都找不到，现在可以挑挑拣拣了。”有外资背景的东方海外房产集团市场营销部总经理张永顺也表示，最近，不断有企业要向他们转让土地。“原来许多本地房地产公司占据了天时、地利、人和的优势，但是实行土地拍挂标制度以后，房地产公司自有资金的劣势就会不断体现出来。”东苑房地产集团董事长侯抗胜说，本土企业市场竞争的区域优势会越来越小，企业的运作机制会不断的市场化。

    “现在对大量的境外资本进入中国市场是个极好的时机，据我们所知，目前市场有大量的未建和在建项目，因受银行紧缩信贷的影响，在资金严重吃紧的考验下，已经出现一些甩卖行为”，专门从事商业房地产投资的仲量联行中国区董事陈立民表示，已有太多项目谈过，有的正在收购过程中。主要从事项目融资和具体运作的新汉业不动产机构的副总裁港曦说，“受宏观调控的影响，大量小型企业顶不住资金链的压力，所以选择出售项目或转让股权等方式寻求合作。”中房指数系统的陈晟传达了同样的信息，“目前确实有很多公司在谈项目收购和项目转让事宜。”

    凯德置地不久前以人民币4000万元收购了上海奥胜房地产有限公司，取得了他们在闵行华漕销售的15万平方米土地，计划建设低密度住宅。

    近期凯德置地又通过收购，在上海获得另一个项目。来自外资企业的信息，“在上海，无论内环，内外环之间、还是外环以外，都有土地、项目及半成品项目在洽谈中。”

    购并潮需要大量资金，包括摩根士丹利、美国雷曼兄弟公司、荷兰国际集团等都在寻找机会。仲量联行中国区董事陈立民说“大量项目所涉的资金相当庞大，动辄就是10个亿，这为资金雄厚的海外资本提供了进入的间隙和机会。”。他认为，在宏观调控下，对房产商的人才管理和经营水平提出更高的要求，继续生存的房产商要将研发、决策、融资机制融入到日常运作中，外商的管理资源优势或许能受到本土企业的欢迎。