商业地产结构失衡（置业提醒）

　　陆昀

　　在城市化浪潮的推动下，近几年商业地产开发如火如荼。相对于其他房地产产品，商业地产开发更高的利润空间令众多开发企业趋之若鹜，作为城市的门面，商业地产业也在许多城市被决策者们大手笔地放入城市发展的版图中。

　　但当越来越多的中心商业街崛起，越来越多的ShoppingMall以“巨无霸”的规模超前进入各个城市，各种传统及新型商业为市场份额展开激烈竞争时，人们已开始在激情火爆的商业地产开发中寻求商业地产的平衡发展尺度。

　　近日，中国商业地产权威人士云集呼和浩特，一场由中国商业地产联盟、呼和浩特市人民政府举办的中国商业地产与商业运营论坛，就商业地产的前景与均衡发展进行了深入探讨。

　　城市化进程中的一个非常重要的问题是经济社会能否贯彻科学发展观，国务院和很多专家学者对此高度关注。长期在中央政府流通部门从事研究工作的国务院研究室综合司副司长陈文玲女士提出，目前，从全国来看，商业网点总体布局不足，农村的商业网点建设，特别是县以下的乡村，正规的商业网点建设基本上还是空白。我国北方和西部的农民，90％以上的消费品购买是在集市完成的。县以下的购买者大件耐用消费品90％以上是在县城买的。而县城的商业网点基本上还保持原状，发展不是很快。

　　陈文玲认为，从总量上分析，商业网点肯定不足。但是，目前应该更加关注结构问题。商业地产的问题不是在供给总量上，而是在结构上，集中表现在七个方面。

　　首先，在部分大城市或中型城市出现了几轮盲目投资，建造大商场的高峰，然后又出现了几轮破产倒闭的高峰。

　　她认为，目前突出的问题是，并没有找到一条路径来控制这种盲目的投资和建设引发的倒闭、破产。这种盲目的投资建设在一些地方还在继续，破产和倒闭还在继续。引发出商业设施、资源浪费等一系列问题。上世纪80年代，郑州5家大商场拉开了“中原商战”的帷幕，最终在1平方公里左右的地方发展出13个商场，据说除了1家盈利，其余12家都是在亏损经营。而现在该地还在准备投资建设两个超大型的商场，一个60万平方米，一个是40万平方米。

　　第二，商业街的建设存在很大的盲目性。商业街的建设要有规划，有特色，有些商业街豪华程度很高，但是，根本凝聚不了人气、产生不了商气，生意很箫条。

　　第三，把会展中心作为城市品牌及标志性建筑来打造。现在全国室内的会展中心已经达到了320万平方米，比被称作世界“展览之王”的德国多出120万平方米，但现在各地还在规划建设会展中心。按照这种势头发展，预计到2005年，全国的会展中心有可能达到500万平方米，而目前的利用率还不足30％。这意味着将产生严重的过剩，造成资源的浪费。

　　第四，不顾当地的购买力，不做流动客源购买力分析，过度超前打造ShoppingMall。有一些地方甚至同时建设多家大规模的购物中心。

　　第五，盲目规划建设中央商务区。中央商务区是高度繁华，高度集中的办公区，其主要对象是跨国公司、大型金融机构，我国具备建立中央商务区的城市仅有二三个，但目前全国已有40个城市在规划中央商务区，其中有2个城市人口不足20万，存在非常大的盲目性。

　　第六，现代物流走入误区。很多物流区并非在做存量资源、各种运力及物流环节整合，建造高速运行的现代物流系统。而是大动土木，大肆圈地。好多物流规划都是在十几平方公里，最高有几十平方公里，几乎是一个小型城市。规划后，大部分在建仓库，甚至开发房地产。

　　第七，盲目地建设传统的批发市场。随着经济的发展，传统的批发市场正在转型升级为现代化的市场形式，但有的人还将其作为发展重点。致使一些批发市场建成以后没有人进场经营，出现“空洞化”。

　　《市场报》 (2004年07月20日 第十六版)