房地产热背后有隐忧（宏观地产）

　　应刚

　　在目前举行的中国住宅产业发展高级论坛上，建设部副部长刘志峰认为，今年的房地产市场虽持续走热，但仍存在着一些问题。

　　房地产热中隐忧

　　目前，房地产市场呈现供需两旺的态势，初看起来，这对一个行业来说应该是件好事，然而刘部长对此提出了自已的看法。

　　他认为房地产市场是个比较特殊的市场，根据建设部最近的一项统计资料，结合目前业内房地产公司开发资金来源看，企业自有资金在其中所占的比例平均只有16％，仍然偏低。全国约两万家房地产开发企业，真正有实力独自利用自身资金开发房地产项目的并不多，许多都是靠金融贷款模式，而且规模偏大，这样不但引起了拆迁纠纷等一些社会矛盾，而且引起了钢材、水泥、电力、运输等相关行业的全面紧张。

　　刘志峰指出，一些地区房价出现过快增长，大起大落。这种情况应该说是不正常的，但在目前我国经济高速发展的情况下，房价很难下降。对此，政府出台了一些宏观调控措施，力图使房价涨幅控制在一个合理范围内，这个数字约为3％左右，这样老百姓买房与银行利率相比，不会亏本，房地产市场也才能健康发展。

　　补偿机制不合理

　　刘志峰在提到前不久对嘉禾的调查时表示，虽然嘉禾事件过去后，中央对于拆迁工作的指导思想是控制拆迁规模，规范拆迁行为，同时也出台了一些政策措施来进一步进行规范。但到目前为止，许多地方的拆迁仍然存在着两个突出问题：一是补偿机制不合理，补偿价格仍然偏低，补偿程度不足；二是补偿没有到位，拖欠补偿款现象在一些地方较为严重。

　　这两个问题带来的后果表现在和去年同期相比，群众因为拆迁问题上访的比率虽然降低，但上访的绝对数量却有所上升，损害了地方发展的稳定。同时，一些地方上马的房地产项目表现出“三超出”：超出了地方经济发展的承受力，超出了地方老百姓购房的经济承受力，超出了地方房地产发展的正常速度。

　　对此有关部委将按照中央国务院部署，对土地市场治理整顿保持从严态势，要在全面清理检查的基础上，重点清理检查去年以来新上项目用地情况，尤其是要清理检查违反产业政策的用地，整顿违法批地、非法占地行为，对不符合法律法规和国家政策要求的在建和拟建项目一律停止审批、供应建设用地。

　　刘志峰指出，地方政府以及房地产开发企业也要对此正确理解，不能片面理解为国家开始打压房地产业。相反正是国家仍然扶持房地产业，采取这些措施是为了规范房地产业，让其少走弯路。

　　房地产业发展粗放型

　　刘志峰说，从目前我国的房地产发展总体框架来看，房地产业发展仍然属于粗放型。

　　首先，房地产发展中商品房供应结构不合理，从2003年、2004年上半年的商品房供应结构来看，非住宅项目供应比重大，低价位房供不应求，高价位的多是别墅和商用地产，而老百姓真正需要的中低价位的经济适用房较为缺少，从产业结构上反映出房地产商们多有贪多求大的心理。

　　其次，供销总量差距扩大。尽管去年和今年上半年房地产业持续走热，新楼盘层出不穷，但从总体供给和总体需求来看，供销总量差距加大。

　　三是各地投资性购房比重提高。目前在楼市中，已经出现了一定数量的以购房投资为目的的购房者，国家鼓励购房者购房自用，并鼓励二手房市场交易，但不提倡投资者盲目炒房。

　　此外，我国房地产业粗放型发展还体现在建筑业中建筑能耗高、建设质量较差、各项建设指标较低。目前，我国建筑能耗是相同气候条件发达国家的3倍。由于建筑材料性能和建筑技术较低，保温效果较差，使得冬季取暖能耗普遍高于欧美国家；采用新型墙体材料只占35％；因造粘土实心砖，每年毁田现象比较严重；一些地方不顾自身资源条件，盲目发展高耗水、耗能、高污染项目和大草坪、水景观等，因此目前建设系统资源节约的任务十分艰巨。

　　除解析了房地产业发展的这些问题外，刘部长还指出了我国房地产业的统计数据还存在不足，比如每年的一个常见数据：房产均价，现行的做法是把高档住宅和低中档住宅价格混同统计，而精确的统计方法应该是高档住宅的均价与低价住宅的均价分开统计才显得更加合理。

　　《市场报》 (2004年07月20日 第十五版)