苏州土地拍卖遭遇冷场 南京中介进入黑七月

　　苏州

　　8幅地块，3幅竞争拿地，3幅自然出让，2幅无人应价流拍，这是7月10日苏州市土地储备中心今年第六次公开挂牌竞价出让会上传来的信息。与去年同期面积5万平方米以下均属小地块、动辄总价过亿元的火爆场景不同，本次拍卖会的8幅地面积均在1万平方米上下，竞争最激烈的一幅地成交时不过比底价上涨了20%。

　　事实上，5月份苏州土地储备中心举行的第五次拍卖会上已经出现了“冷场”现象，6块参加拍卖的土地3块流标。由于今年以来地块流拍现象频频出现，一些分析人士指出苏州地价高于未来市场预期的情况已经比较明朗，调整地价势在必行。

　　一直以来土地拍卖都是房产市场的“晴雨表”，业内人士和购房者因此预测6月继续高开高走的苏州房价会随着地价调整而“水落船低”，记者为此专门采访了中房指数系统高级分析师陈晟。

　　陈晟认为，此次拍卖进一步证实了目前金融政策不明情况下一些资本雄厚企业的观望立场。在某种程度上，土地可以被看作一种货币，它的价格波动主要受到市场供需的影响。“对于市场而言，土地价格回归正常是件好事情，”陈晟表示，“在目前的三级市场上，稳定是一个主旋律。”

　　陈晟同时指出，受到宏观政策因素的影响，房地产开发企业正经历洗牌，在双轨制的大背景下，地块拍卖并不是开发商拿地的惟一途径，这也是造成此次土地拍卖“冷场”的原因之一。由于目前苏州方面加强了土地核查力度，规定对征而不用的土地，超过两年的将依法收回，客观上也加大了中小开发商持有土地的难度。原本是“香饽饽”的土地，正变成一些实力薄弱开发商手中的“烫手山芋”。个别资金链出现断裂的开发企业已经开始采取寻求资金、利润共享的“傍大款”式解决危机。目前一些实力较强的企业如中海等已经改变策略，预留资金等待上门寻求合作的土地项目。

　　有数据显示二季度江苏省房地产业企业家信心指数为138.06，比上季度下挫18.64点，跌幅居八大行业首位。对此陈晟的理解是，相对于以前市场的盲目自信而言，现在的情况比较正常。“目前大开发商持币等待、小开发商信心略不足的局面对于市场的长远发展反而有利，是件好事情。”

　　南京

　　来自权威部门的数据表明，今年前6月，南京二手房的实际交易量为2.7万多套，较去年同期的2.95万套虽略有下降，但扣除契税取消优惠政策、税率恢复到2％等因素影响，有效交易基本持平。值得注意的是，约有六成的二手房交易量，是在绕开中介公司的情况下完成的。

　　记者随意浏览各家专业房地产网站的二手房信息发布栏发现，大量的卖房和购房信息后面，都加上一个括号，注明“免中介”。由于此前南京市房管部门规定二手房中介代理费自7月起由原来的最高按成交价格总额的2％下调到1.4％，预计可能造成房产中介的整体利润直接减少30％，如果市民继续回避中介无疑将造成“釜底抽薪”的双重打击，对于南京的中介机构而言，日子正变得越来越难过。

　　目前南京有房地产经纪资质的房介公司已达800多家，没有资质的“黑中介”数量或许更多，一些非法小中介一方面把佣金降低到0.5％—0.7％，另一方面却通过“暗箱操作”赚取差价。上海汉宇物业代理有限公司总经理施宏睿在接受记者采访时表示，中介公司的诚信与否将直接导致他们将来的生存与发展。南京市民绕开中介自己交易，主要是由于目前中介市场不够规范，部分市民未从市场上获得被承诺的服务项目，因而倾向于自己寻找直接交易的网络平台。

　　施宏睿说，政府短期内不会再次下调中介佣金，成交量的减少将促使中介机构从价格战转变为“服务战”，通过提升全方位的专业服务争取客户。事实上，中介在整个二手房交易过程中的作用不能被忽视，无论是贷款、议价还是售后服务，由于中介机构对于买卖双方的基本信息都进行登录，相对于没有信息规范制约的网络，肯定会提高交易的安全系数。

　　中房指数系统高级分析师陈晟则指出，国外所有的房产交易都是通过中介机构完成，因此个别中介赚取违规差价的行为虽然在一定时期内得逞，但随着市场的完善成熟，市民对于中介的依赖将会逐步提升。

　　无论施宏睿还是陈晟，都对于南京中介市场未来的发展前景持乐观态度，相信随着一段时间的市场整合和服务提升，中介机构在协调价格和规避风险方面的优势将逐渐显现，南京二手房买卖“自销”量大幅上升现象不会持续很久。

　　《国际金融报》 (2004年07月19日 第十一版)