600万VS1700万沪郊商品房下半年井喷？

　　本报记者 李小刚

　　从现在的情况分析，今年下半年上海市商品房的供应量至少会保持在1700万平方米已经是“板上钉钉”的事实

　　由于市中心区土地供应始终没有增加，而上海郊区的土地在去年年底之后供应量比 较大，再加上上海市政府要加强中低价商品房的比重，因此郊区新盘肯定会有放量

　　“从现在的估算来看，今年上半年完成的商品房销售面积有600多万平方米，预计下半年的供应量会达到1700万平方米。”中房指数办公室高级分析师陈晟对今年下半年上海地产市场的总体供应情况给出了自己的分析。

　　由于今年年初上海市政府有关部门的负责人已经公开表示，上海市房价的涨幅将控制在12%的限度之内，因此陈晟分析，如果要控制这个上涨幅度，那么今年全年上海市商品房的供应量肯定不能少于去年的水平，甚至要超过去年的总量。

　　据资料显示，2003年上海市商品房销售面积达到2300多万平方米，而根据目前掌握的统计数据表明，2004年1-5月，上海市完成商品房销售面积588.05万平方米，比去年同期增长18.2%；商品房竣工面积480.83万平方米，增长29.6%，增幅高出销售面积11.4个百分点。

　　因此，从现在的情况分析，今年下半年上海市商品房的供应量至少要保持在1700万平方米已经是“板上钉钉”的事实。

　　观望造成600万

　　对于上半年只有600万平方米的商品房销售面积，上海中原物业代理有限公司研究咨询中心总监刘文超认为主要的原因在于政策的影响。

　　“一般来说上半年是房地产市场的淡季，下半年从10月到年底将是旺季。”虽然刘文超从房地产市场的一般规律分析了上海地产市场的变化，但是他也告诉记者，政策变化是影响房地产市场最为重要的因素，因此今年上半年的销售面积不多的情况，在很大程度上是因为去年上海市规划政策的出台。

　　“上海去年对于市中心区容积率的限制直到11月才正式出台，此前许多项目的方案都不知道应该怎么做，因此很多的项目都在11月以前搁浅。”刘文超认为上海各项政策没有明确出台，致使中心区许多的项目被压住，因此导致了今年上半年供应量没有增长。

　　根据中原物业代理公司的分析报告显示，随着2003年11月《上海市城市规划条例修正案》和上海开始控制中心城区房地产开发的“双增双减”政策措施的出台，上海市（不含浦东地区）在此时间段之前约200多个住宅项目由于规划限制被暂缓开发的问题得以解冻，预计这些项目的总体量在1000万平米以上，而且大多集中在环线以内尤其是内环线附近，考虑这些项目的上市准备期（包含动迁期）估计在2年左右，故上述项目预计在2005年底及2006年初将开始大批进入上海市场，届时上海住宅市场的中心区次中心区一手供应量较比目前会有较大幅度提升。

　　也正是由于上海市中心区一手房供应量没有得到增长，因此刘文超表示，现阶段中心区、次中心区一手房供应量不足，导致二手房交易价格还在呈现上涨趋势。

　　但是陈晟向记者表示了比刘文超更多的看法，他认为上海地产市场上半年的观望气氛并不仅仅是由购房者所构成的，开发商也处于对市场的观望之中。

　　“今年上半年销售面积只有600万平方米，很大程度上还有宏观调控所带来的观望气氛的影响。”陈晟认为从去年开始中央政府就开始出台各项针对房地产市场的各项政策，使得许多开发商看不清市场的明确走向，因此许多开发商开始按兵不动，观望政府政策的意图和市场的走势，希望在情况明朗的时候启动自己的项目，因此许多本应在上半年开盘的项目被推迟。

　　根据陈晟的估计，随着下半年宏观调控政策形势更为明朗，影响房地产市场的各项金融政策的稳定，上海市房地产市场的供应量必然会有极大的增长。

　　1700万从哪里来

　　下半年上海市为保证房价涨幅在合理的区间内，供应量的增加是个必然趋势。刘文超认为，下半年的供应量增长主要还是郊区盘的大量上市。

　　事实上，在4月份时上海市房地资源局局长蔡育天对于上海商品住房市场的今后走势发表了他的看法：首先是供求关系更趋优化。以改善居住条件、动拆迁、外来人士和投资人士为需求主体的商品住房需求总量，今年预计达到2600万平方米。全年施工面积增幅较大，约7000万平方米，后市供应充足。今年上海商品房住房的供应量预计将达2700万平方米，供求基本平衡、供略大于求。而且今年上海房地产市场供应结构将更趋合理，上海配套商品房、普通商品住房的供应都将放量，其中普通商品住房的供应量预计在1600万平方米以上

　　在此基础上，根据刘文超的监测，由于市中心区土地供应始终没有增加，因此在下半年上市的新盘中市中心的楼盘不会很多，而上海郊区的土地在去年年底之后供应量比较大，再加上上海市政府要加强中低价商品房的比重，因此郊区新盘肯定会有放量。

　　“郊区的土地很少涉及拆迁的问题，因此郊区项目的推进速度很快，大约有半年多的时间就可以销售，因此去年年底获取的土地，今年下半年完全可以上市供应。”刘文超认为上海郊区的新盘供应量必然很大。

　　不久前，上海房地产交易中心对于所有在售楼盘的官方统计数据显示，郊区楼盘在中价在售房源中比例高达73%，市中心区的楼盘几乎完全退出了中价楼盘的行列。

　　对此，陈晟认为，下半年郊区供应量的同时放量是否能够被消化值得思考，因为1700万的供应量大多集中在郊区，肯定会给郊区房价造成很大的压力。“而与此同时，市中心区的楼盘并没有太多的供应，是不是会进一步造成中心区楼盘价格还要上涨的压力，现在已经有这样的趋势。”

　　其实，对于这样区域性的集中放量，已经有业内人士开始关注，大家都担心上海地产市场出现走强区域更加走强，供应量增大的郊区出现下跌的情况。但随着土地出让高峰向郊区的转移，上海近郊一手房市场将取得长足的发展，这样将会直接改变上海整体房价的增幅，达到上海市政府的预定目标。

　　但是，上海市郊区新楼盘的压力已经出现。根据中房指数办公室发布最新报告显示，6月上海市房地产市场与上月相比，房价涨幅明显放缓，在被中房调查的33个楼盘中，有19个楼盘价格出现了微弱下跌的迹象。

　　从指数调查样本来分析，住宅类33个楼盘的加权平均指数依旧上涨了0.7%，这表明上涨总趋势没有改变。但是，楼盘价格上涨的只有14个，平均涨幅为7.3%；同时，出现价格下跌的楼盘却达19个，数量比以前明显增加，平均跌幅为5.3%。

　　具体的分析情况显示，中心城区的楼盘价格仍然处于上涨的态势，而郊区楼盘则呈现微跌状况：长宁区内环线外侧靠近苏州河的某个楼盘，均价攀升到万元大关，另外徐汇区漕溪路内环线外侧某楼盘，均价从1万元攀升到1.1万元；而在下跌个案中，地处普陀宝山的大华板块中某楼盘跌幅最大，为7.2%，均价从8080元滑落到7500元。

　　供需双方博弈

　　今年上海市房地产供略大于求的局势已是定局，而且受到宏观调控的影响，供求双方都进入了相互观望的博弈状态。这两大因素的相互作用，业内专家认为将影响上海房价的走势。

　　刘文超认为，近几个月来上海二手房市场出现的交易量萎缩，主要在于供求双方都有自己的心理预期，供方仍然希望价格向上走，而购房者认为价格会下来，因此两者出现了相互博弈的心理，同样一手房市场也面临着相同的情况。

　　但是，他表示这样的态势不会保持很久，现在就看谁能撑得更久。“我预计购房者挺不了太长的时间，可能再过二三个月，购房者看到房地产市场价格没有下降就会入场购房，到时房价还将是向上走，不会出现大幅下跌。”

　　《国际金融报》 (2004年07月19日 第九版)