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就在大家关注国家宏观调控已取得明显成效时,蓬勃发展的房地产业却成了一个例外。虽然房地产投资增幅有所回落,上半年同比增长28.7%,比1季度回落了12.4个百分点,但房地产价格上涨势头依然强劲。统计35个主要城市房地产价格变化情况可知,今年2季度同比上涨12.6%,比1季度上涨2.3%。在目前宏观调控的经济背景下,为什么房地产价格还在持续快速上涨呢?这一问题变得越来越敏感,也引起了人们广泛的关注。
一谈到房地产价格持续上涨是否合理时,几乎所有的房地产开发商、地方政府及相关主管部门都异口同声地表示,庞大的市场需求推升了房地产价格的持续上涨。那么,这一市场的需求又是如何构成的呢?按照房地产专家的分析,就住房需求而言,有真实需求与被动需求之分。但是,有一个情况值得关注,类似拆迁的被动需求比重在不断上升。
那么,为什么地方政府会乐于主动性地刺激房地产市场需求呢?这与所谓"经营城市"的观念有关。几乎所有的地方政府领导官员为了树立自己的政绩,都搞"大兴土木"的城市形象工程。但是,搞城市市政建设,需要大量的资金来源,土地批租成了地方政府获得资金的重要渠道之一,这导致土地价格循环上升。所以,在一定程度上讲,房地产业的繁荣兴衰,已经与地方政府的利益牢牢地捆绑在一起了。
虽然土地价格在不断上涨,但"各方神仙"却还是在纷纷进入房地产业,其背后的真实原因是目前房地产业的高额利润具有强大的吸引力。数据显示,2003年全国房地产企业负债率75.8%,比工业企业高10%,但行业平均利润高达69.2%。
那么,房地产价格快速上涨是否存在着市场风险呢?从表面上看,房地产业的繁荣并不存在着什么风险,但如果我们从房地产金融角度来分析这一问题时就会发现,房地产业的繁荣背后潜藏着巨大的风险。有一项统计显示,截至今年5月末,在中国17万亿元贷款总量中,房地产相关贷款有2.5万亿元。但在这17万亿元贷款中,以房地产及土地抵押的贷款,要占到50%的比重。一旦房地产价格或土地价格发生波动,所隐含的市场风险是极大的。
房地产金融风险还体现在以下两个方面:一是80%左右的土地购置和房地产开发资金,都直接或间接地来自银行信贷。1998年房地产开发贷款余额为2028.92亿元,2003年扩大到6657.35亿元,是1998年的3.2倍。另一是个人住房消费信贷快速增长。与1998年相比,2003年个人住房消费贷款增加了11353.58亿元,增长了26.64倍。在个人消费贷款中,个人住房贷款的占比高达75%至97%。按照国际惯例,个人房贷的风险暴露期通常为3至8年,中国的个人住房信贷才刚刚进入风险暴露期。这表明,银行信贷支持了房地产消费的超前需求。
通过紧缩房地产信贷、土地市场治理整顿等政策措施,来遏止房地产业投资增长过快及房地产价格上涨过快的势头,目前虽然取得了一些进展,但效果仍不十分显著。为什么会出现这种情况呢?一些地方政府对房地产投资用地的清查力度与进展持观望态度,希望能躲过这场严厉的整治风头。这些因素都增加了国家对房地产业宏观调控的难度。
由此,有专家预期,未来中国房地产业投资增长并不会显著地降下来,房地产价格在相当一段时间里还会继续上涨。但是,房地产价格的持续快速上涨,将越来越成为一个敏感的市场问题,国家宏观调控房地产市场的难度也在不断增加。与此同时,社会各界人士却把房地产价格是否会变化,视为宏观调控效果是否会继续体现的市场信号之一。
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