“纸上富贵”究竟富了谁? | |||||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
http://finance.sina.com.cn 2004年07月16日 08:08 深圳商报 | |||||||||
“纸上富贵”究竟富了谁? 三问房地产市场价格 【据新华社上海7月15日电】(记者徐寿松)越来越多的城市居民对于财富忽然有了别样的感觉:这一两年内,飙升的房价让他们成了“百万富翁”;但是,对于绝大多数人而言
是楼市“拐点”,还是短期调整 价格长期高居全国之冠的上海楼市,最近出现了新的变化。专业房地产咨询机构美的行(上海)对新盘的观察发现,自今年5月1日以后,新盘成交下降,现场来人明显减少,成交速度下滑,意向性客户弃单的现象较多。浦东一些楼盘的单价跌幅已超过1000元。 目前,上海二手房“有价无市”的现象也在蔓延。今年以来,拍卖的成交率节节下滑,流拍数目已占到50%以上。 上海土地市场甚至已出现开发商之间的新一轮转让。“没有土地想土地,拿到土地做不起,谁想接盘谢谢伊(上海话:他)”这一圈内流行的顺口溜反映了曾是暴利源泉的土地似成鸡肋。 不少业内人士认为,上海楼市的“拐点”已经出现。上海房地产市场正从2002年的供不应求向供求平衡甚至供过于求逆转。 是瞬时放量,还是真实需求 在房地产市场上,上海楼市在一定程度上被认为是全国的风向标。“拐点”究竟说明了什么?上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红认为,这说明投机风下的房市火爆事实是瞬时放量,并不等于真实需求;最终决定房市冷热、房价高低的是真实的供求关系。 在房地产市场上实战多年的季宝红说,商品房已有5年左右的热销期,上海现已有280万户家庭拥有住房财产,这是瞬时放量现象,尤其是2003年,排浪式消费特征明显。而住房需求犹如割稻,一茬一茬的,这一波行情与下一波行情正是春季稻与秋季稻的关系。“谁能指望在收割了春季稻后,不经过一段低潮的培育期,就能紧接着收获秋季稻?” 上海市统计局最新统计数据表明,85%的居民认为房地产过热或偏热,71.1%的居民今明两年无购房打算,其中67.7%的居民认为目前房价太高无力购买。 主张房市恒热的主要理由不外乎土地资源稀缺。但是,从长期看,70年使用权限一到期,土地就收归国有,又可以反复循环利用。 季宝红坚信,只要把握得当,在不同时期,政府完全可以从满足不同的市场需求出发来调节土地供求。 是富翁,还是“负翁” 2003年,上海房价平均涨幅超过20%,部分地区上涨了60%。理论上,如果首付20万元购买一套总价为100万元的住房,在不到一年的时间里,上涨的房价就会带来20万元以上的收益。 但事实上,如果房市看涨,将手中的房子脱手意味着要付出更多才能买到新房;如果房市看跌,最终谁来接盘?大多数普通消费者并没有因为房市上涨成为真正的富翁,相反却成了欠钱的“负翁”。 其实,“那只是符号意义上的‘纸上富贵’!”季宝红说,购房人得到的是心理安慰,拆迁户承受的是痛,银行承担的是风险。“拐点”的出现将这些楼市“隐喻”明了化。2003年,上海中资银行新增个人住房贷款高达620多亿元,占当年个人购房总金额的65%。也就是说,老百姓65%的买房钱是银行垫付的。 “纸上富贵”究竟富了谁?是开发商的暴利。综合上海市统计局公布的数据,近3年来,上海房地产开发企业的自有资金逐年下降,2001年为18.84%、2002年为17.53%、2003年为16.94%,但同期其自有资金的利润率却分别达到38.12%、86.36%和74.24%,是同期社会平均利润率的7到16倍。 对于地方政府而言,房地产对经济增长的贡献度高,被当作地方税收的重要增长点来培育。复旦大学中国经济研究中心殷醒民教授提醒:“地方经济过分依赖房地产业,促使房地产过热,实质上也是当届政府在透支后世的利益,寅吃卯粮。这种发展很难持续,十分危险。当年香港、日本的楼灾之害殷殷可鉴。” 作者:记者徐寿松 发表评论 |