反向抵押有房就可防老了

　　在我们的身边，有不少老人居住的住房价值都在十余万或者数十万元，但这些“富裕”的老年人每月可支配的收入很少，有的甚至生活拮据，而其拥有的住房又不能先期出租或出售盈利，因为这样他们将无家可归。房子留给子女继承，子女也发愁如何年复一年地赡养父母，今年10月，这个难题有望解决———

　　中国保监会预计将在今年10月中旬，推出住房反向抵押贷款寿险品种，这将为人们， 特别是老年人提供一个理财新思路。

　　抵押房产领取年金

　　所谓住宅反向抵押贷款是指房屋产权的拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，在一定年限后，每月给房主一笔固定的贷款，房主继续获得居住权并负责维护；这种月固定贷款一直延续到房主去世；当房主去世后，其房产出售所得，将用来偿还贷款本息，升值部分亦归抵押权人所有。

　　根据保监会的设计思路，反向抵押贷款定位于新型的“抵押房产、领取年金”的寿险服务，它将已经拥有房屋产权的投保人的房屋产权抵押，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命（男性69岁，城乡差异不计）计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按年或月将现金支付给投保人。它使得投保人终生可以提前支用该房屋的销售款，而投保人一直享有居住权和出租权，直至投保人亡故，保险公司才将其抵押的房屋收回，进行销售或拍卖。这种贷款适合即将退休或已经退休后的老人（男60岁、女55岁）。

　　有房就可防老

　　比如说李先生现年60岁，在城南一次性付款购买了一套现房，房子面积148平方米，总价42万元。按人均寿命男性69岁计算，投保人的寿命计算基数为9年。经评估，9年后房屋约折损11万元，但房屋与土地增值预计约为16万元，因此计增5万元。保险公司扣除预支贴现利息25%，按75%计算给付额为35.25万元，再将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，那么每年李先生可以得到3.9万元，每月可得到3250元。

　　虽然是按9年计算，但只要李先生不死，保险公司一直都得付下去，一直付到老人亡故，这样他的晚年生活就有充足的保障。当然，如果李先生投保后三五年就去世了，房子也得归保险公司，保险公司在投保人亡故之后，将房屋出租或者销售甚至拍卖。所以有人称这种投保为“生死合同”，双方盈亏全在于寿命的长短。

　　捧着金饭碗过好日子

　　最早在国内提议设立住房反向抵押的中国房地产业协会副会长、中房集团董事长孟晓苏博士总结了推行反向抵押贷款的诸多好处。

　　第一个得到好处的应该是老年人。老年人可以获得百万富翁的感觉。因为他放着几十万上百万的家产，却过着几百块钱最多也不过一两千块钱一月的日子。所以你要让他过上比较富裕的生活，就要把几十上百万的房产变现，让他在活着的时候能使用，他有了这样一个源源不断的资金来源的话，不但不要儿女负担，还可以给生活困难的儿女补贴，这样老人就保留了他的尊严和体面。

　　同时，这个险种开办以后，老年人手中有了更多的钱，子女也不用再为赡养老人花费更多，这样有助于带动整个社会的消费。

　　传统观念制约推广

　　提及推广住房反向抵押贷款的难点，本地业内人士认为，首先要转变观念，中国的老人都有传宗接代的观念，希望把财产传给后人，因此是自己捧着金饭碗讨饭吃。其实，靠子女赡养，不如自己解决自己的问题。

　　本地保险业一位资深专家对该项寿险的前景持保留态度，他分析认为，这一寿险险种的初衷是好的，但保险公司作为营利机构，其风险的控制将是一个不小的难题，包括投保人寿命、房屋价格、房屋产权等方面的不可预期的风险。此外，现在老年人都把房子看得很重，为子女留一份财产的传统观念根深蒂固，所以，该人士预计这项业务的起步将比较艰难。本报记者董天刚