谁说房价不虚高

　　黄俊青

　　所谓房价虚高是指房产交易价格中含有大量泡沫，价格严重背离价值。现今我国的房产交易价格是否存在虚高的问题呢？

　　不少人认为：在市场经济条件下，评判一种商品价格高低的标准并非价格本身的绝对 水平，而要看在这样的价格水平下，商品能否出清，能将商品出清的价格，其绝对水平无论多高都应视为正常；反之，即使价格水平创了历史新低也无法消除商品的大量积压，这样的价格再低也是高的。同样，房价的高低归根到底是由供求关系决定的，在供不应求的情况下，房价上涨是价值规律的反映，能够将商品房出清的价格就是均衡价格，均衡价格是不含有泡沫成分的供求一致时的价格。伴随高房价的理应是商品房的大量积压。但现实正好与此相反：现今的房价与两三年前相比，虽然涨了1倍，有的甚至是2－3倍，但房子依然是出奇的好卖。北京青年报报道说：2004年上半年北京楼市不管是新盘还是旧盘，不管是城里的普通住宅还是顶级豪宅，大大小小的售楼处均人满为患，楼盘销售速度加快，买房人遇到了“买不到房”的恐慌。这种情况同样存在于全国各大中城市。这说明眼下所谓的高房价并没有起到抑制对商品房的旺盛需求的作用，房价还不够高，还有上涨的空间。今年一季度，全国35个大中城市房价同比上涨7．7％，涨幅比去年四季度上升2．6个百分点，比同期城镇居民消费价格指数高出5．6个百分点，有十个城市房价涨幅超过10％，其中上海达到28．3％。中国社会科学院5月发布的《中国房地产发展报告》预言：未来两三年内我国的房产价格不会走低。

　　笔者认为现今房价并无泡沫、并不虚高的观点是值得商榷的。因为在市场经济条件下，并非所有商品的价格都能够由供求关系来决定，市场这只无形之手有失灵的时间和空间。商品价格的市场化至少应具备如下几个条件：

　　1．流动性。即商品的生产要素及商品本身在空间的配置上是不固定的，可流动的，其流动的轨迹方向由价格牵引。如服装、家电等商品的集散市场可以将全国甚至世界各地的成衣、家用电器等商品汇集到一起、分流到各地，从而使得各种商品之间进行着充分的竞争。而房产无论是其基本生产要素——土地，还是房产本身均具有典型的不动产特征，这就决定了商品房之间的竞争为位置固定的空间竞争。也就是说，商品房只能和其邻近的商品房进行竞争，而不能将所有的房子放在一起进行竞争。空间经济学将这种相邻企业之间的竞争称为环形竞争。环形竞争是一种不完全、不充分的竞争，不完全、不充分的竞争，其价格的需求弹性通常是弱化的。因此，这种商品的价格在客观上也就不能完全依赖市场这只无形之手而必须借助于政府这只有形之手的调控，才能达到帕累托效率即社会福利水平的最大化。

　　2．替代性。包括可替代商品的多少和替代程度的高低。可替代商品越多，替代程度越高，需求对价格的变动就越敏感；反之亦然。其原因在于只要价格稍微提高，消费者很容易找到其他价格没有变动的替代品，因而对价格变动反应的灵敏度较大。例如，肉价格上涨，许多人就会购买鸡蛋、水产品等价格未涨或涨幅较小的替代品，结果，肉的需求量就会随价格上涨而减少很多。假如没有替代品，消费者没有选择的余地，则需求对价格变动的反应就不大。住宅就是一种典型的无替代的商品。

　　3．非生活必需品的用途属性。商品需求价格弹性的高低与商品的用途属性有着密切的联系。一般说来，生活必需品的需求价格弹性弱，反之，奢侈品的需求价格弹性强，这是由人的生理规律决定的。住是人的最基本的生存需求之一，人可以不看电视、不抽烟、不喝酒，但不可以没有房子住。需求价格弹性弱的商品，其价格的市场化很可能会造成社会福利的净损失。

　　4．市场中买卖人数众多。任何单位和个人在市场总份额中的比重极小，无法操纵市场价格。这就是说，市场均衡价格是由需求曲线和供给曲线共同决定的，而决定需求曲线形状和位置的是所有消费者总体的行为；决定供给曲线形状和位置的是所有生产者总体的行为。市场中单个买者或卖者无法决定、影响和控制市场价格。在这种市场结构下，商品价格的市场化才有利于商品供求的均衡。而对房地产市场而言，制约房产供给的主要要素——土地由政府所完全垄断。政府在2004年以前出让土地的方式并非拍卖而主要采用的是协议方式，能够从政府手中以协议方式获取土地的不是人人有份，只能是少数房地产开发商寡头。此其一；其二，我国的社会文化传统与背景也决定了现阶段及今后相当长的时期内，人们工作、生活的空间范围将是有限的或基本固定的，这就决定了住宅的购买对象主要是它附近的居民。这在一定程度上也加剧了商品房竞争的不充分性。

　　5．产品使用寿命短。使用寿命短的商品，如生活日用品在一定时期内消费者可以多次购买，反复使用。因而其价格的涨落可以有效地抑制、刺激对该商品的需求。但对耐用消费品而言，消费者一旦购置，在其使用寿命期内，无论价格下降多少，消费者都不会为之所动而重复购置。如洗衣机、冰箱等因价格下降一个家庭购买2台甚至更多数量的情形并不多见，住宅这种商品更是如此。

　　因此，在市场经济条件下，住宅价格的市场化是缺乏理论依据的，在实践上也是极其有害的。

　　房产这种生活必需品的价格中含有高额垄断利润，超出了大多数人的支付能力且仍供不应求，这样的价格中含有泡沫，难道还有什么值得怀疑的吗？