商业地产学问大营造商圈收益多（行业动态）

　　汪文

　　对于深圳地产界而言，商业地产并不新鲜，从万科到中海，从华侨城到招商，都曾涉足过商业地产。尤其是华侨城和招商，都先后和沃尔玛有过深度合作的经历。2000年11月开业的华侨城沃尔玛店，共分两层，经营各类商品达上万种，配备了44个收银台，地下停车场更可容纳200多个停车位。同年开业的蛇口沃尔玛，当时为亚洲最大的样板店以及中国地区高 层管理人员的培训基地，销售额连年保持全国领先。

　　但是，后来对沃尔玛张开怀抱的却是远在大连的万达；位于长春市的购物广场项目，引入沃尔玛是在2002年。再看看深圳东门的旧城改造、华强北商业街的兴起，以及福田新区商业群落，所有这些都为深圳诞生商业地产专业公司提供了契机。遗憾的是，深圳地产公司中有谁抓住了这个机会，进而成为一家以商业地产为核心业务的公司？没有。市场上能看到的基本上都是为住宅配套的商业地产项目，即便是配套，很多也做的非常不到位。看看关外一家著名山庄的那些商铺，已经不只是门可罗雀，而是几乎都关门歇业。红树林湾区的一些临街商铺目前也好不到哪里去。为什么商业发达的深圳，却没有诞生出以商业地产为核心业务的公司？为什么深圳地产界对社区的商业地产项目理解得如此小儿科，可能值得大家想一想。

　　其实，住宅小区配套商业套牢发展商的情况不仅存在深圳，可能已经成为相当普遍的问题。在广州，也听到奥园的体育场馆以及配套商业街严重闲置，根本就不能提折旧，一提折旧就亏损。而且由于当时只是考虑了将其作为销售的“概念”，没有人想到日后的经营。盘活配套资产如今成了奥园的大事。

　　没有经营者的收益，就没有投资者的收益。

　　在商业地产的价值链中，传统发展商占的权重并不是很大，占权重大的是后续的经营管理者。

　　邻里型购物中心已经是发达国家几乎每一个社区都有的流行商业形态，主要为周边居民日常生活、休闲提供最大便利。街区式的商业布局、天井式的共享空间、循环式的人流动线构成的丰富多元卖场空间，既便于小区居民，也利于经营者经营。

　　困扰万达的，仍然是除了沃尔玛租用的商铺之外，那些多业权的小业主的投资收益如何保证的问题。据说，万达的商铺卖得不错，但是后续的招商经营有问题。尽管有沃尔玛作招牌，但是和沃尔玛做个邻居，就一定能够提升你的经营绩效吗？况且，沃尔玛的定位是天天平价，而那些小业主的商铺又大都定位于精品，沃尔玛的客户与他的客户的共性很少，难以沾上沃尔玛的光。

　　不出售商铺，没有现金流，也就谈不上另外开发新项目。在深圳，也只有招商的商业地产有了个模样，招商目前都是自有物业的经营，但据说也要开始卖商铺了。

　　商业地产有着自己的运作规律，并不是只要在住宅的一楼弄个架空层，就是商铺。商铺，尤其是社区邻里型的步行街外铺，是非常有投资价值的，特别是在南方，拉起卷帘门就可以经营。一些规划好的街区，自然也为这些外铺占用小广场和边道经营做了预先的安排。

　　比起住宅地产，商业地产的客户关系链条要长很多，如果说住宅地产是B－2－C的话，商业地产就是B－2－B－2－B。第一个B是发展商，第二个B是投资者，即购买商铺的人，第三个B是商铺的经营者。在这个价值链条中，只有最后一个B，即商铺的经营者获得了预期的经营收入之后，他才能够续租或者扩租商铺；那么第二个B，即商铺的投资者也才能够获得租铺的投资收益。

　　现在万达遇到的问题是，第三的B进场之后没有经营收入，他们就开始退租；他们一退租，投资者没有了租金收入，供铺都有困难，因为很多人是通过银行按揭买商铺的，投资者就受不了了，就开始找万达退商铺。在商业地产的价值链中，传统发展商占的权重并不是很大，占权重大的是后续的经营管理者。在目前，这部分职能仍然是由发展商担当。经营商业地产，仅有商铺销售的成功是不够的。除非你卖了这个商铺就不干了，卷钱跑了。

　　《市场报》 (2004年07月13日 第十五版)