中国房地产政策再现博弈

　　7月5日，建设部官员公开表示：经过宏观调控，“局部过热”的房地产业正在逐步回归理性发展的轨道，目前不存在所谓“崩盘”的可能；总体上看，全国范围的商品房价格还会呈现稳中微升的状况。

　　早在5月18日，建设部副部长佐保兴在国务院新闻办记者招待会上说：“在高速发展过程中，房价很难下降，我们的理想目标是房价增长率控制在每年3％左右。”

　　建设部一位官员并透露，最近一段时间来，建设部和央行等都曾多次召集全国各地的房地产商进行研讨，了解宏观调控的市场影响 。

　　地产与金融之争

　　建设部“看好”房地产业言论早有历史。

　　去年6月，中国人民银行出台旨在整肃房贷市场的“121号文件”，旨在严格控制地产企业和个人住房贷款。

　　“121号文”切中数年以来房地产信贷乱局，因此，房地产业反对声音极为强烈，甚至努力扩大放贷规模以冲稀坏账比例的商业银行也表示反对。

　　随后，9月间，国务院发布了由建设部牵头起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，强调房地产业为中国经济发展的支柱行业。舆论认为，“121号文被顶了回来”，最终不了了之。

　　今年初，央行研究局课题组发表《中国房地产发展与金融支持》。报告估算，80％左右的土地购置和房地产开发资金，都直接或间接地来自商业银行信贷，使得房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。

　　报告还表示，目前中国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0．5％，但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3～8年，中国的个人住房信贷刚刚进入风险暴露期。

　　由于中国经济出现过热迹象，今年4月27日，国务院发出通知，决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例，房地产开发（不含经济适用房项目）由20％及以上提高到35％及以上。商业银行针对个人住房贷款也做出严格规定，上海、南京、杭州等房地产增长过快的城市也发布政策限制“炒房”。

　　一系列政策有121号文件“归来”的意味。

　　由此，中国房地产业较为过热的地区进入一个调整时期。此时，建设部再次发话：全国范围的商品房价格还会呈现稳中微升的状况。

　　在中国去年房屋价格最高、增速最快的上海市，人行上海分行本周三（7月7日）公布了《上海市信贷投向指引》，要求各金融机构努力扩大个人住房贷款的覆盖面，积极开办农村居民进镇购买商品房抵押贷款业务，对居民购买自住的中、低价商品房和重大工程配套商品房，将“重点支持”；对大户型、大面积、高档项目贷款的投放，要求适当控制；对高档住房贷款和二套住房贷款，将执行期限档次利率并适当降低贷款成数。

　　《财经时报》就有关地产贷款政策及此次《指引》的作用问题，要求采访上海几家商业银行，但均被谢绝。

　　“腐败溢价”

　　就在建设部官员近日表示房产价格继续微升的同时，建设部副部长傅雯娟在内部会议上透露，房地产市场的需求一半是拆迁带来的被动需求，不是正常发展形成的。

　　国家统计局投资司司长汲凤翔也向记者透露，国家统计局在2003年对3000家大型房地产企业进行统计发现，大约有16．1％属于购买第二套或者更多的投资性客户。他认为，投资和拆迁外生性需求形成供给压力。

　　本周四（7月8日），在上海举行的“中国金融国际年会”上，中国人民银行金融稳定局局长谢平指出：研究表明，腐败官员的资产结构中，地产所占比重较高；另一方面，土地批租中腐败严重，导致地产开发成本高企，因此，在供求方面都有腐败溢价。这也是导致房价过高的原因之一。

　　在供给方面，汲凤翔表示，目前地产业结构不合理。现在城市绝大多数居民为中低收入者，政府提供的经济适用房的比例1999年为16．6％，逐年下降至去年的6．1％，今年1～5月为4．7％。

　　去年中国房地产投资实际增长25％，接近1992年实际增长的27．8％。汲凤翔认为，中央对房地产的调控是必要的、适时的。

　　在金融方面，谢平本周还透露，至今年5月末，在中国17万亿元贷款总量中，房地产相关贷款有2．5万亿元；但在这17万亿元中，以房地产及土地抵押的贷款，则占到50％。在土地公有制的背景下，土地作为抵押物时，估价“往往无穷大”；这种“土地货币化”，会因土地价格波动而隐含极大风险。

　　汲凤翔提供的数据显示，2003年全国房地产企业负债率75．8％，比工业企业高10％；但行业平均利润高达69．2％。

　　谢平还警告，地方政府以高速公路、水厂等基础设施抵押贷款搞基础建设，相当于变相让银行买地方政府债券。但是，借贷机构往往既不是企业，也不是政府部门，一旦出了问题，这种公司往往无法被追究。

　　利益博弈

　　上海一位不愿透露姓名的专家对记者说：“房地产业挟持了中国。如果地产崩溃，国家经济会发生危机；若不调整，也可能孕育更大的金融风险。这也是央行的担忧；另一方面，拆迁和房价过高，是当前社会除了腐败以外，民众表示不满的主要问题。”

　　他表示，地产业已经和地方政府、国家经济捆绑在一起。这是一个“在规范中发展，还是在发展中规范”的问题；因为存在利益博弈，问题很难有答案。

　　目前的宏观调控也在遭遇博弈。有观点认为，宏观调控要防止经济“冷却”，工业企业抱怨缺少流动贷款，缺少自有资金的房地产企业开始反对金融政策。

　　主张调控的经济学家樊纲表示：现在就说宏观调控目标已经实现，还为时过早。宏观调控不能就此结束，已经出台的一些市场调控政策还应继续执行。

　　中国人民银行行长周小川7月8日也在“中国金融国际年会”上为金融紧缩政策辩护。他说，中国商业银行体系的流动资金贷款高达ＧＤＰ的70％，为全世界最高。抱怨流动资金少，完全是计划经济“供给制”思想造成的。

　　他警告说：“不要站着说话不腰疼，指责央行紧缩政策，央行要继续重视商业银行的不良贷款问题，防止回到亚洲金融危机时候的40％的比例。”

　　有专家提出这样的质疑：地产业确是推动中国ＧＤＰ增长的重要力量，但是，地产价格、金融风险以及买不起房屋的百姓，究竟哪一个利益重要？这不仅仅是地产业需要回答的问题。

　　作者：张立伟