第6城市群地产市场整体盘整

　　本报记者 李小刚

　　宏观调控的威力在第6城市群火热的地产市场中表现得更为突出。这样所带来的直接后果是市场供求关系的转变，继而使这个市场出现由“热”转“冷”的趋势

　　现在很显然，楼市中狂热的购买力正在消退，第6城市群各地普遍进入观望期，购房者 开始期待房价出现变动

　　宏观调控的影响已经在房地产市场中发挥了作用。

　　据国家统计局近日公布的数字显示，1至5月全国累计房地产开发投资3703亿元，同比增长32％，增幅较一季度回落9.1个百分点。其中5月当月投资增长23.86％。一季度全国房地产投资增长41％。由上述数据看出，房地产投资增幅下降较明显，尤其在4月份以后国家宏观调控的效果更加显现。

　　宏观调控的威力在第6城市群火热的地产市场中表现得更为突出。记者采访过的一位专家指出，政策面对投资过旺的地区市场将表现得尤为明显，因为宏观调控的影响将打压其中的投资者和炒房者，这样所带来的直接后果是市场供求关系的转变，继而使这个市场出现由“热”转“冷”的趋势。

　　毫无疑问，这位专家所指的投资旺盛的地区市场即是第6城市群的地产市场，而现在所出现的各种迹象则被专家所言中，目前整个地区出现了地产市场整体盘整的现象。

　　二手房都出了问题

　　颇为凑巧的是，今年上海、杭州和南京都是在房展会上表现出楼市走向下滑的迹象。

　　在上海3月的房展会上，出现观众人数锐减的局面，而其成交量更是不到去年房展会的三分之一。

　　“五一”期间南京举办了一个大型房展会，虽然看房的人数并不比往日减少，但4天下来，76家楼盘平均每家仅成交了2套房，购房者的观望气氛浓厚。

　　最为引人称道的则是5月中旬在杭州开幕的浙江省第十一届房地产博览会。这次房博会不仅人气大大下降，而且与去年6月份的房交会创下商品房成交面积30.5万平方米、成交额16.46亿元的纪录相比，这次房博会商品房成交面积只有7.88万平方米，成交金额为5.477亿元，成交面积和成交金额都大大萎缩。

　　房展会因为是房产的集中展示和交易而容易被人们所记住，而事实上二手房的变动早已在各地出现。

　　根据相关的资料显示，虽然今年上海上半年二手房交易总量相比去年同比有所增长，但从整个二季度来看，每月成交量与上月的对比都呈现明显的下滑态势。来自权威机构统计显示，整个4月二手房成交约为1.4万套左右，比3月最高成交量近2万套缩水了近三成，而5月份1.1万套的成交量又比4月减少了二成左右，整个5月成交金额仅与年内向来最惨淡经营的1月份基本持平。目前6月份最后数字还未出炉，不过据房产中介商预估，成交量仍有一定幅度的萎缩。

　　上海第二季度对一些大型中介公司的调查更是说明了二手房市场面临的困境。据了解，包括上房置换、21世纪不动产、中原、博邦等在内的沪上大型品牌中介商业务量普遍锐减二成以上，另一部分中介商业务量损失了超过五成甚至更多。

　　上海一些市场观察人士目前已有预计，下半年上海的二手房市将面临严峻考验，无论是大型品牌中介还是小型中介都将受到一定市场冲击。

　　杭州的情况也是极为相似。在杭州5月份房博会举办之前，杭州的二手房市场就出现了极为冷清的场面。据了解，5月份杭州二手房成交量与4月相比呈现明显的下降趋势。更有中介公司提供的数据显示，4月份杭州的二手房供应成交比已经达到6.6∶1。

　　南京从4月底开始，各大商业银行纷纷暂停办理住房按揭贷款，不少二手房交易被迫停顿。进入5月份后，二手房交易量直线下降，有的房产中介公司成交量下降了35％左右。

　　对于二手房出现的冷清局面，大多数专家比较一致的看法是银根紧缩对二手房业务量的直接影响。去年121号文件出台以后的一系列金融新政策，使得银行可供贷款的总量减少，为降低风险，银行提高二手房贷门槛，原来能贷八成到现在可能最多是七成，原来贷30年的，而现在变成了15、20年，2套以上购房者有了更多限制，各项审核措施也比原来严格，周期延长，使得对贷款依存度高的购房者和投资客无法完成交易，从而对需求造成打压。

　　此外供求双方的心理变化也是交易量下降的重要因素，由于在价格上供求双方都难以达到一致，因此许多交易无法完成。

　　新盘销售速度明显放缓

　　二手房市场与一手房市场有着紧密的联系，一旦二手房市场出现明显的下滑趋势，那么一手房市场必然会受到严重影响。这是房地产市场中的必然规律。

　　这个特征已经表现在上海的地产市场之中。记者所接触到的所有开发商都承认，受到各项政策影响，楼盘的销售并不理想，销售速度在今年明显下降。上海新开楼盘的销售速度与去年相比处于明显下降的趋势。

　　来自上海一家地产咨询机构———美地行的调查报告显示，销售进度放缓、周期延长、房价升幅趋缓已成为楼市销售的主旋律。据相关人士称，原本一周能售完的房子，现在可能需要一个月，原来开盘到收盘房价增幅能达到1000元的，现在可能只有200元的升幅空间。

　　浙江大学房地产研究所所长赵杭生曾给记者分析，目前杭州的楼市已经出现见顶后的衰退迹象。“杭州楼市出现目前的衰退迹象，主要是宏观调控的影响，政策面的变化导致买家心理的变化，看空的比较多，普遍认为楼市上升空间有限，而且可能还会下跌。而政策面对供求双方都有影响。”

　　盛世伟业房地产代理有限公司总经理童浩则透露，“以前盛世伟业代理的楼盘一个月销售出600多套很正常。但是现在虽然一些楼盘的价格没有下降，但是销售的速度明显降低，一个月也只有100多套售出。”

　　销售速度的趋缓使许多开发商在银根收紧的情况下面临很大的资金压力，为了加快资金的回笼速度，在第6城市群各主要城市均出现了新盘房价松动的情况。

　　上海一些高档楼盘已经出现打折降价销售，最大的降幅达到1000元左右，而根据上海汉宇地产豪宅部的监控数据显示，在浦东地区的一些别墅楼盘价格下降了200到300元。一些业内人士也表示，上海地产市场一些区域价格虚高的高档住宅将出现价格的调整。上海万科的总经理丁长峰在接受记者的采访时也认为，上海楼市在下半年将会出现盘整，时间可能会持续一年左右。

　　而杭州的楼盘在出现提前开盘销售之后，也面临着价格过高所造成的销售压力。据赵杭生的观察，杭州楼市新盘由于销售面临了很大的困难，一些地产企业为了加快资金回笼速度，已经出现一些楼盘暗中降价、打折等有利于尽快出货的营销手段。

　　现在很显然，楼市中狂热的购买力正在消退，第6城市群各地普遍进入观望期，购房者开始期待房价出现变动。

　　上海和杭州的观望气氛目前已经很浓，而来自南京的一项调查更是清楚地表现出南京的情况。在这项调查中显示，有41.3%的潜在购房者认为“房价太高，等待房价下降”，而打算在2005年及以后几年“房价下降”之后再购房。虽然这个比例较2003年秋交会下降了3个百分点，但迫于房价上涨的压力，持币观望者所占比例仍然较高。

　　除此之外，有27.8%的人因为不迫切需要换房、23.3%的人因为自有资金不足而推迟购房。因“中意的地段无中意的楼盘”而暂不购房的潜在购房者占15.7%，主要是由于南京人普遍较为中意的城东、城中、河西等板块房价一直居高不下，理想与现实的矛盾令潜在购房者宁愿持币观望。

　　区域市场互为影响

　　资金是地产企业的血脉，资金紧绷的后果是开发商收缩自己的战线。这其中手中握有土地和正在开发项目的开发商面临比较大的市场考验。

　　已经有报道称，在第6城市群的各大城市中目前普遍出现开发商无力独立开发土地的局面，寻找新的合作伙伴和转让土地项目正在成为现在最为热闹的事情。在资金压力下，一些地产企业为解一时之急，开始选择使用典当、担保的办法筹集亟需的资金。

　　由于第6城市群地产市场十分成熟，而且都有很高的消费能力，因此几年之前这个地区已经出现了较强的相互渗透性。许多浙江的地产企业进入上海和江苏市场，上海的地产企业也走出了上海向周边地区扩张，而全国性的大公司更是将第6城市群地区作为自己战略发展的最为重要方向，加紧在这个地区的布点。这其中引人注意的企业有万科、顺驰、金地等企业。

　　可以说，第6城市群地产市场的互动性很强，这其中不仅仅是地产企业的相互渗透，还有购房者的相互流动。据了解，最先进入杭州地产市场的一批炒房者，随后也流向了上海和南京。在第6城市群地产市场中，投资者的趋同性很强。

　　因此有专家表示，一旦第6城市群中一个城市的地产市场发生较大的震荡，那么将会对其他城市的市场产生至少是投资者心理方面的重大影响。

　　由此看来，目前宏观调控所产生的影响已经在第6城市群整体显现，可能其中的哪个城市都逃不过这一次的市场盘整。

　　《国际金融报》 (2004年07月12日 第九版)