昆明掀起房地产维权风暴

　　6月以来，昆明市江东房地产集团有限公司与一期业主因为绿地之争引发的冲突在不断升级，甚至出现流血事件。前者称自己属于合法开发，要充分发挥土地的利用率；后者称要保卫绿色家园，捍卫自己享用绿色、阳光的权利。房地产商与业主曾经营造的良好关系毁于一旦。有业内人士称，这是迄今为止昆明市房地产界掀起的最大维权风暴。

　　回放：绿地之争冲突愈演愈烈

　　镜头一：2004年5月30，一批施工人员来到昆明江东花园一期的住宅小区内，在一处约5000平方米的公共绿地上挥动铁锹、锄头，将绿地周围的美化灯一一撬走，并将枝繁叶茂的绿化树连根拔起运走。在场的业主心生疑虑，上前打听才知道：“小区绿化休闲地要被开发商建筑高层住宅”。入住四五年的业主们此时才吃惊地发现，这片约5000平方米的公用绿地竟然不属于自己！由于优美的绿化环境是该楼盘最大卖点之一，很多业主就是冲着这一点买了房，开发商的做法让小区业主觉得被欺骗了，矛盾由此而生。

　　镜头二：6月2日，两方的矛盾终于激化：江东花园一期的近200户业主和强行进入绿地施工的工程队发生大规模打斗，冲突导致双方多人受伤，2名业主住进医院。随后，三四百名愤怒的业主走上街头，打出声讨开发商的条幅，将昆明市南北主干道——北京路延长线双向阻断，导致该地段交通瘫痪。

　　镜头三：6月11日，作为昆明房地产界龙头企业之一的昆明市江东房地产集团有限公司在昆明市数家媒体发表严正声明，称要将江东花园一期某业主告上法庭，指控其肆意损坏公司形象及名誉，要用法律手段维护企业的正当利益。据称该集团已于6月10日向法院提起名誉侵权诉讼，昆明市官渡区法院已经受理了此案。这将是昆明市首例开发商状告业主的案例，但业主称目前还未接到法院任何通知。

　　镜头四：6月11日中午1时10分左右，江东花园一期某业主（就是即将被指控的那名业主）驾车回家途中被两名不明身份男子用长刃刺伤，车辆四周挡风玻璃被砸碎。该业主报警后被送往医院急救。此恶性事件已被昆明市官渡区刑侦大队立案侦察，目前处于侦察阶段。同一天，该小区的另外四位业主的车辆也遭到了相同的厄运。系列事件使众多业主感到异常愤怒：“我们生活在自己的家园居然全无生命安全保障，整天提心吊胆。要维权，大家都可以通过合法手段，不要搞黑社会那一套。”

　　镜头五：6月24日上午11时左右，该小区的业主张师傅欲将自家的购房合同贴在小区公告栏以证明自己并非二手房买主，小区数名保安再次与之发生纷争，在场的其他业主上前调解时与20多名手持木棍的保安再次发生激烈冲突。张的妻子在此过程中心脏病复发昏死，目前仍在延安医院接受治疗。

　　双方的维权冲突日益加剧使生活、工作在这里的人毫无宁日，业主声称在自家小区已经没有生命安全感可言，江东集团也表示这样下去工作根本无法开展，但双方均未能拿出切实可行的方案解决争端。

　　所有的纠纷全因一块公共绿地的即将消失，取而代之“高层住宅”而引爆。那么，绿地到底属于谁呢？

　　绿地：谁才是你的主人？

　　这块备受关注的绿地位于昆明市北京路延长线、金星立交桥西北侧的江东花园一期住宅小区楼前，面积约有5000平方米，虽然目前已是部分草坪被挖，树木被移走，美化灯损坏，但依然不难看出它曾是江东花园一期业主的快乐天堂。

　　对于业主近期的过激行为，江东房地产集团有限公司赵明副总经理表示无法理解，他向记者出示了当时昆明市规划局审批的规划图，在此规划图上可以看到，现在的绿地位置是一片空白，规划局盖有“高层建筑预留地”的章。同时，赵还向记者出示了今年审批下来的开工许可证。

　　赵副总经理介绍说，江东花园一期总用地为63．3亩，该地分为三期开发，1997年经昆明市规划局审批后领取了一、二期开工建设。而属于三期的高层住宅也于1998年经审批领取了《昆明市审计设计方案通知书》。由于当时北市区开发高层楼房条件还不成熟，规划部门没有同意其当时开工。房地产公司考虑到美化先期的居住环境，就暂时进行了绿化建设。“我们的良好心愿怎么会被业主误解，我们把属于公司的土地收回开发，业主是无权干涉的。”

　　对于事先没有和业主充分进行沟通就进场铲除草坪，为开工建高楼做准备一事，江东房地产集团有限公司企划部部长李莉娟小姐承认是公司有些操之过急，并且手段比较粗暴：“我们没有和业主沟通好是比较遗憾，但绿地一直是属于公司所有，1998年售楼时楼书上就清楚标明这里将有两幢高层，我们当然有权在合适时机对其开发，尤其现在市场竞争如此激烈，如果我们不赶工期，早日占领市场，就会被竞争对手打败。”

　　对于房地产商将这块绿地解释为江东花园的第三期建筑用地，多数业主表示闻所未闻更无法接受。

　　江东花园小区的大多数业主们至今还能回忆起6年前看到售楼处的巨大沙盘模型时的激动：开阔的绿地广场、游泳池、曲径、凉亭勾勒出一副美轮美奂花园生活美景。

　　五年过后，业主雷运昆女士突然发现绿地竟然不属于自己，一种被愚弄的感觉涌上心头。她透露，当时购房时就是冲着江东花园有大面积的花园和绿地而来的，而且当时售楼公司也承诺过，在这里不会有任何高层建筑。

　　“开发商当时在售楼时就是把大面积的公共绿地作为卖点来吸引我们的，我们交纳的物管费也是按花园式小区收取的，这其中就包括了花园的维护费用，这片花园绿地肯定是属于业主的。”王女士也是这样认为。

　　“如果他们售楼时就说清楚这里有两幢高层建筑，我们肯定不会在这里买房。当时房价在2100左右不算便宜，大家投资几十万就是图个绿化面积高，空气清新，居住人口密度低。”业主王锡生的说法代表了大多数业主的心声。但大家也遗憾地表示，如今很难找到具体证据证明开发商当时做过的承诺。

　　江东房地产集团有限公司企划部部长李莉娟小姐也提及，这里不排除江东的业主可能有不少是二手房住户，他们是在绿地建好后买的房子，所以对绿地的归属问题不是很清楚，心理上一时接受不了也可以理解。

　　江东集团的高层表示，近期公司对业主的不理智行为一直保持沉默，是希望息事宁人，但越来越激烈的冲突使公司陷入难堪的境地，公司名誉受损还无处声辩。公司并不希望看到长期与业主保持的良好关系毁于一旦，但公司考虑在必要时候运用法律维护自己权益。

　　云南国平律师事务所的刘律师表示：这是一个企业和业主共同的诚信问题。从法律的层面上讲，江东集团各项规划审批手续齐全，应该是拥有这块土地的使用权。而开发商当时是否承诺过在这里只建绿地不建高层建筑，这需要业主拿出相应的证据。如果江东集团（原龙泉地产）在销售时确实作出过相应承诺，相信一个信誉良好的企业是不会置业主的呼声而不顾的。

　　变更规划易如反掌 开发商穿上合法外衣

　　江东花园一期小区是江东房地产集团有限公司（当时的龙泉房地产公司）的发轫之作，因为该小区的开发和销售非常顺利，龙泉地产在昆明房地产市场站稳了脚跟，此后的江东房地产集团有限公司更是在昆明市北市区陆续开发了“江东系列”商品房，并跻身于“中国房地产百强”的行业。据赵副总经理介绍，该小区共分三期开发建设，原规划一期、二期建盖10幢7层的砖混结构的综合商住楼，计划在1999年交付使用。另有一片空地（既公共绿地）则是作为三期高层建筑预留地，公司将选择合适的时机进行开发。

　　“我们有相关的手续，公司现在对属于自己的土地进行开发是合法的。原计划在此地建盖2幢22层的高层住宅，现在根据城市发展的需要，通过市规划局的审批，我们做了相应的调整，即将在这里建盖3幢30层的高层，依然有大面积的绿地，还有会所、停车场、超市等配套设施。”集团公司的李小姐说道。

　　1998年规划待建的2栋22层住宅楼到2004年就变成3栋30层高层住宅，仅仅是因为城市发展需要？开发商变更小区规划何以易如反掌？相关部门在审批时是如何进行核查的？合法是否意味合理？带着这些疑问记者曾向市规划局寻求答案，但该局一位姓尹的副局长态度生硬，表示拒绝接受记者采访，并声称不便透露有关江东花园一期工程有关规划变更的细节。

　　按照国家建设部等七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》要求，变更规划前要对业主进行公示，而这两个小区的业主们均反映没有看到任何公示资料。

　　一位业主道出了其中的缘由：更改规划通常是开发商通过了主管部门的核准而损害了业主的利益。主管部门有着充分的理由：我们并没有违反程序和规定，我们是来平衡土地方、开发方和业主三方的利益。开发商更是有恃无恐：我的手续一切合法。而这里面是否有暗箱操作和行政违法的成分就很难说得清。业主们显然成了弱势群体。

　　面对即将被恶化的生存环境，江东花园一期的业主们不得已选择了自发维权的道路，其中就包括采取了悬挂声讨房地产商的布标，在私家车上贴上“江东集团骗子”的标语等过激方式，给房地产商造成了不小的名誉损失。据业主称，昆明市有关部门接到群众反映后已要求房地产商暂时停止施工，等待事情的进一步解决。

　　业主权益和开发商利益如何协调

　　2003年的中国十大暴利行业，榜首地位仍然非房地产业莫属。同时关于房地产商和业主之间的纠纷也有愈演愈烈之势。事实上，房地产商和业主之间的纠纷属于商业合同的纠纷，房地产纠纷，多集中在延期交房、变更规划、宣传与实际存在差异等问题上。

　　房地产纠纷很容易走向过激的方式而不是通过法律的途径来解决，据知情人土分析，在房地产纠纷中，诉诸法律，业主虽然常常可以胜诉，但开发商因变更规划获得的利润远远高于因败诉所付出的赔偿。因此惟利是图的开发商在利益的驱使下难免出尔反尔，再加上主管部门如果大开绿灯就会给其可乘之机。

　　如何最大限度地维护业主和开发商的各自利益，成为大家关注的焦点。

　　有关专家提醒：一方面购房者要学会理性购房，在目前尚不规范的房地产市场中，学会防范欺诈，让买房真正成为一件高兴的事。

　　另一方面，作为开发商也需要通过法律途径维护企业利益，同时也需要规范自己的商业行为，不要因为目光短浅只注意到眼前利益，而将之前和业主达成的良好关系推向难以维系的边缘。

　　第三点，尽管现在市场还不成熟，相关法律法规还不健全，但眼前发生的纠纷如何解决，有关部门应该有个应急措施，不要等闹到上街，大打出手，标语横幅漫天飞才出面调解。

　　应该说开发商和业主之间既充满矛盾又必须相互依存，根本的利益是一致的。闹到出现暴力、流血对谁都没好处。出现血腥和暴力的地方，绝不会是适合居住的地方，试想楼盘声誉受损，开发商的房子不好卖，业主自己住着也不舒心，对于大家来讲，都是一个悲剧。

　　业内人士认为，云南江东房地产集团与业主之间的“感情危机”已经引起了业界的广泛思索，无论结果如何，它都有可能成为昆明地产界今后处理类似纠纷的教材。作者：秦晴作者单位：经济参考报文章来源：经济参考报发布日期：2004-7-5星 级：