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陈晟
和众多的超大型、大型、中型、小型开发商老总交流之后，能有坚定的未来走势预测的不多。如果有人认为中国房地产还有周期的话，那么值得我们借鉴的经验是太少了。当时北海、海南的房地产经济和目前金融制度、房产制度下的房地产有着极大的差别，两次调控不管从原因、目的，还是手段、市场背景下都是不同的，但是对两次调控下的金融工具运用
的原理的理解却是共同的。如果我们要谈到房地产的生态位的话，第一位就是金融和土地，然后才是产品、研发、环境、营销、规划，最后才是广告、媒体、物业。在最高生态位上的调控，影响的就是房地产的核心。
加息对房地产的生产者与消费者的影响是显而易见的，我们曾经讨论过加息的三大因素的存在性，一是CPI，二是银行的资金缺乏性，三是美元是否加息。前一段时间是三因素之一影响加息，而现在明确的不含糊的市场信号已经是三者居其二，这里释放出来的强烈的货币信息需要开发商好好反思一下一至二年的房地产的发展战略，在与金融共舞的这一时刻，“舞伴”的习性不了解，踩一下脚是小事，舞伴扬长而去可就危险了。
我们还应该发现，这次金融政策和土地政策的结合度是前所未有的。从别墅土地停批开始，首先从土地的高端产品开始，逐步的调整开始扩大到园区、大学城，调控的节奏和步骤也是非常清晰的。我相信不久，对囤积在开发商手中的闲置土地也会有更有力的动作，土地的价格有的已占到整个项目的一半，对土地的调控，也就是对大量投入土地中的金融资本的调控，使得利用土地增值部分来获利的开发商的融资成本加大，反过来帮助金融风险的防范。
繁荣比萧条要好，持续繁荣比短暂繁荣更要好，对房地产业来说，这一规律是正确的。跳跃性、投机性的开发与收缩不利于有长期运作计划的开发商。越是房地产业的“航空母舰”越是应该关注金融、土地、供需等政策的稳定性和持续性，需要把握的是可预期的机遇与挑战，而不是迷茫对策下的可能是陷阱的机会。预期与预判不清的政策情况下，惟一能做的就是等待。
对房地产市场，我们需要始终坚信市场的潜在规律。目前的金融政策将会对供给产生影响，也会对需求产生影响。但相对来说，对供给的影响会更大；国家整体房地产政策是对高端供给产生从紧影响，对中低端供给适度从松，但是有些特定城市的需求却不是以国家的供给而引导的，高端需求如果还是旺盛，低端需求如果还是不强，那么形成的资源的政策性紧张或泛滥会不会也是一种资源的浪费呢？我看是无法避免。但相对上世纪90年代“烂尾楼”的结果，损失会小得多，这也是我们政府执政高水平的体现。但这就是调控下需要付出的代价，聪明的开发商应该避免非市场调节下的政策性风险。
相信市场规律，相信市场经济下的经济理论和原理，这是目前我们能做的。
(作者：中房指数系统高级分析师)
《国际金融报》 (2004年07月05日 第十版)
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