宏观政策影响已经显现杭州楼市出现见顶迹象

　　本报记者 李小刚

　　火爆异常的杭州楼市已经出现“见顶盘整”的迹象，杭州的房价将会有所下跌

　　杭州楼市出现目前的衰退迹象，主要是宏观调控的影响，政策面的变化导致买家心理的变化，看空的比较多

　　现在杭州楼市的风险不会很大，目前金融调控已经使一部分风险提前释放了，通过现在的短期调整，价格将会向下走

　　杭州的楼市不得不说是一个传奇。

　　长三角地区最先燃烧起来的地产市场是在杭州，连续6年的跳跃式发展，使杭州房价一路高歌猛进。

　　然而这个传奇在2004年可能不会再继续，从最新传来的消息和记者的采访来看，火爆异常的杭州楼市已经出现“见顶盘整”的迹象，杭州的房价将会有所下跌。

　　二手房市场价格下滑

　　事实上，在这次房博会举办之前，杭州的二手房市场出现了极为冷清的场面。据了解，5月份杭州二手房成交量与上月相比呈现明显的下降趋势。更有中介公司提供的数据显示，4月份杭州的二手房供应成交比已经达到6.6∶1

　　5月18日在杭州闭幕的浙江省第十一届房地产博览会被许多人看作是杭州楼市出现“拐点”的标志。

　　据杭州当地媒体报道，此次房博会除商品房均价继续走高外，参观人数、成交面积、成交金额等指标均出现不同幅度的下降。

　　这次房博会上，杭州商品房以每平方米6951元的均价再创新高，与去年相比增幅达26.9%。但是与去年第十届房博会33.5万参观人数相比，本次房博会的人气大大下降，只有25.3万人。去年6月份的房交会创下商品房成交面积30.5万平方米、成交额16.46亿元的历史新高，然而本次房博会商品房成交面积只有7.88万平方米，成交金额为5.477亿元。

　　事实上，在这次房博会举办之前，杭州的二手房市场出现了极为冷清的场面。据了解，5月份杭州二手房成交量与上月相比呈现明显的下降趋势。更有中介公司提供的数据显示，4月份杭州的二手房供应成交比已经达到6.6∶1。

　　我爱我家房产中介公司浙江分公司总经理董浩在接受记者采访时表示，杭州二手房4、5月份的成交量比较小，其根本原因在于房博会后供需双方的心理有所变化。“由于杭州房价始终处于跳跃式的增长阶段，因此房东仍然认为房价会有大幅增加，房博会后一些房东的挂牌价太高，比以前高出20%—30%，但是市场上新成交的价格比第一季度只提升了2%—3%。因此这个时候买家和卖家都存在很大的心理差距，双方都不能接受，因此二手房交易量开始萎缩。”据了解，由于购房者的心态预期已经看低，杭州几家大中型中介公司的二手房成交量一度萎缩达20%到40%，个别甚至达到50%。

　　不仅如此，杭州二手房市场呈现房源明显增多态势，投资者出现抛盘的趋势。二手房市场的放量和交易量萎缩所带来的直接后果就是价格的下跌，过去一点不肯还价的二手房出现了价格的松动。不少二手房的挂价已经呈现下跌态势。

　　供求关系短期逆转

　　供不应求的杭州地产市场，在宏观调控的压力下，发展商由于资金压力加紧出售以期回笼资金，而投资者和跟风者也在总体政策的压力下，出现了比较明显的退潮趋势，需求上萎缩了一半以上。因此，杭州楼市短期内使得供求关系发生了严重变化

　　“杭州楼市出现目前的衰退迹象，主要是宏观调控的影响，政策面的变化导致买家心理的变化，看空的比较多，普遍认为楼市上升空间有限，而且可能还会下跌。而政策面对供求双方都有影响。”浙江大学房地产研究所所长赵杭生认为金融调控在杭州已经初步显现了作用。

　　赵杭生分析，银根收紧使得供求双方的资金都比较紧张。供应方受到银行收贷的影响，公司资金链总体紧张；同时在需求方面，银行对投资客和高档住宅的按揭贷款也在收紧，一定程度上也压缩了需求的增长。

　　“以前始终是供不应求的杭州地产市场，在宏观调控的影响下，现在出现了一些变化：发展商由于资金压力加紧出售以期回笼资金，而投资者和跟风者也在总体政策的压力下，显得更加谨慎，而且出现了比较明显的退潮趋势，因此需求上萎缩了一半以上。正是在这种情况下，杭州楼市短期内使得供求关系发生了严重变化，而这直接导致的结果是杭州二手房出现放量和房价有所下降。”赵杭生表示，短期内供求关系的逆转导致了二手房的价格下跌。

　　金融调控在影响新盘方面，主要表现为销售速度明显放缓。

　　我爱我家房产中介公司总经理董浩，同时还是盛世伟业房地产代理有限公司总经理。他从自己所代理的楼盘向记者讲起，“以前盛世伟业代理的楼盘一个月销售出600多套，很正常。但是现在虽然一些楼盘的价格没有下降，但是销售的速度明显降低，一个月也只有100多套售出。”虽然董浩表示，即使是这样的销售速度与其他的城市相比，杭州地产市场依然很好，但是也不得不承认杭州市场已处于衰退之中。

　　董浩认为销售放缓的原因同样在于供求双方的心理预期。“这样的心理差距其实也表现在一手房方面，作为发展商而言，大多数认为房价还要上涨，因此想把房价继续拔高，但是目前的情况是房价不仅没有上去，而且新盘的销售速度还出现了明显的放缓。”

　　实际上，董浩的分析在一定程度上与赵杭生相同。他认为对于新盘销售速度的下降，主要是因为投资房产的利润空间降低，导致投资者的大幅减少，因此需求明显不足。据董浩透露，此前杭州高档楼盘的投资比例大致在60%—70%，但是现在投资的比例降到了20%—30%。

　　“价格已经到了一定的程度，现在浙江的投资者都越来越理性了。”

　　面对金融调控的压力，董浩认为投资者开始选择退潮。

　　由于供求关系和金融政策的双重影响，杭州的不少楼盘开始提前开盘。因为各种利空消息四处流传，因此多数地产企业选择提前开盘，希望尽早回笼资金，规避风险。

　　但是供应的放大和需求的不足不仅使一手房的销售速度明显放缓，而且据赵杭生向记者介绍，一些地产企业为了加快资金回笼速度，已经出现一些楼盘暗中降价、打折等有利于尽快出货的营销手段。

　　土地不再抢着拿

　　由于之前杭州的地产市场十分火爆，因此大量外地地产企业和其他领域的企业纷纷进入杭州市场争夺土地，但是现在面临银根收紧的压力，已经显现出地产企业退潮的趋势

　　杭州楼市的走高，先前已经有很多分析认为：主要是由于杭州市政府土地供应始终处于饥饿状态，导致供应严重不足；加之前几年因为土地政策并不规范，开发商囤积了一批土地迟迟没有开发，也在一定程度上推升了房价；还有就是杭州城市扩张过程较慢，交通设施也一直没能跟上，致使城市面积太小。

　　因此土地始终是人们讨论杭州楼市的焦点话题，甚至有专家认为杭州的土地供应是导致房价高企的关键原因。所以对于先前的杭州市场来说，只要拿到土地就意味着真金白银进入口袋，但是现在的情况出现了变化。

　　在杭州一家地产公司做策划主管的明学文告诉记者，以前开发商只要拿到土地就想的是能够赚到多少钱，但是现在他们更多的是想如何能够避免风险。

　　以前只要杭州市政府推出的土地，都有地产企业高价竞拍，但是今年6月份杭州市政府推出的土地出现了前所未有的流拍现象。根据盛世伟业房产代理公司提供的资料显示，杭州新推出的三块土地出现流拍，其中位于拱墅区的编号杭政储出（2004）17号的地块出现无单位报名竞拍的情况，而被政府收回；而其他两块编号为杭政储出（2004）27号和杭政储出（2004）34号的地块由于未达到法定投标家数，最终也被政府收回。

　　赵杭生分析认为，由于之前杭州的地产市场十分火爆，因此大量外地地产企业和其他领域的企业纷纷进入杭州市场争夺土地，但是现在面临银根收紧的压力，已经显现出地产企业退潮的趋势，这其中主要还是因为地价的上涨幅度实在太高，逼退了一些地产企业。

　　据一些报道称，在杭州曾经是“香饽饽”的土地，由于金融调控的加压正在变成“烫手的山芋”，许多手中有土地的地产公司因为资金的压力开始到处寻找合作方或寻求转让，更有一些地产企业为解一时之急，选择使用典当、担保的办法筹集亟需的资金。

　　“这个市场已经让人到了应该警觉的时候，虽然新盘的价格还在稳中上升。”明学文认为发展商已经明显的感觉到价格再向上走所要遇到的巨大困难，“房博会成交量下降主要还是在于新开的楼盘价格太高，许多的购房者无法接受，而投资者觉得这样的价格使房价上涨的空间已经很小。”

　　明学文说，“连开发商都觉得杭州这样的上涨速度都让人不可思议。”在他看来，杭州地产市场是被投资和投机所扭曲的市场，因此投资者对房价的预期都非常之高。而今年出现了投资者衰退的迹象，没有多少人敢再去投资，开始担心房价下跌。

　　杭州从3月中旬开始的新一轮闲置土地清理中，共清理出涉嫌闲置地块70宗，土地面积达到2460.05亩。明学文估计，随着清理出来的2000多亩土地的尽快开发，和今年再拨下的土地，很有可能使今年新房的供应量增大。

　　房价已经见顶

　　现在的价格在这个阶段已经到了一个阶段性的头部，杭州地产的投资比率已经很高，地产市场发展显得过热，超过了国民经济发展的状况，应该出现回调

　　针对目前杭州楼市出现的种种情况，赵杭生和董浩都表示，可以说杭州楼市已经见顶。

　　赵杭生认为，“现在的价格在这个阶段已经到了一个阶段性的头部，杭州地产的投资比率已经很高，地产市场发展显得过热，超过了国民经济发展的状况，应该出现回调。从政策面的影响来看，投资过高的情况在杭州的确比较严重，只要宏观调控加力，投资需求就退潮得比较厉害。”

　　虽然赵杭生觉得房价将会有所回落，但是对于目前大家所担心的楼市崩盘，他还是表达了不同的看法。“现在杭州楼市的风险不会很大，目前金融调控已经使一部分风险提前释放了，通过现在的短期调整，价格将会向下走，但是现在这样的盘整是为了走向更高处作准备，因此只能先向下调整，正所谓‘退一步，进两步’。”

　　赵杭生认为金融调控出台的时机很好，也收到了不错的效果，这样的调控对于提前释放和压缩杭州楼市中的泡沫很有好处。

　　为了表示杭州地产市场不会遭遇更大的风险，赵杭生给出了几个理由：中国国民经济还处于上升时期，大的宏观经济背景很好，因此地产市场会依然向前；市场经济还处于初级阶段，能够开拓的空间还很大；杭州的房地产市场还处于初级阶段，杭州楼市发展的空间也还很大。

　　但是发展商仍然比较乐观，他们认为目前杭州地价经过几年已经被推倒了比较高的水平，地价顶在那里，房价可能降不下来。但是董浩的预测比较谨慎，“价格虽然已经到顶了，但是还不会有很大的危机，现在还不会出现很大的滑坡。”他认为，从杭州的结构性矛盾的角度看，一些高价位的房子会出现分化，尤其是由于杭州近郊和郊区的盘子价格被抬得比较高了，现在市中心的盘子与郊区盘子的价格没有拉开合理的差距，因此这些地区的房价可能要掉下来。

　　虽然杭州地产市场长远的趋势依然被看好，但是短期来看杭州楼市下跌的迹象已经很明显了，这在目前杭州地产企业向外地转移的情况中可以看出端倪。赵杭生说，“现在杭州的地产投资开始向中西部有更大发展空间的地区转移，而且发展商也有从地产领域向其他领域转移的趋势。”

　　《国际金融报》 (2004年07月05日 第九版)