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作者：王其明
本报记者王其明上海报道 常在上海徐家汇附近经过的人会发现，港汇的双子塔在一天天往上长高，明年这个项目竣工后将成为徐家汇商务区的标志性建筑。此前，这里已经建成了均瑶国际广场、非洲国际广场。据悉，还将建设大宇基地、广元路基地、新上海国际商城、太平洋广场二期等。这些项目将支撑政府在徐汇区商圈打造商务中心的目标。基强联行
投资管理(中国)有限公司总经理陈基强对记者说：“徐家汇有望成为上海第五个CBD。”徐家汇的CBD理想
建立CBD是上海各个区共同的梦想，徐家汇也不例外。仲量联行中国区董事、写字楼部总监陈立民对记者说：“对政府来说，收益最大的是建写字楼，建设住宅和商场的收益都是有限的，写字楼则不一样，如果企业选择某区注册，那意味着每年33％企业利润所得税将交给该区的政府。所以各个区都希望在自己区内建写字楼，建商务中心。”这也就是通常所说的写字楼经济。
徐汇区在规划中明确，要把徐家汇建成世界级城市副中心、市级商业中心、商务中心和公共活动中心。据统计，徐家汇商业圈的年商业销售额高达60亿元，日人流量近80万人次。港汇广场、美罗城、东方商厦、太平洋、第六百货等几大金刚，已经形成完整的、错位竞争成熟的徐家汇商圈。上海均瑶置业投资有限公司副总经理庞凌云认为：商业的发达为商务中心的建立奠定了良好基础。
上海的写字楼市场大牛市，也让政府看到建设完成徐家汇中央商务区的可能性。据一份分析报告指出，亚洲各地写字楼租金持续下调，其中以香港、东京的下跌幅度最大，而上海则上升3％，全球排名从第157位上升至第79位。据戴德梁行资料，上海一季度甲级办公楼空置率微降。与前一季度空置率为11.5％相比较，第一季度末全市的平均空置率达到11.1％。从市场看，空置率下降的趋势很明显。而甲级写字楼租金已经开始上涨，平均日租金已达0.66美元／平方米。2003年就比前一年度上涨了4.9％。而徐家汇的甲级写字楼则是严重不足，该区域甲级写字楼比例只占到全上海的6％左右。分析人士认为，徐家汇作为上海的六大商务圈之一，这个比例明显过低，按理论推算远期应该达到16％。现实的不足也给了政府长远的向往！理想与现实的差距
作为国际大都市的上海，有着浓郁的商务氛围。经过这些年的建设与发展，已经形成了虹桥、南京西路、淮海中路、小陆家嘴四大商务中心。
曾经因为地处古北商圈和靠近机场而盛极一时的虹桥地区，是最早成型的CBD。陈基强介绍这里最主要的特点是配套齐全。但是由于整个上海重心东移，现在只能靠降低租金来吸引租户了。虹桥CBD风光不在。南京西路，因为有上海商城、波特曼酒店而著名，逐渐形成新的CBD。淮海中路，有众多香港开发商在此开发了大量写字楼如瑞安广场、香港广场、新世界等，形成商务中心区。陈基强分析，这两个地区特点相似，都是依靠便利的轨道交通，主要租户也是第三产业服务业的企业为主，比如律师事务所，会计事务所，中介机构等。小陆家嘴地区，则是在1992年浦东开发之后开始逐步启动的，现在浦东地区的金融机构之多在全国首屈一指，成为名副其实的金融办公区。据《1990～2003陆家嘴金融贸易区发展报告》显示，面积1.7平方公里的小陆家嘴地区仅吸纳的外资银行资产总额就已超过200亿美元。作为后起之秀，徐家汇CBD内的写字楼项目，主要以徐家汇商圈及附近的高校为依托。在徐家汇的规划中，就有以复旦医学院为核心的生物医学城、以交大为核心的科教城。徐家汇商务中心的目标就是吸引这些行业的企业来落户。庞凌云反映：“我们在招商时发现，IT企业进来的比较多。徐家汇有美罗城和交大，是这一区域的优势。徐家汇商务中心定位就是希望多吸引高科技企业，微软已经入驻美罗城”。陈基强认为，徐家汇也将会吸引更多的商业企业以及消费品企业入驻。
虹桥在没落，且位置较远，小陆家嘴地区金融中心不可撼动。所以，陈基强说：“徐家汇直接竞争对手是淮海路、南京西路，背后则是徐汇区政府和卢湾区、静安区政府之间的竞争。”
对于徐家汇地区能否形成完善的商务中心，业界多有争论。庞凌云认为前景看好，但陈立民认为徐家汇CBD有很多制约因素，比如缺少建写字楼的土地。陈基强也觉得徐家汇地区的高级写字楼数量还嫌不够。世邦魏理仕董事总经理执行助理周敏则指出，该地区商务气氛不浓，一些写字楼的品质也没有达到国际水准，所以与CBD还有不小差距。
据悉，区政府正在考虑动迁，以腾出更多可开发用地。
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