加息则壮士断臂 炒房收手

　　本报记者柯鹏

　　远在大洋彼岸的美国“憋”了四年终于加了一次息，国内的房市却也为之动了三动。昨日，当关心中国、上海房市的业内外人士得知美联储加息的消息时，都不由联想到了可能到来的国内银行随后跟进策略———加息！一位资深房产人士更是意味深长地表示，如果国内银行加息成定局，作为信心经济的房市必将受到影响。在这个牵连广泛的市场中，无论是 银行、房地产开发商还是个人购房者，都将经历一个“一刀三磨”的曲折过程。

　　银行

　　提前还款又将有高峰

　　记者获悉，在沪上银行的案头上，这几个月提前还款的比例一直居高不下，而个人住房贷款利息的上涨将加快这一步伐。“目前我们的提前还款比例大约在30％左右，如果加息成真，估计会在短时间内有个高峰———突破50％，然后再有小幅回落。

　　开发商

　　不可承受加息之重

　　昨日，一些开发商向记者反映，其实自从银行对开发商自有资本金比例要求提高到35％后，沪上银行对开发商的资质审核就在加强，中小开发商贷款难度增加了。“特别是金额超过3000万元的开发贷款，目前被卡得很死。”一位开发商表示，“而为了防止投资过热再加息的话，银行为了控制风险，必然要再次看紧‘钱袋子’。”

　　一些小开发商普遍表达了对前途的担忧。“房地产开发是资金密集型产业，据我所知，除去一些巨头，沪上很多开发商的自有资金比例其实根本不超过8％。”一家注册资本500万的房企老总直言不讳，“前段日子的宏观调控政策已经让我们惨淡经营，如果真的加息，对我们这些不大的企业来说，只能用‘不幸’来形容———项目停建缓建、转让项目以套现，甚至被大公司吞并、退出市场都是可能的结局。”

　　购房者

　　投机者受影响将最大

　　信义不动产房产分析师茆煜欣表示，对于个人购房者来说，加息造成的影响并不相同。由于早在去年各大银行对于个人购买第二套以上房的首付比例就已经提高，控制投机以减少风险的目的非常明显，因此，如果加息成真，受影响最大的将是那些投机购房客。“投机客大多习惯于借力银行后‘快进快出’，用很少的自有资金杠杆翘动数套房产，这些人的投资建立在收益率高于银行贷款利率的基础上，因此一旦加息超过目前的5.04％过多，他们将受冲击最大。”茆煜欣表示，“当然，长线出租的投资购房者也会收益受损，但影响相对较小；而对于自住购房者来说，由于加息幅度不可能很大，对他们的购房冲动不会有大影响，只是精明的上海人可能会加快提前还款的步伐。”

　　房市

　　供大于求可能形成

　　对于已经在高速上涨的路上走了很久的上海房市来说，加息会带来什么影响？会降低房价吗？业内人士大多表示，影响不会很大。茆煜欣指出，如果个人住房贷款利率上调，会带来购买成本的增加，影响到购房人的供楼成本，这可能会使楼市需求出现一定程度的下滑，供求比例就会有一个短期倒置的现象，供大于求开始出现。

　　但房价却还是会保持一个稳定态势。“加息的目的是抑制通胀，但这不是一蹴而就，需要一个比较长期的过程，短期内估计房价受挫的效果不会很明显。”房产分析师刘青尺指出，“并且，开发商拿到资金的成本增加了，势必转嫁一部分给消费者，因此加息即造成房价下跌的可能性更在减少；还要注意的是，即使部分开发商退出市场，一手房项目真的减少了，二手房市场也还是很大的补充，这个比例已经接近1：1。在二手房市场这个资金流动更加频繁的领域里，房价和交易量都能得到不小的支撑。”

　　专家支招

　　加息打击太大，就减利息税吧

　　本报讯 （记者柯鹏）

　　昨日，复旦大学房地产研究中心副主任华伟在接受记者专访时表示，美联储此次沉寂四年后的首次加息，客观上增加了中国银行迫于压力加息的可能性。特别是如果美联储此次不是“一槌子买卖”，加息还有“续集”的话，国内加息的可能性更大。而在此情形下，众多受银行信贷影响的国内企业甚至个人消费者，都将不可避免地受到影响。

　　至于加息可能的影响，华伟表示，对于房地产企业来说，由于现在“惜贷成风”，如果基准利率再上涨的话，各大房企将面临“雪上加霜”的局面，国家一定会很慎重；相对的，对于个人消费者来说，个人消费是支持GDP增长的重要因素，必须保护个人的利益。因此，可能的情况是———存款利息先上涨。“而由于此次美联储只是将利率调高25个基点，国内如果真的要挺住而不升存款利息的话，可行的办法是，取消目前20％的利息税，这有利于保护普通百姓的利益。”

　　加息预期下房贷避险策略

　　减少还款年限降低风险

　　从附表中可以看到，贷款期限越短，每月的还款额越高。在还款年限较短的情况下，贷款期限增加1年，月还款额下降的速度比较大，而如果是还款年限较长，增加1年还款期限，月还款额的下降幅度就比较小。如按照现行的利率，向银行借10万元贷款，还款期限为6年，月供为1612元，而还款期限为7年，月供则降低为1415元，两者相差近200元。有些人为了减轻还款压力，把还款期限定在30年，这样做未必合理，因为25年期贷款的月供仅比30年期月供高8.91％，每个月多付这么一点贷款，并不会对贷款人造成太大的压力。

　　这样做的好处是，借款人受利率波动的影响也会减少。假如商业房贷年利率提高1％，上升到6.04%，10万元15年按揭贷款的月供将从793元，上升到846元，上涨53元，涨幅达到6.68％。而如果是30年按揭贷款，情况又不一样了，月供将从现在的539元，提高到602元，上涨63元，涨幅为11.69％。可见，在贷款额相同的情况下，期限越长的贷款，受利率波动的影响越大。《理财周刊》不同房贷利率下,10万元贷款总款的每月还款额变化情况(单位:元)