如何看待个人房贷风险

　　张吉光

　　与个人房贷抵押住房较易监控形成鲜明对比的是，房产商与有关人员相互勾结往往令银行难以防范。从这一角度来讲，目前银行个人房贷面临的操作风险尤为严峻，更应引起银行的重视

　　最近一段时间，各家商业银行纷纷出台多种举措，收紧个人房贷业务；有关监管部门也是频频发文，加大对银行个人房贷业务的监管力度。正是在这一情况下，正确认识当前银行个人房贷业务存在的风险尤为重要。

　　流动性风险并不明显

　　曾有学者指出，“个人住房贷款的快速增长和比率的迅速提升，可能会带来流动性风险，而那些资产规模较小、资产种类较单一的部分城市商业银行，已经开始面临到流动性问题”。确实，目前有一些中小商业银行开始出现流动性问题（严格意义上说，应该是暂时性的资金紧张），但这并非个人住房贷款所致，而是货币政策收紧的结果。主要依据如下：

　　第一，根据有关机构所做的研究，国际上一些大城市的房地产贷款占比警戒线通常控制在30%左右，开发贷款与个人房贷余额之比为1∶2左右。也就是说，个人房贷占比警戒线应控制在20%左右。从中国的实际情况来看，个人房贷在全部贷款中的占比在2003年末为9.27%，远低于20%的水平。即使是占比较高的上海地区，这一占比仅为15%左右，与20%的警戒线相比还差5个百分点。

　　第二，从理论上讲，由于个人房贷的持续期为20至30年，但从中国的现实情况来看，个人房贷的实际平均持续期为15年，有的地区和有的银行甚至还要短。这在一定程度上缓解了可能出现的流动性问题。此外，中国银行的个人房贷有一个明显的特点，就是贷款发放金额与回收金额之比较高，且呈快速上升态势。形成这一现象的原因在于大面积的提前还贷。由于目前股市低迷，银行存款利率较低，甚至出现负利率，很多借款人选择提前还款。这在一定程度上消除了银行流动性风险出现的可能。

　　第三，从商业银行中长期贷款的结构上来看，个人住房贷款余额已接近中长期贷款总额的50%左右。也就是说，个人住房贷款的快速增长伴随着其他中长期贷款的较慢增长，甚至是下降。因而，从总体角度来讲，单凭个人房贷的快速增长来判断银行流动性问题有失偏颇。特别是在目前，政府宏观调控力度加大，固定资产投资增速下降的情况下，商业银行基本建设贷款、技术改造贷款等中长期贷款增速将明显回落。这也在一定程度上为个人房贷的发展留出资金。值得关注的是，虽然在目前的情况下个人房贷对银行流动性问题影响不是很大，但银行应注意分析个人房贷对银行中长期流动性的影响，切不可犯“短视病”。

　　大面积违约不会发生

　　国外的经验显示，个人房贷的大面积违约现象一般出现在房地产市场崩盘之时，即房屋价格大幅下跌的时候。因为，此时房屋的实际价值远低于借款人所需支付的房屋的合同价值，借款人最理想的选择就是违约，等待银行收回房屋。从中国现在的情况来判断，大面积违约的信用风险不会发生。其依据主要在于房市价格依旧保持上扬态势，尽管个别地区的房市价格有所回落，但基本保持平稳。

　　操作风险极为突出

　　根据前面的分析，商业银行的操作风险可以划分为四大类，即人员因素引起的操作风险、流程因素导致的操作风险、系统因素导致的操作风险和外部事件引起的操作风险。从银行办理个人房贷业务的实际情况来看，目前商业银行个人房贷业务面临的操作风险主要是由流程执行不严格和外部欺诈两种情况引起。

　　流程执行不严格导致的操作风险是指商业银行在办理个人房贷业务的过程中没有做好贷前审查和贷后检查工作，从而给银行造成风险隐患。而外部欺诈造成的操作风险主要包括房地产开发商利用“假按揭”的形式骗取银行资金、中介公司伙同上家套取银行贷款、不合格中介公司违规操作等情况。自2003年下半年以来，国家出台了一系列政策措施，如《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》以及提高固定资产投资项目资本金比例等。这些规定的出台在一定程度上加剧了房地产企业的洗牌过程。很多中小开发商明显感觉到资金的压力。在生存还是死亡的十字路口，很多开发商开始借“假按揭”之名套取银行资金。而从有关调查来看，“假按揭”问题绝非个案，其涉案资金从几十万元到上百万元，乃至于数十亿元，可能造成的资金黑洞不容小视。

　　此外，由于相关法规不健全，监管力度不够，房地产市场中存在的中介公司良莠不齐，很多中介甚至不具备从业资格。这些公司伙同卖房上家骗取贷款，往往令银行防不胜防。相比于单笔个人住房贷款几十万元的可能损失，房产开发商借“假按揭”之名动辄套取银行数十亿资金给银行造成的损失尤为巨大。而与个人房贷抵押住房较易监控形成鲜明对比的是，房产商与有关人员相互勾结往往令银行难以防范。从这一角度来讲，目前银行个人房贷面临的操作风险尤为严峻，更应引起银行的重视。

　　加息风险须予重视

　　自去年下半年以来，关于房地产是否过热的争论就不绝于耳，且仁者见仁，智者见智。抛开房市是否过热和是否存在泡沫等问题，房市价格过高、违规操作时有发生、投机现象严重却是不争的事实。正是在此背景下，国家有关部门和地方政府先后出台了多项举措，这些政策的出台不可避免会影响到个人房贷业务的开办者———银行。如果政策因素同市场因素叠加作用于房地产市场，极有可能对房地产市场产生冲击，进而影响到购房者的心理，最终给银行造成损失。即使是一些看似旨在规范房地产市场的中性政策的出台，也可能对银行个人房贷业务的发展产生影响。

　　此外，下半年可能实施的加息政策对银行个人房贷业务产生的影响也不容忽视。利率的上升将加重借款者的还款压力，在收入没有增加的情况下，借款者极有可能出现违约。考虑到目前CPI已升至4.4%的水平，央行有关官员也屡次暗示要动用价格性货币政策工具，银行应提前研究利率上升可能对本行个人房贷业务产生的影响，以预作准备。

　　全面停办引致市场风险

　　经济学中有一个令人费解的现象，即“个体理性行为”往往会转化为“集体非理性行为”。而银行的全面停贷可能对购房者的心理产生影响，并令房价大幅下滑，极有可能引发方式的崩盘。因为在一个健康的房地产市场上，支撑房地产市场稳健发展的是需求，而非供给。银行的个人房贷业务所起的作用就是支撑购房者的买房需求。失去了需求的支撑，房地产市场无异于空中楼阁。从这一角度来讲，银行在出台防范房贷风险举措时，应充分考虑该举措对市场可能产生的影响，切莫让“集体非理性行为”再次上演。

　　《国际金融报》 (2004年07月02日 第二版)