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本报记者 王秀 王小霞
国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和搜房研究院三方对沪深两市76家房地产上市公司及中国在香港上市的房地产公司的财务指标进行研究分析后上周得出结论，中国房地产上市公司整体财富创造能力（ＥＶＡ）有所下降。
国务院发展研究中心企业所所长陈小洪告诉记者，ＥＶＡ在国外是被广泛运用的一个投资参考指标。据研究组汪勇博士介绍，ＥＶＡ的计算方法是用税后净营业利润与资本成本相减。
房地产板块整体经营绩效的研究表明，与2002年相比，在2003年财富创造能力（ＥＶＡ）评测的76家房地产上市公司中，ＥＶＡ为正值的公司仅18家，占全部房地产公司的23．7％，同比下降了5．3个百分点。2003年房地产上市公司的税后净营业利润总和较2002年平均增长了140．8万元，但房地产上市公司的资本成本较2002年平均增长了950万元，上涨幅度超过了税后净营业利润上涨的幅度，致使房地产上市公司整体财富创造能力的下降。这也是国家紧缩房地产行业信贷政策对房地产市场的影响效应。
据研究，房地产上市公司还呈现另外三大特点：
整体综合实力增强，而股市表现与综合实力增长及房地产行业发展背离。一方面，房地产上市公司随着房地产行业的增长而整体综合实力增强。2003年，全国房地产行业出现了高速的增长，房地产投资首次超过一万亿元，施工面积和竣工面积分别同比增长26％和21．5％，商品房销售额和销售面积同比增长34．1％和29．1％，在此背景下，房地产上市公司总资产、主营业务收入、利润总额分别较2002年上涨13．3％、9．4％、14．8％；另一方面，沪、深两市2003年总市值为42458亿元，同比增长10．77％，而2003年房地产上市公司市值总和为1764．9亿元，较2002年相比下降22．3％。相对于综合实力增强及房地产行业增长，房地产上市公司股市表现差强人意。
运营质量稳定性差，现金流波动幅度大。对76家房地产上市公司近三年平均每股现金净流量研究表明，在76家房地产上市公司中，88．2％的公司在近三年中出现了每股净现金流为负的现象，最高的公司出现了每股现金流3．03元的高值，最低的公司出现了每股现金流－1．89元的低值，这表明由于开发周期长，投资大，资金回款速度慢等特点，房地产企业现金流不稳定是普遍现象。
大陆在香港上市的房地产公司与沪深两市房地产上市公司相比，综合实力相当，财富创造能力略胜一筹。综合实力方面，大陆在香港上市的房地产公司与沪深两市房地产上市公司10强在资产总额、主营业务收入、利润额、市值方面相差无几，实力相当；财富创造（ＥＶＡ）方面，大陆在香港上市的房地产公司略胜一筹，第一名高于沪深两市房地产上市公司第一名近5亿元。
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