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刚才春生博士有几个判断，我想我首先有一个判断，就是SHOPPING MALL目前在世界上已进入一个鼎盛时期，为什么有这么一个判断呢？因为SHOPPING MALL应该说是一种成熟的商业形式，是一种主流的消费形态，目前已成为人们的一种生活方式。刚才李教授说美国八十年代到32000多家，我最新得到数字美国到2000年各种类型的购物中心发展的数量已达到45000家。日本现在都比较规范，规模比较大的是28000家，英国是14000家，应该说现在发展进入鼎盛时期。目前在欧美国家，人们的各种消费，通过购物中心实现的销售额一般占30%-
50%，有一个数字表明现在美国购物中心的销售已占到人们日常消费的58。不知道这个数字是否准确，如果准确的话，应该说人们的日常吃住娱乐等各方面的消费摩尔已是主流形态。
前一段时间我们研究中关村的商业问题，是考察美国的硅谷，硅谷这个地区比中关村的面积大三至四倍，人口差不多。现在光在硅谷进行商业考察，就有13个比较大型的SHOPPING MALL，70%左右的销售额都是由SHOPPING MALL。在整个世界上购物中心SHOPPING MALL已进入一个鼎盛时期。现在全球购物中心发展特点是比较明显，首先是交通地理上的通常和便捷，二是具有民族特征的高超建筑艺术体现。将来SHOPPINGMALL也成为城市的景观，表达崇尚生态和诗意，往往成为一个地区和城市的新地表，另外是城市中产阶级购物娱乐了天堂和年轻人超前消费的乐园，应该说具有城市代言人的特征。再有一个SHOPPINGMALL目前发展特征越来越以人为本，顾客有全方位的良好感受这样几个发展特征。
另外有生命力的SHOPPINGMALL应该是超越期待，创造全新体验的。另外北京发展SHOPPING MALL我认为时机已经成熟，刚才春生博士讲中国已进入了SHOPPING MALL的大发展时代，我还不同意这样讲，我倒觉得北京已进入了发展SHOPPING MALL的时代，北京应该率先发展自己的SHOPPING MALL。按道理讲各种商业形式的发展，与人均GDP是相关联的。根据我们的研究1000美元的时候是百货商店发展的时代，3000美元的时候是超级市场大发展的时代。6000美元的时候是便利商店大发展的时代，达到1.2万美元根据世界规律才是多元化的购物中心尤其是SHOPPING MALL的发展时代。如果按此衡量，北京现在还没有到发展SHOPPING MALL的时代，但这个数字不能完全说明北京的问题。第一北京人均GDP虽然只有3000多美元，但却集中了一大批高收入阶层，百万富翁数以万计，北京已进入高消费的时代，另外年轻人追求时尚，刺激的提前消费的理念正在形成，正像追求名牌一样追求新的消费模式，相当部分人群紧随世界消费潮流，潜在市场是非常大的。
第三北京城市人口向外迁移，新的城市空间发展战略，大家知道两周两代多中心，将造就北京好多城区，未来北京的通州，顺义、易庄都要在15年到20年间形成新城市，商业起点很高。另外北京的旅游资源相当丰富，海外旅游人口超过280万，国内旅游人口目前的水平是1.1亿人次。
再有北京作为政治文化交流中心具有巨大的商业辐射力和吸引力。作为吸纳方式出现SHOPPING MALL的模式是非常好的。北京按世界城市化零售进程的规律来看也要进入非常好的时期，因为根据国际经验，趁势化初期是向心聚集。当城市化中期阶段，30%-70%城市化离心往外走，当70%以上是离心聚集，即向郊区发展，而且形成新的商业中心，而不是简单的分散当地的需求。根据这样的发展规律来看，目前北京城市化率已达到70%，离心聚集的零售商业发展的趋势是非常明显的，因此我认为大型郊区型的SHOPPING MALL具备了很好的条件。那么北京的SHOPPING MALL到底怎么发展？应该有中国的特点，应该更加体现人文化、中国化，而且我们的SHOPPING MALL还要有点景观化。目前世纪金源我只是看到一个图，应该是一个城市景观。将来要强调几个结合，一个是商旅结合，要成为旅游必去的地方，这点非常重要。东南亚几个国家的SHOPPING MALL之所以很红火热闹就是因为人们到马来西亚去都要去看看它的SHOPPING MALL。而且商娱结合必须有刺激性的娱乐项目，像韩国的乐天就是一个成功的典范。
第三是商科结合，就是SHOPPING MALL新模式必须要有科技含量。另外是多功能的互动，不仅要齐全而且要产生商业的互动，这需要很好的研究，购物就要吃饭，吃饭就想玩，几者联系，相互推动效果才能更好。当然与这种互动相结合就是多元化的体验消费。这种SHOPPING MALL花1000，有900应该是即时消费的，尤其是娱乐。因为北京购物场所现在越来越多，而真正室内的大型的有刺激性的有吸引性的娱乐现在是非常不足的。
我们考察了一下台湾新SHOPPING MALL的建设理念非常好。其中有一家台湾的精华购物中心，娱乐场地像地心引力能容纳15000人同乐。光广场就三个，各种演艺舞台有四、五个，还有多元化的挑战区间。像峡谷挑战区一共能容纳3万人，这是中国发展SHOPPING MALL要特别给予关注的。
我想北京发展SHOPPING MALL是各方面的期待。首先是追求高品质人群生活梦想和期待。是人们感受梦想、潮流、时尚、新奇，获得有价值商品的享受，应该满足很多人寻店乐趣，发现乐趣的快感，同时受到新生活主张、新生活方式、新生活模式启迪的地方，这是我们这些人的期待。
另外也是我们商业流通业、主管部门的期待。我们商业现代化体现在什么地方？我觉得发展SHOPPING MALL是一个顶尖级的，具有代表意义的商业现代化的模式，再一个也是有志于推进商业现代化的，很多地产商、零售商、服务商、文化供应商的理想和期待。发展SHOPPING MALL毕竟是刚才开始，我们不要太短视，要看到其美好的前景。与此同时我也提出来，北京现在发展大型的SHOPPING MALL很多人在搞规划，用一个形容词来说黄灯已经亮起，可能马上要有红灯出现。因为北京市场在2000年之前到底可容纳几个SHOPPING MALL，北京市商业第十个五年发展规划的时候做过充分的论证。像我们这样一个千万人口的大都市，发展大型的SHOPPING MALL不宜过多。当时我记得讨论的时候大家普遍认为三、四个比较合适，我现在也主张有三、四个大型的SHOPPING MALL可以了。因为按美国的经验，这种跨区域的SHOPPING MALL必须有二百万左右人口支撑，按此计算，北京有四个支撑800万到1000万已足够了。
当然也谈到了还有其他小一点的社区型的还可以有一些，但大型的不宜过多。因为现在北京的商业泡沫现象非常严重，过去有一个数字来说明，人均一平方米商业现代化，到2010年预测人均1平方米，现在北京已远远超过这个数字，在建的商业在5000-6000万之间，远远超过北京实际的高档消费需求。所以在这方面我觉得SHOPPING MALL如果冲动还有，再新建新计划是否应该审慎地加以论证。现在已有的世纪金源、中关村MALL也在积极筹划，我看已经够了。不过我想世纪金源是北京第一个规模比较大的，也是世界上单体最大的SHOPPING MALL，我希望它代表北京最先进的商业模式，能够取得成功。谢谢大家。
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