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宋忠敏
中国房地产由生产型向服务型的转变是必然的趋势，这也是房地产持续健康发展的出路所在，依靠房地产开发来维持房地产业的高速发展已经越来越行不通了，毕竟当前的开发规模已经逼近增长的极限
中国房地产租赁市场远没有得到重视，市场管理混乱，租赁税费繁重。房屋租赁缴税后几乎无利可图，于是导致租赁市场多是零星的，逃避登记的比比皆是，市场秩序很不规范，严重地限制了房地产租赁市场的发展，这是政府政策制定者应认真考虑的问题
去年8月，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，指出要充分认识到房地产市场持续健康发展的重要意义。去年底今年初，温家宝总理多次强调加强宏观调控、防止经济大起大落的指导思想。房地产业则被纳入国家重点调控的行业之一，房地产泡沫破裂、房地产业进入拐点的观点越来越得到认同。但作为一个真正为国家经济发展大局和房地产业着想的人，并不希望房地产泡沫破裂，当前房地产业最好的结果应是软着陆，保持长期健康稳定发展的态势，国家宏观调控的目的也在于此。
从国际比较看，中国房地产业还有着极大的发展空间，房地产业的长期健康稳定发展是完全可能的。美国房地产增加值占GDP的比重1987—2001年都维持在11％—12%之间，日本1999年房地产增加值占GDP的比重为12.8%；美国几个经济发达的州，房地产增加值占GDP比重更是高达14%—15%，2000年美国加州的房地产增加值高达2090亿美元，占当地生产总值比重为15.5%，纽约州2000年房地产增加值也达到1110亿美元，占当地生产总值比重为13.9%。中国内地最发达的城市上海2003年房地产增加值占地区生产总值的比重也只有7.4%。
可是，目前房地产业的发展主要体现在投资拉动式的以开发为主导的粗放发展，以服务为主的集约式发展明显落后，这种发展方式则是不可持续的。以上海为例，上海2002年房地产业增加值为373.63亿元，其中，房地产开发与经营增加值233.18亿元，占62.4%；2003年，完成房地产开发投资额901.24亿元，比2002年增长20.3%，占全社会固定资产投资比重达36.8%；商品房施工面积达8267.51万平方米，竣工面积2491.84万平方米，销售面积2376.4万平方米，商品房销售额1216.34亿元，这些数字已逼近S型增长曲线的上限；旧房交易近几年虽然发展很快，1996年存量房交易量仅为82.29万平方米，2003年存量房交易增长到2306.28万平方米，但旧房交易占整个房屋交易量比重仍不到50%，而发达国家与地区的旧房交易量一般占整个交易量的90%；上海租赁市场、物业管理与发达国家相比更是落后，1995年纽约大都市地区住宅租赁比例达50.9%，明显高于自住41.0%的比例，1999年洛杉矶大都市地区住宅租赁比例为49.4%，同样高于自住44.0%的比例。这就是说，上海房地产目前是住宅生产型，基本没有体现出属于第三产业（服务业）的特性。
事实上，发达国家与地区的房地产都是服务型，统计上的划分也是服务业的范畴。1997年，美国房地产企业租金总收入达884亿美元，房地产经纪收入499亿美元，房地产咨询收入67亿美元，房地产评估收入46亿美元。而房地产开发规模则明显较小。
美国2000年竣工私人住宅159.2万套，价值1857.4亿美元，占房地产增加值11237亿美元的16.5%；2001年竣工住宅163.7万套，价值1962.4亿美元，占房地产增加值11717亿美元的16.8%。
美国纽约州2000年竣工私人住宅4.41万套，价值49.92亿美元，占房地产增加值1110.45亿美元的4.50%；2001年竣工私人住宅4.55万套，价值52.57亿美元，占房地产增加值1165.09亿美元的4.51%。
2001年中国香港商品房竣工面积为135.4万平方米，2002年竣工面积为196万平方米。2001年已登记物业买卖合约价值1928亿港元，占房地产增加值的14.9%；2002年为1854亿港元，占房地产增加值的14.0%。
因此，中国房地产由生产型向服务型的转变是必然的趋势，这也是房地产持续健康发展的出路所在，依靠房地产开发来维持房地产业的高速发展已经越来越行不通了，毕竟当前的开发规模已经逼近增长的极限。其实，房地产租赁市场的潜力已经开始凸现，北京、上海、广州三个城市的住房情况调查显示，分别有19.7%、25.6%和21.9%的家庭是租房居住，而且这一比例还将继续扩大，房屋租赁必将成为房地产市场中一个举足轻重的角色，而且发挥着解决城市居民的住房问题上的重要作用。
不过，中国房地产租赁市场远没有得到重视，市场管理混乱，租赁税费繁重。目前个人出租私房需缴纳租赁税5%，公房转租则为2.5%，个人还得缴纳12%个调税，房屋租赁缴税后几乎无利可图，于是导致租赁市场多是零星的，逃避登记的比比皆是，市场秩序很不规范，严重地限制了房地产租赁市场的发展，这是政府政策制定者应认真考虑的问题。
此外，政府相关部门还应统筹兼顾，全面规划，采取新思路、新方法，推进体现房地产集约化水平的房地产咨询、评估、经纪等行业的发展。
(作者：复旦大学产业经济学博士生)
《国际金融报》 (2004年06月28日 第十版)
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