广西柳州佳力大厦三份评估书估价相差300万

　　评估结果引起业主强烈不满一栋闹市区的“黄金商铺”，在不同评估公司的评估下，竟然相差近300万元，这让面临拆迁的大批业主感到不可思议。面对发生在广西柳州市佳力大厦的这一事情，业内人士认为：增加评估透明度，强化对评估公司的监管力度已经迫在眉睫。

　　“黄金商铺”严重缩水

　　让柳州市飞鹅路53号佳力大厦1至3楼30多个业主吃惊的是：在城市改造进行得如火如荼、周围地段商铺价格节节飚升的“黄金地段”，5年前购买的临街商铺，在面临拆迁的时候，评估公司进行的评估价格竟然比业主当初购买的成本还低。

　　业主邓颂华告诉记者，周围地段的商铺价格已经上升到3．9万元／平方米，而由广西旗开房地产评估公司做出的估价报告书，最高的价格仅为1．6万元／平方米。

　　1999年占地1900多平方米、建筑面积1．36万平方米的佳力大厦，位于柳州市飞鹅路的交通商业要道，距离火车站不过3公里。大厦竣工后，与周围的佳力飞鹅市场、红庙市场等商贸区联为一体，是柳州市最大的成衣、百货批发和零售市场。

　　2003年9月，随着柳州市城市改造进程的加快，佳力大厦的土地被提前收回了，业主们还有41年的产权也连同大厦一起被拍卖了。大厦被柳州市嘉运房地产开发有限公司竞得。

　　2003年12月，佳力大厦业主看到了开发商委托的广西旗开房地产评估公司的估价报告书。报告书以2003年11月26日作为估价点，将大厦一层楼房估价为16010元／平方米、15800元／平方米和6880元／平方米3个层次，大厦二楼的估价为3880元／平方米，3楼估价为2618元／平方米。

　　这一与市场价格相去甚远的评估价格，让众多业主表示强烈不满。业主杜四新气愤地说：“5年前我买的一层铺面价格为16300元／平方米，当时花了27万，现在评估价格才16010元／平方米，只有26万元，不但没有升值，价格反而下跌，这不是天方夜谭吗？”杜四新还告诉记者，5年之中他的铺面租金已经上升了两三倍，现在价格高达8900元／月。接受记者采访的众多佳力大厦业主表达了几乎一致的观点：“拍卖、城市拆迁改造，我们都支持，但也要考虑我们的损失。”

　　“黄金商铺”评出了严重缩水的亏损价格，使事实上投资已经升值的业主们无法接受。

　　评估价格为何相差甚远

　　记者在采访中了解到，《柳州市城市房屋拆迁评估暂行办法》第七条规定，对被拆迁房屋的估价，应该采用两种或两种以上办法进行，具备条件的应当以市场比较法为主要估价方法，在股价权重中，取值权重不应低于70％。按照这一标准，佳力大厦的评估应该采用市场比较法，旁边四五个商业城就是最恰当的参作物。

　　然而，旗开公司的评估报告却没有采用市场比较法，评估报告中写道：“对于佳力大厦，因其所在片区及类似片区内近一年来可供选择的交易实例较少，故不宜采用市场比较法。”

　　一位姓曾的评估师在电话中向记者透露，尽管自己的名字出现在估价书上，但很多事情也是身不由己。

　　针对旗开公司的评估报告，佳力大厦3楼业主汪新民拿出了3份评估报告，其中一份是2003年5月柳州市另外一家评估公司对3楼做出的评估报告，其结果是3楼估价超过604万元，而旗开公司的估价只有323万元，两者相差近300万元。早在1999年刚刚购买佳力大厦不久，他就委托北海方圆房地产评估事务所进行了评估，也肯定了3楼的估价为537．6万元，这一估价还经过了银行的二次评估。

　　汪新民告诉记者，根据旗开公司的评估，这一房产5年来不仅没有升值，反而贬值214万元，贬值高达近40％。

　　“其他评估公司不仅列出了评估参照市场，而且明明白白写出了计算公式、评估原则和计算过程，而旗开公司却认为没有参照系，没有计算过程和相关数据。这样的做法怎么能让我们信服。”汪新民说。

　　评估监控如何实施

　　随着城市拆迁改造市场化进程的加快，评估公司在确定房产价值过程中发挥的作用将越来越大，从事房屋拆迁、征地和城市改造的一线人员认为，规范评估方式，加强监管力度，已经成为当务之急。而现有的管理方式，还缺少足够的可行性操作，导致不少评估不但没有能发挥作用，反而成为引发各方矛盾的“导火索”。

　　柳州建设委员会副主任王闯说：“在市场化评估方式中，如何建立利益冲突各方都能够认同的市场基础，是值得我们思考的。”他认为，现行的操作方式中存在着管理不细致，评估方式不透明等问题，需要进一步规范。

　　建立公开透明的信息渠道同样至关重要。广西壮族自治区国土资源厅2003年10月公布的《全区土地估价机构2003年第一、第二季度业绩抽查评议结果》表明，广西旗开评估公司为不合格企业。不少业主表示，让这样信誉受到质疑的评估公司对房地产进行评估，他们无法接受。

　　一位熟悉内情的评估师向记者透露，市场比较法是国际长期奉行的评估惯例，也是公认比较客观公正的评估方法。在西方国家，评估公司必须细致明确地指出采用什么评估方法，以及为什么不采用其他评估方法，一旦所采用的评估方法遭到质疑，评估公司的诚信度也将受到质疑，今后也不会有客户前往质询。

　　这位不愿透露姓名的评估师坦率地承认：评估是一个专业性很强的行业，但在正常情况下，估价报告之间的差距绝对不应该超过40％以上，如果按国外管理，估价差距如此之大，评估师和所在公司都要受到评估协会的监督，甚至会直接要求被听证。作者：陈瑞华　何丰伦作者单位：经济参考报文章来源：经济参考报发布日期：2004-6-28星 级：