杭州楼市高热开始退烧

　　宏观调控处方药力显现对杭州楼市来说，今年夏天比天气更热的就是“宏观调控”这个词了。年初以来的种种猜测正在逐步成为现实。土地被控制，贷款被控制，新项目被控制。6年来一直高歌猛进、热度猛烧的杭州楼市遭遇扑面寒风，不禁连打冷战。

　　开发商慌神了

　　去年以来，关于楼市有无泡沫的争论持续不绝。有人看涨，有人看跌。作为市场主体的开发商却一直充满信心。

　　记者去年在参加一个座谈会时发现，当时的杭州房地产界几乎无人赞同“应予控制”论。银行代表认为房地产的不良资产率最低，安全程度最高；开发商认为，现在市场形势实在太好，完全是卖方市场，消费者想要买到房子都要预先通关系、走门路。这样的供需关系怎么会有风险，有什么必要“控制”呢？杭州一个城东楼盘的开发商对记者说，他现在手上还留了几套高层住宅舍不得卖，每套都是9000元左右的单价，“只要抛出去，肯定马上抢光”。

　　一段时间，杭州甚至出现了一种“惜售”，有房子不卖以等待更大利润的现象。杭州市政府还为此专门出台了打击“惜售”的规定。

　　今年“五一”是一个重要的转折点。一些信息灵通的房产商将一些原本准备在5月中旬杭州房交会推出的项目提前开盘。4月底“暂停房贷”的传闻进一步强化市场的恐慌。“慢了一步”的小房产商正好被购房者终于停下来的那一脚踩中，呈现出开盘时欢天喜地，两天后就门庭寥落的景象。往日那种一抢而空的开盘盛况没有出现。一些人在烈日下排了大半天队最终却放弃了签约的现象屡见不鲜。

　　一些早已开盘的项目此时把“内部保留房”全部拿出来销售。过去这些“惜售”的“抢手货”如今却迟迟乏人问津。

　　从去年央行121号文件推出以来一直高悬的控制房贷之剑终于刺痛了楼市，让一些将金融紧缩政策边缘化的企业“大流血”。

　　有信息显示，一些实力不够，靠“资本运作”的企业已经开始往外“吐”项目；有的企业甚至想要卖空手上全部的项目。而一些有足够资金实力的企业则开始挑挑拣拣，有所吸纳，有所放弃，为未来发展作储备。

　　据悉，有些企业支撑不住“断血”的痛苦，开始四处寻求资金。一些中小开发商为了解决资金短缺问题，甚至以高额利息将土地使用权抵押给典当行，以获得资金实施开发，等预售之后再回笼资金。

　　有专家预测说，这些缺乏资金实力的开发商，既得不到银行的贷款，建筑商垫资也越来越难，假如消费者再持币观望使其不能及时回笼资金，就很有可能出现“烂尾楼”。到时，开发商破产，买房者损失首付款，而银行只能收进这些“烂尾楼”，最大的损失还是银行的。

　　购房者静观其变

　　从投资理财的角度讲，只要大势看好，应该“低吸高抛”。但是市场的现状是“买涨不买跌”。所以今年“风紧”之后。二手房市场立刻有所体现。春节过后，有信息显示市场冷清。一些专家和房地产从业人士称“是正常的”，因为这一时期按惯例就是淡季。“五一”过后，市场呈现房价挂得越来越高，成交量越来越少的局面，专家认为价格高了，风声紧了，人们会再等等看。5月15日开幕的浙江省第十一届房地产博览会之后，有媒体称“10万套高价二手房让很多购房者捂紧钱包，杭州二手市场交易呈明显萎缩态势”。

　　最近，杭州二手房市场呈现房源明显增多态势。很多投资者开始“出货”。过去一点不肯还价的，现在也可以“再谈一谈”了。但是购房者的心态预期已经看低，杭州几家大中型中介公司的二手房成交量一度萎缩达20%到40%，个别甚至达到50%。不少二手房的挂价已经呈现下跌态势。

　　有关部门的统计显示，相比今年第一季度，最近的二手房市场已经有回暖迹象，但是据记者对消费者心理的调查显示，不少人认为，假如央行“加息”的传闻变为现实，房价将会继续走低，那时会是更好的购房时机。现在不妨继续等待。

　　除了人们对今年楼市走向不看好因素外，杭州金融部门的政策导向也产生了重要的作用。最近，杭州一些商业银行推出新措施，对1990年以前的面积较小的房子不予发放按揭贷款或只能发放5成。有的银行还规定，房龄和贷款年限之和必须在30年以下；房改房转让首付要五成；外地户口、工作地点不在杭州的人买杭州房子首付要四成等。有解释说，是因为这些老房子年代久，抵押价格会受到影响，难以变现，贷款风险比较大。

　　不少专家指出，要限制的是对新房子、期房的投机炒作，恰恰是这些老房子最应该通过金融等各种手段扶持，加快其在市场中的流通，以促进二级市场的繁荣。最终的结果应该象发达国家一样，一级市场逐步萎缩，住房需求在二级市场的流通中得到充分满足。

　　四大因素左右楼市走向

　　在目前“宏观调控”笼罩之下的杭州楼市，市场不同主体有不同的观点。

　　一部分开发商认为，在过去的100年中，中国一直在欠城市建设的债，目前中国的城市化建设起步不久，全国的城市化水平只有30%多，空间还大得很。这个空间对于房地产业来讲，用二三十年的繁荣去填补并不过分。而且城市化究竟用怎样的速度发展是正常的，有多少人能说清楚？更何况在浙江，基本上是民营资本在运作楼市，投资增长很快，效益增长也很快。他们指出，房地产业是一个区域性很强的行业，每个地区之间情况完全不同，很难互相类比，也不能简单地累加为一个全局性的命题。宏观调控要注意区域差异、个体差异，区别对待，保证经济健康发展，切忌用行政命令“一刀切”，硬着陆。

　　有的学者甚至提出，中国房地产业，热个30年没有问题。重要的不是“热”不“热”的问题，而是规划、建设品质要从百年基业的高度予以充分保证，为子孙后代留下优美的环境和耐用的配套设施，留下一座座富有民族文化特色的城市。

　　另一种观点认为，宏观调控非常及时，很有必要。现在的发展速度实在是过热了。任何一个领域如果所有人都认为有钱赚一拥而上时，肯定就已不正常了。每个行业的发展空间在一定历史时期是有限的。当所有的微观之总和远超过全局的承受能力时，泡沫就会产生、破裂，对经济产生严重的损害。

　　这一观点的持有者认为，我国某些地区比如浙江，民营经济占主体，有些地区比如中西部，市场才刚刚开始培育，情况各不相同，但宏观调控只能考虑总体的情况，不然就无法实行。为此使得一些个体受到损失，也是为避免全局受损必须付出的代价。

　　不少专业人士认为，目前的局面有可能会在杭州楼市中产生四方面影响：首先，一些小企业支撑不住倒闭，银行、开发商、购房者的利益也不同程度地受损。但是全局得到控制，速度放缓，热度降低，产业总体走势趋稳；其次，企业被“洗牌”，有实力的大企业获得更多的资源和发展空间；第三，在一段时间内，开发商、炒房者会减少对利润空间的想像力，购房者可能得到一些实惠；第四，在中国经济社会继续发展和土地资源紧缺的这两个前提下，房地产业经过振荡之后，从总体上说还将持续飘红，其中具有创新精神、具备资源稀缺性、品质过硬的产品会具有很强的抗风险能力，具备较强创新能力的开发商能获得长足的发展。作者：方益波