申城高价房即将进入买方市场

　　久违的打折再次现身上海高档公寓市场，虽然价格上并未出现下跌，但是涨幅回落却是不争的事实。由于上海高价位商品房对外来购房群体存在一定依赖性，因而也具有一定的不确定性。在今年新开楼盘中，高价房比例逐步增加，巨大的供应量不得不让人担忧

　　从2000年开始，上海楼市一直呈现出繁荣的态势，2003年上海楼市以均价每平方米5118元名列全国第一，涨幅28.2%，也在全国各大城市中排第一。今年第一季度，上海再次卫冕 “双料冠军”。

　　上海楼价在短短几年内攀升至目前的水平，主要原因是居民长期以来受到压抑的改善住房条件的需求的集中释放。其中既有居民收入水平提高所自然形成的购买力，也有因旧城改造速度加快而形成的集中需求。市中心区域房价，特别是高档住宅的价格的持续快速上涨带动了全市平均房价的上升，直接导致了上海平均房价在2003年一举超越多年的领头羊？？？北京，引起国内外广泛的关注。

　　同时，我们看到上海城市面貌日新月异的进步，吸引了外来人士来投资买房甚至安居乐业。正是由于两外“境外、市外”人士运作楼盘，直接造成沪上高档住宅价格的大幅上涨。上海市物价局监测中心2002年9月的统计数据就显示：2002年上半年合计53.6%的高档楼盘由外来人士“抢购”，其中境外人士占30.9%，外省市人士占22.7%。

　　就高端物业的供应方面看，近年来整体呈稳步上升趋势。投资市场十分活跃，供应量的直线上扬，2003年更是达到了最高值，较之2002年涨幅超过50%，成为1997年以来供应量最大的一年。

　　从需求方面，来自两外的购房群体的激增有效地吸纳了市场供应。据上海某地产中介公司的统计，2003年，上海市高价房的吸纳量达到了6499套。随着上海经济地位的不断提高，本地及外资对上海房地产市场长线看好，预计未来对高价房的需求也将持续。由于上海高价位商品房对外来购房群体存在一定依赖性，因而也具有一定的不确定性。

　　早期，上海豪宅有五大板块：一是滨江小陆家嘴地区；二是淮海路商圈新天地；三是南京西路波特曼；四是徐汇区、卢湾区交汇的传统上只角；五是上世纪90年代初期形成的古北板块。2002年下半年以来，旧区改造力度不断加大、浦江两岸综合开发实质性启动、世纪公园周边楼市火爆、交通干线与绿地等市政配套设施日益完善，使上海楼市中高档住宅的开发环境趋向成熟，高档住宅的分布区域进一步扩大，如黄浦的董家渡、老西门及新昌路区块；苏州河沿岸区域；虹口北外滩滨江区域；浦东金桥国际社区；浦东世纪公园周边及联洋社区等。

　　统计数据表明，2002年上海高价房占全市成交比重的9.04%，2003年上升到16.66%，预计今年将达到26.61%，增长势头强劲。而高价房的“高价”标准已经从2002年的7000元/平方米提升到2003年的8000元/平方米，进入2004年，高价房房价标准应该在9000元/平方米甚至10000元/平方米以上了。

　　在高价房价格标尺迅速提高的同时，高价房的结构正在迅速发生变化：9000元/平方米以下的楼盘持续减少，高价房与中价房的差距逐步拉开，9000-10000元/平方米的高价房比例逐步增加，已成为内环线区域中的主力楼盘，可能过不了太久，内环以内将消灭9000元/平方米以下的楼盘；15000元/平方米的需求量逐年增加，说明市场对超高价房的接受程度提高，客户需求发生改变。

　　但是我们不能不看另外一些有意思的数据，今年1-4月商品房预售面积中，每平方米3500元以下的占15%，3500-6000元的占38%，6000-9000元的占36%，9000元以上的占11%。5月份，沪上新开楼盘中每平方米7000-10000元的中高价位物业为11例，占新盘总量的27%，比上月下跌9个百分点，与去年同期相比，减幅达18%；每平方米10000元以上的高价位物业为15例，占新盘总量的37%，这一比例与上月基本持平，但与去年同期相比，增幅达27%，可见当前高价房所占市场份额较以往呈明显增长的态势。虽然高端市场目前仍较平稳，但巨大的供应量不得不让人担忧。

　　今年开始中央与地方政府对楼市的调控，在很大程度上影响了消费者和开发商对楼市的预期。当前上海房产市场上结构性矛盾突出以及意味着投资回报缩水的租金下滑，可能会使高端住宅市场显现疲软之态。一份针对1000户家庭进户调查显示，上海居民心理房价为5000元/平方米，与当前楼市的价格水平差距很大。超过八成的被调查家庭认为，目前上海房地产业发展状况过热或偏热。

　　上海房地局官员也公开表示下半年涨幅将继续回落。虽然跌的只是涨幅，实际房价并未出现下跌，但是有事实证明高档公寓的销售方给一次性付款的买家打了折，久违的打折，是不是一个信号?上海证券报鞠志