政策调控冲击2004房地产

　　产业述评　本报记者 王小霞

　　这几年房地产业始终“耐不住寂寞”：没钱时到处找钱；市场热度不够时大炒“房价看涨”之说；土地政策收紧时地价竞拍出天价。但是，在一阵阵热闹了之后，政策监管力度的不断加大犹如惊天响雷，震动了整个房地产界。

　　银行收紧口袋企业各路融资

　　目前，首创置业香港成功上市，融资达7．5亿元港币；中房集团收购长春长铃，完成借壳上市；冯仑的万通实业与美国著名基金公司接触，准备建立一个规模达10亿美元的房地产基金；潘石屹的建外ＳＯＨＯ“傍上”港资银行，获得特殊优惠按揭贷款；金地集团不仅忙着增发新股，还在组建自己的信托金融平台；而万科也成功发行了又一笔总额19．9亿元的可转债……

　　2004年一开始，房地产商们在金融领域的表演令人眼花缭乱。

　　央行2003年《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121号文件）的出台，对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响，其中最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道。

　　而在新的融资渠道中，首先，上市融资成为最好的选择。对于房地产企业来说，通过资本市场融资或再融资，可从容化解121号文件的影响，缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。其次，房地产信托将脱颖而出。随着央行房贷政策逐步趋紧，这一变化被敏锐的信托业嗅出商机，房地产信托随即脱颖而出。比如金信信托推出了5个针对房地产投资的信托产品，共募集资金3．9亿元，深国投为深圳水榭花都地产项目推出信托产品，都获得投资者的追捧。资料显示，信托公司已为房地产企业成功募资20多亿元，房地产信托已成为信托产品中的主流品种。其三，房地产基金将呼之欲出。对于房地产企业来说，房地产基金无疑提供了新的融资渠道，而对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。这种融资渠道在美国十分常见，香港一些地产上市公司也已设立此类基金，并开始寻求上市。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松的看法是，121号文件中提出的一些禁止银行贷款的领域，将是其它金融工具金融创新最为活跃的领域。

　　政府加大宏观调控

　　搜房集团总裁莫天全表示，政府加大宏观调控在超大型城市北京和上海表现得特别明显。上海市在去年底专门成立了一家公司。北京市把整个北京的房地产进行了比较大的整合，政府全面介入运作。预计未来政府会全面介入房地产开发的土地出让、经营等多个层面，而不仅仅是规范市场。

　　房贷政策越调越细

　　今年2月，银监会公布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》，这是银监会成立以来发布的第一个针对行业贷款经营的指引，也是继央行121文件后，金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。

　　征求意见稿指出，银行在发放个人房贷时应着重考察借款人的还款能力。意见稿还给出明确规定，买房人房产支出与收入的比例不能超过50％。目前，该比例并没有统一规定，各商业银行的惯例通常是70％。另外，意见稿对个人资信的调查也做出了非常细致的规定，明确个人住房贷款申请表应包括借款人基本情况、收支情况、资产表、现住房情况、购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素，如此详细规范前所未有。意见稿还规定银行不能仅凭借款人资料发放贷款，还要通过对借款人的聘用单位、税务部门、工商管理等部门的独立第三方进行调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。

　　意见稿在防范金融风险的同时对购房人也是件好事，买房子还得理智；此外，意见稿还为大江南北的炒房军团设置了一道门槛，对规范市场也会有利。

　　土地市场管理动真格

　　今年3月上旬，国土资源部宣布，北京等26个城市因未在规定时间内按要求向国土资源部上报有关“建设用地”备案材料，这26个城市的建设用地审查报批将被暂停。

　　2003年12月8日，国土资源部下发了《关于进一步完善和严格执行建设用地备案制度的通知》。《通知》称，国土资源部决定对1999年至2003年12月31日期间经国务院批准的城市分批次建设用地的供应情况进行一次全面核查，要求各有关城市分年度填写“城市分批次建设用地供应情况备案表”，在2004年1月15日前报至土地利用管理司。对未按时上报的城市，该城市建设用地的审查报批将被暂停。截至2004年2月底，报国务院批准城市分批次建设用地的84个城市中，上报备案的城市有58个，未备案的有北京等26个城市。按规定，北京等这26个城市的建设用地审查报批工作将被暂停。

　　业界人士表示，“动真格的了”。一道道禁令之后，土地市场的管理将会越来越严格。