土地新政逼房产商“吐”地

　　作为房地产业的源头，土地的调控一直是重中之重。随着昨日《上海市建设项目审批中用地规模控制管理试行办法》和《上海市土地储备办法》的双双公布，上海建设法治、规范、透明土地市场的步伐正在加快。业内专家表示，一段时间以来全国各地在土地管理方面出现了一些违规违章操作情况，很大程度上在于土地管理责权的不明晰。上海市政府此次将土地管理方面的规定提高到政府法规的高度，正是提高对土地的调控和管理力度，增加土地成本的透明度。

　　本报讯 （记者柯鹏 汤琦琳）

　　批项目先核土地

　　对于项目单位来说，“拿大地”的可能性在减少。“今后所有建设项目审批前，都将强化土地预审工作，加强土地规模控制与核定。”市府发言人焦扬表示。

　　据悉，三类项目必须在审批中重点加强用地规模控制与核定。一是新建、迁建单位需要使用土地的，二是原址扩建需要使用本单位以外土地的，三是需要改变本单位土地使用性质的。而本市通过招标、拍卖方式进行土地使用权出让的商旅、商品房等等项目，按照《上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法》实施用地规模控制。

　　四环节“层层盯紧”

　　《控制办法》强化了项目审批中用地规模控制的四个环节作用，将把用地规模控制作为主要考量因素。

　　项目建议书审批环节。项目单位在项目建议书中需要提出用地依据和说明，市投资主管部门或经市政府授权审批的部门在建议书批复中，要提出项目建设地点以及用地规模控制的原则性意见。

　　项目规划选址环节。规划部门在办理时，需根据城市规划和项目性质特点，明确项目用地位置，提出建设用地面积的初步意见。

　　项目土地预审环节。土地部门应确定项目是否符合土地利用总体规划，是否符合土地利用年度计划，并按照国家有关定额标准，初步确定用地面积。

　　可行性研究报告审批环节。市投资主管部门要对项目用地规模进行复核。

　　六类土地纳入储备

　　《上海市土地储备办法》将在8月1日起实施，其将现行国有土地使用权的“毛地出让”转变为“熟地出让”，界定了六类应当储备的土地。包括：滩涂围垦成陆并经验收合格的土地；计划转为经营性建设用地的原国有农用地；计划调整为经营性建设用地的原划拨国有土地；计划依法征用后实行出让的原农村集体所有土地；土地管理部门依法收回的闲置国有土地；市政府为实施城市规划需要储备的其他国有土地。

　　作用一分流大小开发商

　　“铁本事件余音刚了，但教训是长久和值得吸取的，此次上海出台《办法》控制用地规模正是防患于未然。”一位资深地产人士向记者表示。华远房产总裁任志强也表示，控制土地规模的最大影响不是对现行市场投资的限制，而是影响市场预期。“手中有土地储备的开发商将获利，缺地缺资金的小开发商前途叵测。”

　　作用二盘活囤积土地

　　业内人士普遍认为，《土地储备办法》通过的背景是市府积极响应了中央号召，增强对土地市场调控力度。“主要是为了盘活开发商的囤积土地。”一位房产分析师指出，“由于上个月农转非用地停批，政府部门相应会对目前掌握在开发商手中的6000公顷待开发土地动脑筋。政府明确土地储备是政府行为而不是开发商说了算，是希望能够通过土地的征购、收回、储备和有计划投入市场，保证充分利用土地资源。”

　　作用三解决动拆迁难题

　　中瑞地产市场研究部经理朱锋指出，上海目前是“毛地转让”和“熟地转让”并存、“毛地转让”居多的土地转让模式，此次要扭转这种局面。“‘毛地转让’让开发商自己动拆迁，压力和阻力较大———特别是市中心地块，常常是拿地也只能‘干看着’；而且，开发商自己动手，土地成本也不透明。”朱锋表示，“这一定程度上打击了开发商积极性，也易造成房价说不清。”

　　作用四不影响普通商品房价“土地之紧”会不会导致房价上涨？业内人士表示，这种可能性不大。首先，控制用地规模的办法并不涉及商品房项目；其次，土地储备办法也不会撬动房价：“虽然表面上看熟地价格高，开发商拿地成本抬升了，但其动迁补偿费用和力气却大大省下了，工程周期也会缩短，房价没有直接上涨是促因；另外，普通购房者对土地成本更加清楚；而对于动拆迁户来说，政府直接参与动拆迁，也比开发商行为更加公正，推进起来也顺利。”