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京城二手房投资攻略

http://finance.sina.com.cn 2004年06月23日 09:25 中国经济时报

  本报记者 王小霞

  二手民宅的投资

  1.二手民宅的市场总体状况

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  据资料显示,北京市现有的二手房市场仍以普通民宅为主,二手民宅的交易总量占二手房交易总量的近80%左右。近年来,随着北京市一手房房价的持续增长,以及政府危改拆迁力度的加大,越来越多的拆迁户、中低收入家庭、外地进京人士以及首次置业者都纷纷把目光投向二手房市场。二手民宅市场呈现需求旺盛的火爆局面,市场整体表现为严重的供不应求状况,平均供求比例约为1:5左右。同时二手房自身所具备的“价格低、地段优势明显、物业配套设施齐全”等品质也逐渐地得到了投资客的青睐,虽然房产市场整体发展的同时也拉高了二手房价,但是经过几年的市场磨合,其相对于同地段的一手房价,价格泡沫和水分已差不多被挤干。现阶段的北京二手民宅的平均售价约在3210元/平方米左右,而同期商品房预售均价则为6167元/平方米。二环内的老城区以及CBD、亚运村、中关村、燕莎等热点区域的房价较高,二手民宅的平均售价约在4500元-5800元/平方米左右不等,而同期同地段一手商品房均价则大约在6000元/平方米-10000元/平方米左右。

  2.投资回报率分析

  大多数的投资人投资二手民宅获取收益主要靠两种方式,一是买来用于出租,靠租金挣回投资。北京作为政治和经济文化中心,每年都吸引着成千上万的外地来京求学打工者、海外归国人士。据数据统计,北京常住外来人口约300万左右,有大约250万人需要通过租房解决居住问题,加上北京本地的约50万租房者,北京的租房大军约300万人左右。这其中将近80%的人选择普通民宅租赁。租赁市场的活跃使得房屋出租容易且收益稳定,大多数投资人都愿意选择将所购二手房用来出租。一般情况下,普通住宅的投资回报率约在6%-8%左右,资金回收周期约为12至16年,而且随着北京不断加快发展的步伐,房屋的租赁需求也将会变的越来越大,租金价格也会随之提高,整体是稳中有升的态势。普通租赁中尤其以一居室最受承租人欢迎,其租金集中范围为1200元—1600元,主要为解决基本居住问题,需求人群多为28岁以下年轻人。二居室的租金范围为1600元-2500元不等。地段是租金高低的主要决定因数,但房屋的装修情况和屋内配套设施是否齐全也会对租价造成影响,一般承租人都愿意选择带简单装修,家电配置(如彩电、冰箱、空调、热水器等)较为齐全的房屋。

  获取收益的另一种方式则是买来用于出售,靠买卖之间的差价赚取利润。业界专家胡景晖告诉记者,需要提醒这类投资人,随着近几年北京市房价的不断攀升,现阶段的二手房总体价格已经趋于高位。而且伴随着央产房的逐步放量、转按揭业务落地后二手商品房源的大量进入市场以及随后一至三年经济适用房的大批量再上市,这些都会对二手房买卖市场造成冲击,二手房价将在随后的两三年保持稳中有降的发展态势。所以,投资二手房期望短期内房价大幅上涨以获取高额差价的愿望不太现实;如果从长远来看,随着奥运会的临近及新的城市发展规划的实践,城区一手楼盘的锐减将导致二手房是在城区居住的必然选择,二手房在较长的周期内仍然具有升值的空间。

  3.热点区域和户型

  朝阳和海淀两大区域作为北京市文化、经济、高科技中心,一直以来都是北京租赁市场的主要集中区域。其中尤以CBD及其辐射区、中关村和亚运村等核心区域的租赁需求最为旺盛,二环以内的老城区及靠近地铁、高速等交通便利的地段也同样是租赁的热点区域。由于承租人群多为年轻人及外地来京就业者,所以一居室的市场需求最大,供不应求的状况最为明显。如果投资者购买普通民宅是用来出租,一居室应该是投资首选。虽然二居室的需求量也较大,但整体市场供求较为平衡。三居和多居等户型由于承租人群有限,再加上合租形式的不普及,所以整体租赁市场普遍表现为供过于求的状况。

  二手公寓投资

  1.二手公寓的整体市场状况

  随着北京二手房市场不断扩大、开放,以及消费者置业需求和消费能力的分化,北京市二手房市场开始走向细分,房源也开始呈现出多样化的特点,二手公寓异军突起。据资料显示,北京市的二手公寓市场从去年下半年至今,交易量明显放量,呈现供需两旺的态势。今年一季度二手公寓的成交量出现大幅增长,成交量已占到二手房成交量的10%,业内人士预计今年其比重可上升至20%左右。北京市的二手公寓一般都为当年品质较高的“名盘”,具备环境、地理位置、设计等优势。而且二手公寓其价格中的水分被充分挤压与一手相比二手公寓物超所值的特点也由此体现,二手公寓逐渐成为部分房产投资人士的新宠。一般的二手房是按照所在城区来划分价格的,但二手公寓则不同,就算两个相邻的小区,其二手公寓价格也可能有所不同。二手公寓的价格受所在小区的配套设施、社区成熟度及物业管理水平的影响;当然,最终成交的价格还要看业主的心理需求。但总体来说在各热点区域内的二手公寓价格大体如下,CBD地区:7000元至10000元/平方米左右;中关村:6000元至8000元/平方米左右;亚运村:5000至10000元/平方米左右;望京地区:4300至6500元/平方米左右。

  2.投资回报分析

  二手公寓相较于普通民宅,它面向的租售人群多是一些薪资高的白领、海归人士、大企业的中高层管理人员及其部分经商成功人士。虽然二手公寓的承租人群不如普通民宅那样普及,但是它拥有租赁人群稳定且租金收益高的特点。二手公寓的租赁价格为5000元-10000元以上不等,租金的高低主要除了取决于房屋面积及物业所在的地段优势外,还与物业自身的配套、装修、物业管理、小区环境等息息相关,二手公寓的投资回报率一般在5%-7%左右,由于其租价较高且租赁人群特定,所以易受经济大环境的影响,但其所具备的地段优势使得二手公寓的未来升值空间大。对于短期想通过转手再出售获取收益的二手公寓投资者来说,需要充分了解其不同区域买卖市场状况。虽然二手公寓市场繁荣并有其自身的优势,但投资者也应该看到,北京目前整个公寓市场的建设速度要远远快于同阶段写字楼的建设速度。而与公寓市场息息相关的写字楼、商圈的扩大、发展和成熟则需要较长的一段时间,所以若想通过转手获取高额收益需要一个中长期的过程。

  3.热点区域和户型

  位置是投资二手公寓的关键,其热点区域所呈现的市场共性为:外企、高收入企业较多,白领及外国暂住人口集中的区域。所以,以中关村、CBD核心区域、金融街、燕莎商圈、朝阳公园、亚运村和望京等区域的二手公寓投资价值最高,北京的核心城区因其地理和文化优势也是求租热点。由于二手公寓的承租人群层次较高,对生活质量和居住舒适度有较高的要求,所以80平米-120平米的两居室需求最为旺盛。一般国内高级员工大多选择月租金5000元—8000元的大一居、二居室,而外籍人士偏爱月租金10000元左右的三居室。房型也多以采光和通风条件良好的为主。投资者如果能准确地抓住租客的需求喜好,不仅出租容易而且还会提高租金收益,如:习惯西化生活的海归派及外籍人士,会比较钟情简约的后现代装修设计风格,阳光更加充足的大落地窗,开阔的客厅空间,开放式的厨房以及较大的卫生间。而且小区的安全保卫设施是否完善,也是高端物业租客们关心的问题。

  二手商铺的投资

  1.二手商铺的市场总体状况

  近几年,在经济高速发展而银行利率又相对偏低的双重刺激下,越来越多有“大量闲置资金”的人利用投资来保值、增值的意欲加强,开始纷纷把目光转向充满诱惑力的商铺投资领域。北京的商铺热随着商铺供应量的迅猛增长不断升温,而随着城市规划和消费者需求的不断变化发展,社区性商业和区域性商业将成为北京未来商业发展的重点。统计数据说明,从去年下半年至今,北京商铺供求两旺,餐饮类商铺的需求最突出。一方面,北京商业环境日益成熟,另一方面,越来越多的新兴成熟社区对区域内商业配套需求越来越多,并辐射到周边区域。同时,从北京经济的发展速度和城市建设的前景判断,市场对包括超市、便利店等在内的商铺的需求将继续保持旺盛的状况,而这些需求将为北京市商铺市场提供更多的发展空间,使商铺成为房地产开发和投资的又一个热点。虽然现阶段的二手商铺还处于萌芽状态,但随着一手商铺热销高潮的来临,必定会有一些由于经营、还贷、出租不善的商铺流入到二级市场。而与新商铺在推出时的大造声势,夸大地段优势和前景以抬高价格相比,二手商铺更具投资潜力。一般,二手商铺在经过一段时间的市场洗礼,自身的优劣性和价值已“一目了然”,夸大的价格水分被挤压。

  2.投资回报分析

  购买商铺投资的目的有二:一是用以出租赚取收益;二是作为资金保值并升值的手段。二手商铺投资与前两种投资形式相比,投资单价高,总价高,投资区域性强。而不同品种商铺的租售价格也相差很大,中小型临街商铺、商业中心商铺、房产项目自带商铺等售价主要受地段影响,10000元/平方米-40000元/平方米不等。但二手商铺同时具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点,且租金回报率高。目前,北京商铺投资平均回报率约为10%左右。优越地段的商铺投资回报率约为10%-15%左右,投资回收周期短。但同时,商铺容易受到周边环境及其时效性和政策性的影响。

  3.热点区域和面积

  地段是决定商铺售价的关键因素。对于以出租形式进行商铺投资的人士来说,除了地段因素外,面积也是影响出租价的重要因素。商铺的热点需求区域多集中在CBD及其辐射圈、东二、三环、亚运村、望京等区域,主干道及其临街的商铺需求旺盛。面积在50平米-200平米左右的商铺最为热租。






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