开发商虚抬房价伎俩层出不穷

　　南京房价审核挤掉水分超过20%南京一楼盘向物价局申报售价时，开发商的报价是每平方米7000多元。经过重重删减，物价局最终核定的价格不到6000元，被砍掉的“虚头”每平方米将近1000元！原来，该开发商把集资、赞助费，甚至违规罚款等不相干的费用都纳入到“合理成本”中了……其实，这不过是开发商虚列成本的一个普通现象，而开发商在商品房申报定价上的内幕远不止这些。

　　“通过我们核价，开发商申报的价格一般每平方米都要减掉几百元至1000多元。”南京市物价局有关人士称，房价审核挤掉的报价水分平均在20％以上。用一句最简单的话说就是：有些不该进成本的费用也进了成本。

　　建安成本尽量最大化

　　建安成本是商品房价格组成的“大头”之一，基数稍微往上“提一提”，就能把成本成倍地扩大。

　　最近的一种普遍现象就很能看出问题。前一阶段建材价格高幅上涨，不久前又有所回落。结果大多数开发商在申报的售价中，尤为侧重建材涨价导致成本增加的情况，对回落阶段则统统回避。以钢材价格为例，涨到最高峰时曾经到过4000多元一吨，随后回落到4000元以下，这对于用钢量极大的房屋建筑来说，成本差距十分可观。

　　物价部门称，即使建材价格稳定在高位没有回落，也未必一定会给开发商带来风险，在开发商与建筑商签订的施工合同中，有时注明了由建筑商承担建材价格波动的风险，如果是这样，建材涨价根本就不应该是开发商抬高成本的借口。又如在建安成本中的“电力安装成本费”这一项中，如果开发商支付了200万元，小区业主支付了50万元，那么开发商申报时肯定会将业主支付的50万元也纳入成本，上报250万元。

　　假合同报出虚高成本

　　房地产业内一位人士透露的内幕更惊心。他说，前面提到的开发商与建筑商签订的施工合同本身就有可能暗藏猫腻。少数开发商会与建筑商签定两份金额相差很大的合同，金额少的合同是真合同，留作与建筑商结算时用；金额大的是假合同，作为向主管部门申报用。例如，包干建筑实际为400元/平方米，但上报主管部门的却可能是450元/平方米。如果整个楼盘的建筑面积是4万平方米，那么仅此一项就可以“扩大”成本200万元。

　　营业用房一起“卖钱”

　　目前的小区基本上都有很齐全的配套设施，商品房在规划建设时要建设一些营业性用房，包括会所、活动中心、幼儿园、托儿所、商业配套设施等。由于这部分投入是带有收益性的，因此不能计入成本打进房价。但在真正申报价格时，有些开发商却并不理会这一套。南京某开发商在申报价格时，不但将营业性用房一齐算入成本，甚至将经营企业自留的办公用房也打入了成本中。如果物价部门稍稍不留神，这部分成本就理所当然的成了房价的一部分，交给购房人“分摊”去了。

　　在公共配套项目中，虚夸小区草坪的级别、谎称引入了进口的果树等都是变相提高成本的做法。此外，在小区用地规划红线外的基础设施建设费也经常违规地出现在成本费用中。

　　土地成本弹性最大

　　土地征用（出让）费用也是房价的一项重要组成部分，由于土地价格近年来不断上升，这项成本自然也就成了“伸缩性”最大的一项。比如某开发商前几年拿到一块土地的价格只有10万元／亩，但是按现在的市场评估价，这地块达到了70万元／亩，如果想高，还可以通过评估机构做一下手脚。仅此一项，土地成本便至少可提高60万元/亩。而且，这种情况将会逐步增多。在南京市物价局最新转发的省物价局《关于进一步改进商品房价格管理的通知》中已经确定：“以市场评估方式确定房地产开发中的土地价格。今后在普通商品房成本审核中，对取得使用权时间在一年以上的土地，可视情况不再以实际出让价格作为定价依据，而改为以土地估价机构依据市场行情评估价格作为主要依据。”这项规定对开发商而言带有一定的风险因素，但在土地价格呼呼上涨的今天，却无疑是个利好消息。

　　罚款和赞助也让业主买单

　　各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐款，各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款，在商品房开发过程中往往名目众多，数额不菲。这类费用一般都是开发商不得不交，但交了又不甘心的，于是，在申报房价时，便少不了要找个“买单”的。虽然这部分费用分摊到每平方米售价中比例不是太大，但其对提升房价成本的影响却不可忽略。

　　人为因素不可忽视

　　南京市物价部门认为，通过核价，一方面说明当前南京的房地产开发企业普遍存在成本管理混乱的问题。比如，有一家全国知名的开发企业，其在宁开发的楼盘在报价中出现了多项重复费用，通过核价被发现后，该企业领导专程从总部飞抵南京请教物价部门：“我们自己都不清楚公司内部成本监管方面的漏洞，你们是怎么发现的？”另一方面，确实证明有些开发企业在报价中虚列成本，有意抬高报价。通过对比土地出让合同、工程招标合同、规划图表和施工合同，可以发现在商品房各项成本中，都有做手脚的例子。

　　如果说，商品房核价的最大作用是砍掉了“虚头”，适当降低了房价水平，那么，如何让房地产开发企业的经营行为更加规范，光靠“核价”无疑是不够的。作者：郑春平作者单位：经济参考报文章来源：经济参考报发布日期：2004-6-21星 级：