工行“逆市”松绑房地产开发贷款

　　本报记者　罗文胜

　　深圳报道

　　三洲田项目的玄机

　　房贷政策的寒风，令国内房地产业如入深秋。然而，华侨城集团开发的占地6.9平方公里的深圳三洲田项目却有如盛夏。

　　记者从可靠渠道获知，先后近20家银行主动要求介入三洲田项目，项目公司管理人员持股的资金需求已得到解决，更有银行开出30亿元之多的综合授信。该项目5至8年内计划投资30亿元，而2006年完成的一期项目预计投资仅需11.8亿元。

　　工商银行深圳分行一位员工介绍，按照最初的方案，三洲田将建造纯粹的茶艺主题公园，投资15亿元，可是深圳银行业对其贷款申请基本上没有回应。当方案几经修改后，投资规模扩大了一倍，甚至增加了高尔夫球场项目，银行反倒大肆追捧。

　　奇怪的现象背后，原因很简单。华侨城提出“以旅游环境带动房地产发展”，新增了住宅群项目，预示三洲田将带来个人按揭资源，从客观上去掉了该项目的纯商业开发性质，给了银行介入的理由。

　　“受鼓励的和受限制的成了如硬币两面，你如何把他分离？三洲田项目从一个点上反映了当前中央房贷调控政策的两难局面。”工行员工认为。

　　目前，金融监管部门的思路是抑制面向房地产商的开发性贷款，鼓励面向个人的按揭贷款。而问题恰恰在于，国内当前的信贷环境表明，房地产开发贷款和个贷事实上捆绑在一起，两者之间难以抑此扬彼。

　　两种贷款“天然配对”

　　“房地产贷款（即是与房产或地产开发经营活动有关的贷款）与个人住房贷款当年新增额比例控制在1：2.5以上。”这句技术性提法，语出工行于今年5月底下发的《关于认真落实国家宏观调控措施进一步改进和加强信贷管理工作的通知》，该文件对工行各级行而言是个指令性指标。

　　1：2.5的意思是说，在规定的规模盘子中，每发放1元钱的企业开发贷款，必须带动2.5元以上个人按揭贷款的发放。

　　工行北京分行的员工提请记者留意，购房者请求按揭贷款时，各售楼部通常会指定某一家特定银行，而这样的指定银行十有八九给楼盘提供了开发贷款。

　　开发贷款与个贷之间这种“天然配对”，在业内已是心照不宣的行规。在去年的工行住房金融工作会议上，工行副行长牛锡明将此种房贷运作模式概括为“以开发贷款为先导，以个人住房贷款为主体”。

　　由是，各商业银行在房贷规模控制上，也就达成了开发贷款与个贷配对发放的“共识”。据业内人士透露，去年工行的这个配对比为1：3.75。

　　“总行这个指标压力太大。”该人士坦陈，北京房贷市场购房人一次性付款购房的比例为20％，而且由开发贷款项目带出的个贷市场，他行介入分割的业内比例是1／3，由于这些因素，北京开发贷款与个贷的比例约为1：1.85。

　　“只有占领开发贷款市场，才能掌控个人按揭贷款。”该人士介绍，北京工行2002年开发贷款投放不大，没有为2003年个贷储备足够的资源，造成全局被动，结果该行不得不放量发放开发贷款，导致2003年开发贷款与个贷的增量比例一度失调到1：0.43。

　　工行分别对待两类开发贷款

　　该人士分析，工行今年将个贷配对数字由1：3.75调整到1：2.5，是对竞争态势的让步，客观上放松了对开发贷款规模的限制。同时，为防范可能引发的系统性风险，工行相应地将开发贷款企业自有资金由30％调高到35％，并试图对开发贷款市场进行两类划分———鼓励对象和限制对象。

　　工行北京分行2000年、2001年的开发贷款发放余额为31.26亿元，占全行住房开发贷款的18.45％，但基本集中在两广路改造、西西工程等非住宅用地项目，带来的按揭资源仅为1.95亿元，只占相应按揭贷款的1.24％。庞大的项目投入，并未带来可观的按揭资源。

　　工行北京分行的情况，给了业界某种启示。按照工行副行长牛锡明的观点，难以带来个贷资源的开发贷款品种，主要包括商业用地项目贷款，及与之相关联的房地产企业项目储备贷款和土地储备贷款。这些项目利润率较高，价格也高，容易引发企业及当地政府的无序扩张与过度投机，如果银行贷款盲目进入，有可能衍生区域乃至系统性风险。

　　基于以上判断，工行的做法是把全辖商用房地产贷款集中归口住房金融业务部，实施统一的“五条禁令”。

　　事实上，从当前各商业银行开出的住房限贷条文看，和工行“五条禁令”基本上大同小异。然而，深圳三洲田以个人按揭项目带动巨额商业用地贷款的案例，还是展现了其中奥妙所在。

　　·记者手记·

　　两种贷款的配对机理

　　各商业银行在房贷规模控制上，达成了开发贷款与个贷配对发放的“共识”。据业内人士透露，去年工行的这个配对比为1：3.75。其形成机理如下：

　　首先，2003年国内房地产开发项目资金分配惯例是：企业自有资金30％，银行开发贷款30％，预售资金回笼40％，利润30％，合计130％。

　　如果不考虑购房人一次性付款和其他商业银行介入等因素，按照购房人全部通过80％按揭贷款购房，而且全部由工行提供个人按揭贷款，则按揭贷款资金占比为：130％×80％＝104％。

　　这样，开发贷款：个人贷款＝30％：104％＝1：3.46。

　　这一配对数字得到经验数据支持。1998～2002年，工行住房开发贷款增加759亿元，个人住房贷款增加2519亿元，增量比为1：3.3，基本上与其一致。考虑到计划指标要比经验数据超前一点，工行去年将这一配对数字扩展到1：3.75。

　　工行对商用房地产贷款的“五条禁令”

　　商用房贷款要严格限制在经济发达的大中城市，中小城市分行原则上不得办理该项业务；

　　贷款项目定位在高品质大型商用房项目；

　　贷款发放时必须经过严格的项目评估，履行严格的贷款审查、审批程序；申请贷款的企业及项目，必须具备合法经营资质、规定比例的自有资金、“四证”等银行规定条件；

　　商用房的审批权必须高度集中，严格限制在总行及总行授权的一级分行审批，不得转授权，特别是土地储备贷款的审批权，必须集中在总行。