深圳地产 品质取胜——深圳地产价值基础分析

　　深圳市德思勤置业有限公司

　　深圳楼盘：全国地产的“样板房”

　　深圳房地产开发因得改革开放风气之先，本身又独有文化、人才优势，因而一直走在全国前列。深圳地产商开发的楼盘，以创新的理念、卓越的品质，在中国房地产界获得了良 好声誉，在业界享有全国的“样板房”之称。

　　自上世纪九十年代中期以来，深圳涌现出了一大批品质卓越的优秀住宅小区，如东海花园、中海华庭、万科城市花园、四季花城、百仕达花园、招商海月花园、金地海景花园、蔚蓝海岸和华侨城波托菲诺等。这些楼盘已经成为中国房地产市场上的“经典之作”，成为全国房地产开发商观摩、学习的“样板”。

　　由于深圳楼盘的强大示范作用，许多开发商在深圳参观回去以后，纷纷仿效深圳楼盘的规划、设计进行开发；有的甚至来不及消化，便照葫芦画瓢地“克隆”，连名字都一模一样。以至在内地不少城市，我们都可看到深圳楼盘熟悉的身影。

　　另一方面，由于深圳“样板房”的知识、技术含量极高，具有很大的品牌价值，因此深圳本地的发展商也往往将自己的楼盘商标进行注册，然后向全国推广，进行品牌扩张。如万科在武汉、沈阳、南昌等多个城市开发四季花城，金地集团在北京建造格林小镇，华侨城在上海打造意大利风情小镇等。由于发展商内部的品牌扩张具有品质保证，因而这些公司开发的“品牌楼盘”，在内地都获得了成功，并成为当地房地产市场的样板。

　　完美细节：卓越品质的体现

　　深圳楼盘的“样板房”声誉，并不是自己吹嘘出来的，而是经过业内专家和市场鉴定之后获得的。因此说深圳楼盘品质卓越，完全实至名归。这一点，可以从深圳楼盘在全国和世界舞台上屡次获得殊荣中略见一斑。

　　深圳的许多著名楼盘，都获得过国内和国际上的大奖。如四季花城在建设部“国家康居示范小区”评审中，各项指标均名列第一；金地海景花园获得过全国楼盘创新设计大奖；香榭里花园荣获过美国“金块奖”（全国唯一获此殊荣的楼盘）等等。在2001年中国“住交会”上，共评选出了30个“全国名盘”，其中深圳就有6个上榜，占了全国总数的1/5。

　　深圳楼盘的品质之所以如此卓越，主要源于深圳人对楼盘细节的完美追求。深圳人开发房地产，不像北方城市那样注重概念，而是专注于开发过程中的每一个环节和每一个细部。从产品的最初主题策划（概念设计），到建筑规划、设计，到工程施工，再到物业管理，深圳人都会贯注全部心血，用心打造。

　　深圳地产公司“专注细节，成就精品”的精神，可以从深圳中海地产开发公司身上得到充分体现。许多人都知道中海地产是“做建筑起家”，工程质量良好。实际上，中海地产开发的楼盘，除了工程质量优良外，而且开发理念先进，物业管理一流。中海地产开发的每一个项目，在进行建筑规划设计之前，都要进行主题策划（概念设计），如中海怡翠山庄的“5+2”开发理念，中海阳光棕榈园的“都市文化+都市闲情”建设主题，中海深圳湾畔“轻、薄、透、挺”的建筑理念等。由于公司贯彻“过程精品”开发理念，在房地产开发的每一个环节都精益求精，因而中海地产开发的每一个楼盘，都成了楼市上的经典之作。

　　独特文化：卓越品质的基础

　　深圳地产商开发楼盘专注于细节和品质完美，与深圳这座城市特有的“技术文化”与“品质文化”环境密不可分。

　　深圳是一座年青的移民城市，许多人认为深圳没有自己的文化，这完全是一种误解。深圳确实年青，但深圳却有自己独特的文化——开放、进取、包容，以及在这些广泛意义文化特征之下的“技术文化”与“品质文化”——强调技术进步，追求品质卓越。

　　深圳自建市之日起，就是一个以加工业为主导的城市。直到现在，尽管深圳的第三产业非常发达，但深圳仍然是一个以工业为主的城市。2002年，在深圳的2200多亿元国内生产总值（GDP）中，工业总产值占了55%以上；深圳经济的“发动机”，是高新技术产业；在深圳的359万全部就业人口中，第二产业（工业）从业人员占了56%。因此深圳不同于北京，也不同于上海，“工业化”是深圳的最大特征。

　　与“工业化”城市特征相一致，深圳的文化非常强调技术因素。强调技术的含量、强调技术的作用、强调技术的价值。在房地产开发上，深圳地产商也是如此——做楼盘开发像生产产品一样，将楼盘的各个部分进行“因素分解”，追求各个“部分”的高技术含量和技术创新，直至每个细节趋于完美。

　　另一方面，由于深圳是一个“外向度”极高的城市，深圳制造的产品不是用于自己消费，而是出口国外（深圳外贸出口总量连续10年居全国第一）。而要想在国际市场上立足，优良的产品品质是关键。因此深圳制造的产品，十分强调品质上的完美。

　　与这种“品质型”文化相对应，深圳楼盘的品质完美特征也十分明显。深圳的商品房在八十年代初最先是卖给外籍人士住的（主要是香港人）。后来虽然普通市民也购买商品房，但外销商品房一直在深圳楼市中占有重要位置。直到最近几年，深圳的外销房仍然占到全部销售总量的8~10%。这种情况，在全国楼市中绝无仅有。

　　众所周知，香港地区由于经济发达，因而居民对房子的品质要求也较为挑剔。档低质次的房子，即使价格再便宜，他们往往也不购买。在与外商的竞争、交往过程中，深圳地产商认识到，高品质楼盘是赢得市场的关键。“以品质取胜市场”，成为深圳房地产界的共识。因此深圳人在开发楼盘时，喜欢用产品说话，大多“做得多，说得少”。

　　优秀人才：卓越品质的保证

　　人是创造文化、实践文化的主体，而文化是人们社会实践的产物。因此有了“踏踏实实做事”的社会环境，还必须要有“能做事”的人，才能够创造奇迹。同样，深圳地产之所以屡创奇迹，是因为深圳地产界拥有一大批优秀人才。

　　深圳地产界除了拥有一支令人骄傲的开发商队伍外，还拥有一个庞大的优秀产业群队伍——从项目开发顾问、产品策划，到建筑规划、景观设计、建筑设计，到工程施工、工程监理，再到销售代理和物业管理等。它们之中的每一个行业，都荟萃了众多的业内精英。他们既有国内成长起来的“土砖（专）”，也有国外回来的“海龟（归）”，还有在深圳工作、生活的“洋人”。深圳地产界的人才，可谓中西合璧，且数量蔚为大观。

　　开发商队伍中，要数万科最为人才济济，以致万科有“中国地产界的黄埔军校”之称。凡是与万科有过接触的人，都会有这样的感受：他们上到董事长王石，下至普通员工，其在各自领域内的专业功底，都十分深厚。因此万科企业的成功，决不是某一个人的成功，而是一支团队、一种企业文化的成功。万科凭借这个团队和这种文化，打造出了中国房地产业的第一品牌，创造了中国楼市的无数奇迹。此外，招商地产、中海地产、长城地产、华侨城地产和花样年投资公司等，也都是英才济济。

　　在规划设计领域，深圳不仅拥有国内一流的建筑设计单位，如华森建筑设计、清华苑设计公司等，同时还吸引了众多的国际一流规划设计机构在此大显身手，如澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司、新加坡雅科本建筑设计管理公司、法国欧博设计公司、香港贝尔高林公司等。深圳人是幸运的。因为哪怕是我们居住的一个“普通楼盘”，其园林景观和建筑设计，都可能出自世界名家之手。

　　在深圳建筑市场上，最为活跃的建筑商，都是管理一流、技术过硬的“国家队”与地方“铁军”，如中国海外建筑工程公司、中建总公司下属各局、中铁建厂局和华西建筑、江苏华建、金众集团等。他们的施工技术、施工质量和工程管理，代表着当今国内建筑界的最高水平。因此深圳的楼盘，很少有工程质量之忧。

　　此外，深圳地产业的产品策划和开发顾问，也都走在国内前列，出现了一批国内知名顾问机构，如世联地产、德思勤置业、同致地产、星彦地产等。正是他们以其专业的知识、丰富的经验和务实的态度，使一大批中小发展商迅速成熟起来，降低房地产市场中的开发风险，提升产品品质，使楼盘获得较强的市场竞争能力。

　　卓越品质：楼盘价值的基石

　　楼盘的价值，与一个城市的经济社会发展水平、楼盘本身综合素质和物业管理等众多因素密切相关。但在这些众多因素当中，楼盘本身的品质最为关键，它是构筑楼盘价值的基石。

　　近年来，香港楼市由于受整体经济环境不景气影响，楼价不断下跌；广州楼价也微幅下调。同一时期，深圳房价尽管高居国内城市榜首，但其价格运行却一直保持着平稳态势。这其中的原因，除了深圳经济持续、高速增长，人口不断增加之外，深圳楼盘的卓越品质，起了十分重要的支撑作用。因此尽管周边楼市状况不佳，深圳楼盘却表现出极强的“抗跌性”。

　　从长期来看，深圳楼盘的价值前景会继续向好。因为随着深港一体化的快速推进，在全国经济发展格局中，深圳仍然担当着“领头羊”的角色；深圳地产商在全国地产界仍将继续充当“领跑者”；深圳地产的品质，仍在全国继续充当“样板”作用。因此，深圳地产的价值，没有理由不被看好。