套内面积缩水也应补偿

　　广东高院就商品房买卖合同示范文本向省建设厅发出司法建议：

　　套内面积缩水也应补偿

　　建议消费者签订合同时先行与发展商明确约定

　　头条提示

　　省高院司法专家建议，省建设厅应尽快完善商品房买卖（预售）合同示范文本的有关条款，处理套内面积缩水情况，每平方米补偿价格可另行约定。

　　针对逾期办理房产证的问题，省政高院建议，可考虑将约定的违约金的计算方法改为“按日”支付已交付房价款的万分之几，具体比率由买卖双方协商确定。

　　为避免上述风险，消费者除了等待此项司法建议是否会修改买房合同之外，还可在买房合同补充协议中进行明确约定。

　　【本报讯】（深圳商报记者古国真通讯员张慧鹏）记者昨天从省高院获悉，广东高院近日向广东省建设厅发出司法建议：修改目前正在使用的最新版商品房买卖（预售）合同示范文本的两个条款，以减少商品房买卖合同纠纷。

　　房屋面积缩水应补偿

　　根据现行法律、法规规定，当事人可以选择套内面积或建筑面积两种标准做为计价方式。法院在审判实践中发现，如果当事人选择建筑面积作为计价面积时，建筑面积符合合同约定，但套内面积有可能不符合合同约定。如果套内面积少了，业主难以获得补偿，可能损害当事人的合法权益。

　　因为根据现行合同示范文本，尽管合同第三条对于商品房的建筑面积、套内建筑面积和公摊面积均有明确约定，但在第五条关于面积确认及面积差异处理的条款中，则只约定了按照“当事人选择的计价方式”出现不符合实测面积时进行的赔偿方式；而没有就另一项也作了约定的面积进行保护。此种情形容易产生纠纷。

　　以一套商品房为例，其建筑面积为120平米，套内面积为100平米，公摊面积为20平方米。如果按建筑面积计价，每平方米单价为5000元，总价为120＊5000＝60万元；按套内面积计价则单价为每平方米6000元，总价为100＊6000＝60万元。（一般讲，无论选择哪种计价方式，其总价均总会相差无几，否则开发商有损失）。目前，业主往往选择按建筑面积计价。

　　交楼后，实测建筑面积虽然达到120平方米，但套内面积只有98平方米，与原合同约定少了2平方米。按照现行示范合同文本第五条，业主既然选择按建筑面积计价，条款只约定了在建筑面积缩水的情况下进行的补偿，对套内面积没有明确约定。因此，套内面积少了2平方米就引起了当事双方的争执。

　　省高院司法专家陈吉升建议，省建设厅应尽快完善第五条中的有关条款，明确对少了的2平方米套内面积，也应按照建筑面积缩水情况处理，但每平方米补偿价格可另行约定，即是按6000元／平方米、还是按5000元／平方米、或是别的标准补偿，双方可另行约定。

　　延办房产证赔付标准当明晰

　　目前，合同示范文本的第十五条约定了出卖人在未履行有关办证义务时，应按已付房价款的固定比率支付违约金。但不管逾期办证的时间有多长，出卖人所承担的违约责任都一样。根据《合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。于是，逾期办证的期限较长时，业主会以此为法律依据请求对约定的违约金进行调整；逾期办证的期限较短时，发展商也会以此为法律依据，请求对约定的违约金进行调整，从而引发纠纷。

　　广东高院建议，可考虑将约定的违约金的计算方法改为“按日”支付已交付房价款的万分之几，具体比率由买卖双方进行协商后确定。

　　另据广东高院司法显示，今年1至5月，全省法院共审结一审商品房预售合同纠纷案件3863件，诉讼标的金额达6.6亿元，分别比去年同期增长了8.7％和74.2％。该院有关负责人表示，此类纠纷的妥善处理不但关系到规范房地产市场，而且关系到千家万户的切身利益，各级法院将充分发挥审判职能作用，平等保护各方当事人的合法权益。

　　作者:深圳商报记者古国真 通讯员张慧鹏