任志强：新华远靠制度崛起

　　文/本刊记者 刘宁宁 李晓明

　　新华远何以迅速崛起

　　“我原来在华润的时候，自有资金达到30多亿元，固定资产达到80多亿元，新公司成立后，自有资金才有3亿多元，改造后达到5亿多元，但是我们采取的方式是不一样的。我 们用合作、收购等方式取得了大量的土地储备。另外，我们的治理结构使得我们很从容地获得境外资本、银行贷款和各种入股，这就是企业操作之间的差别。”任志强说，“我们要在3到5年的时间内追上华润目前的市场规模，这是我们和华润分手时制定的目标，现在看来实现这一目标是完全可能的”。

　　房地产公司属资金密集型企业，新华远能够在短时间内推出自己的产品，就必须解决融资问题。任志强认为，目前我国大多数企业不太重视公司治理结构，国有企业就是国有企业，私有企业就是纯粹的私有企业，而不是多种股权综合的结构。由于没有股权限制，这样在决策机制上就有缺陷——老总一个人说了算，国有企业的一股独大也会有这样的现象。“所以我们非常注重综合性股权和多方位的决策机制以及公开透明的财务制度，否则就很难和境外资本相结合。我们现在正在进行境外私募，正是由于具有这样的公司治理结构和财务制度，许多境外投资公司对我们都非常感兴趣，主动找我们洽谈投资事宜”，任志强说。

　　其实，公司治理结构问题一直是任志强的工作重点。早在1993年，华远集团就进行了国有制股份改造，1994年进行合资，1996年通过华润在香港上市，对大陆地产公司今后的上市工作起到了巨大推动作用。

　　任志强非常看重股权问题，2001年华远与华润分手，主要原因就是双方因公司扩股后，外资股权加大、意见不统一而造成的。而新华远诞生仅一年，任志强就对它进行了彻底的股份制改造，从单一股权变成综合性股权，包括管理层和职工的股份，这个治理结构给公司发展奠定了良好基础。

　　在任志强看来，大陆的地产公司目前还集中在操作层面，考虑怎么盖好房子、怎么设计户型，而国外的地产公司实际已变成金融运作企业。“所以我们更注重公司治理结构和金融运作层面的工作，我们尽量让公司的法人治理结构更符合现代企业运行制度，以便与境外资本相衔接”，任志强说。

　　2003年和2004年，国家连续出台了几个针对控制房地产过热的政策，从土地储备、自有资金到银行贷款，都对房地产企业提出了更高的要求，许多地产企业因此出现危机。而新华远的第一个楼盘已经竣工了，今年年底，第二个、第三个楼盘也即将竣工。对此，任志强解释道：“国内许多地产企业过去一直不重视土地储备，与他们的短期行为有关。我们没有出现土地储备危机和短期资金危机，是因为我们在安排公司治理结构时就已经把这些因素与融资问题结合在一起考虑，当宏观调控政策出台时，才能从容应对”。

　　任志强非常看重市场操作层面背后的诸如企业战略、运作方式等内在因素，正因为具有如此的深思熟虑，才有具体市场行为中的“走一步，看三步”。以最近发生在任志强与潘石屹之间的“鸡蛋换粮票”事件为例，任志强解释了他的思路：“我们的‘尚都’采用合作开发的方式，主要是因为土地政策的改变和最新宏观调控政策的出台，使得我们一方面要换取大量的资金，另一方面要换取更多的土地。因此我们新收购了东直门地区80万平方米的交通枢纽建设项目，现在收购还没有完全完成，第一步已经收购了35%的股权。我用‘尚都’10多万平方米的‘粮票’换取了东直门80万平方米的‘粮票’，这样的机会可能是很多人没有预见到的……”看来，任志强真正想要的还不是“鸡蛋”，仍然是“粮票”。

　　从资金的转换上、战略的调整上、土地储备的增加上、应对国家宏观调控的措施上，新华远都走在了别人的前头。所以，任志强对目前出现的各种政策变化并不感到意外，更不至于因此出现危机。

　　一个企业能否健康发展，不在于你有多少钱，而在于是否有一个好的公司治理结构。好的公司治理结构能够使你从没有钱到有钱，从没有人到有人，从没有地到有地……别人惊讶于我能使一个公司在很短时间内发展起来，就因为我们有这样的基础和理念——这就是任志强对公司治理结构的重要性作出的总结。

　　做市场规则建设者

　　任志强认为，对企业实力的评判大致分为两个不同的标准：一种评判标准是针对企业实力，如营业额、市场规模或资金实力，世界500强的评比和国内前百强的评比都从这个角度出发；第二种评判标准则是企业能否建立市场规则，IBM也好，微软也好，它们之所以从小公司发展为大公司，就在于建立了市场规则和产品标准，从长远看，这是企业高速发展的前提。

　　在和华润分手之前，华远在企业实力方面处于绝对强势，甚至比万科还要强大，而作为一个新成立的公司，新华远不可能拥有非常雄厚的资本，刚刚建立的融资渠道也不可能带来非常巨大的投资，所以从规模上看要远远低于华润、万科这些连续发展的行业巨头。

　　不过，任志强更注重第二种评判标准，即行业层面的东西，他自豪地说：“我们从行业角度出发，带动了市场规则的完善”。

　　的确，新华远在房地产行业的规则探索及完善方面可圈可点，其中最大的贡献就是担保制度的实行和业主权利问题的探索，这也是当前困扰中国房地产业的重症。

　　在现有法规中，把房地产开发的质量保证责任都推到房地产开发商身上。但是任志强却认为——房屋设计不是我做的，一砖一瓦不是我盖的，我为什么要对建筑质量负责呢？所以新华远尝试运用担保制度来解脱房地产商本不应承担的责任。具体做法就是：由第三者提供担保，施工单位去投保，如果建筑质量出现问题则由担保公司来赔偿，最终由生产单位来承担后果。

　　据任志强介绍，关于质量保证，我们国家现在是3种形式并存：第一种是银行保函的方式，在南方实行的较多，他不认同这种方式，因为它没有解脱房地产公司的责任关系；第二种是保险的方式，保险是按照概率计算一定会出现问题而进行理赔的理念，无非是概率的多少决定保险公司的盈利；新华远使用的是第三种方式，即第三方担保。

　　保险是把事故责任推给保险公司，即使出现问题施工单位也不用怕。而第三方担保的好处是：由于施工单位要先交钱以保证施工质量，并约定施工单位的经济风险和经济责任。一旦出现质量问题，担保公司一定会加以追究。

　　新华远要求所有的工程、所有的环节都要进行担保，包括施工单位、分包单位、材料供应单位等。一旦出现问题，消费者直接去找担保公司，因为担保公司的赔付比新华远的赔付还要多，这样就把责任分得很清楚。此外，保险是先打官司后赔钱，而担保则是先赔钱后打官司，而且是由担保公司去打官司而不是消费者。

　　这样做还可以解决其他一些问题——因为担保是双方的，一方面施工单位要向开发商提供质量和履约担保，另一方面开发商要向施工单位提供支付担保。

　　在美国，要求公共产品必须提供质量担保，因此克林顿当了8年总统只讲了一次质量问题，还是在全国质量表彰大会上。日本是通过《住宅法》来约定施工单位要对质量问题永远负责，所以甲方根本就不担心也不用考虑质量的问题。因此，通过商业上的办法完全可以解决法律上担心的质量问题。“而我们呢？豆腐渣工程出现这么多年也没有得到根治，就是因为没有采用经济手段去解决担保问题。担保问题解决了，就没有贪污腐败的机会，也就不会出现豆腐渣工程，因为担保单位首先要严格审查施工单位的各项资质，不符合要求的施工单位连投标机会都没有”，任志强说。

　　除了与消费者关系密切的质量问题，担保制度还是解决拖欠农民工工资问题的良药。有了担保，施工单位不必担心垫资建设的问题，由于施工费用有了保障，所以合同规定施工单位必须保证按时足额发放农民工工资。所以，担保制度可以解决现在的质量问题、工期问题、甲乙双方纠纷问题、工程款的拖欠问题、农民工的工资拖欠问题。

　　据任志强介绍，新华远所尝试的施工质量担保制度已经开始推广，并很快会被确定为行业规则。

　　除了建筑本身的质量问题，房地产界争论最多的就是面积和产权问题，即消费者权益问题。对此，新华远通过自己制定的业主权益规则很好地解决了相关问题。其内容是在引用很多美国及香港法律的基础上，再与中国大陆的情况相结合。

　　这一做法还比较好地解决了物业管理的问题。比如户外广告，物业公司可以使用，但是业主有权分享收益。所以，新华远的一些楼盘虽然尚未交房，但是业主已经开始分享由户外广告带来的收入了。

　　据悉，新华远正在就担保制度和业主权利制度编辑相关书籍，而这些制度在中国的法律上都是空白的。任志强说：“从国际上看，多数经济发达国家，市场经济是靠行业协会和行业自律来建立规则。而我国现在主要靠政府来建立规则，我们想改变这样的做法，从行业的维权和自治角度出发来建立行业规则”。

　　至于产品标准，一般企业采用社会公布的强制性规范来保证。而新华远则有自己的、比国家标准更为严格的产品标准，它更多体现了以人为本的设计理念、市场化运作的经验以及人们对现代社会方式的要求。以电梯为例，新华远要求必须把所有的电梯高度最少提高30至50厘米，这样人在电梯中就不会感到压抑，而目前的标准是电梯高度与建筑层高一致。

　　靠制度管理企业

　　任志强认为，作为一个管理者，如果对企业没有预期，结果就是事情做不好、企业也做不好。他说：“企业要有长期性，我今天做房地产，明天要做房地产，后天还要做房地产，这样的企业才有基础、资质和信用。我们做地产时不是从盖房子的角度出发，而是把重点放在做企业上，也就是先做人后做事”。

　　尽管去年水泥、钢材等原材料价格上升，但新华远的成本并未因此提高。因为，通过统一招标和采购，新华远降低了其他原材料的成本，所以综合成本并没有多大改变。这就是企业治理结构在背后所发生的作用，是系统综合的作用。

　　再以防止企业高层腐败问题为例，由于新华远实行了综合性的股份制结构，每位员工都是企业的主人，都会自觉监督企业的运行。如果总经理运用职权进行贪污腐败，由于财务人员也是企业的股东，他会发现问题并进行有效的监督，因为那也是他的钱。

　　新华远还制定了详细而完备的绩效考核制度。在新华远的年薪制中，一部分是通过考核来发放的；此外，新华远还要对每项投资的回报率进行考核。所以，新华远的业绩考核是综合性的，而不是单一性的。人事部门、财务部门、营运部门都从各自不同的角度进行考核，各项考核指标拼到一起，形成一个综合的考评结果，这样就实现了绩效考核的公平和公正。

　　任志强认为，作为企业的总裁，要有所为和有所不为，而不是眉毛胡子一把抓、大小事情都要管。企业总裁考虑的应该是企业发展战略等层面的问题，而不是日常运行中的琐碎事务。而要做到这一点，就必须靠制度来管理企业。任志强说：“如果一个企业能够在领导者离开的时候还能正常运转，就说明企业的治理结构是成功的，因为是制度在管理企业”。

　　确实如此——任志强与记者整整交谈了一个上午，其间手机只响了一次，并且很快就把问题转给了秘书，通话时间不超过20秒——新华远的制度管理由此可见一斑。所以，从某种意义上说，新华远是有形大厦的建设者，而任志强，则是现代企业的建设者。