地产信托成资金新宠

　　年收益率高出同期存款58％

　　地产信托成资金新宠

　　【本报讯】（深圳商报记者董超文）在深圳，地产信托是房地产公司募集资金的新兴手段，目前也成了市民投资的新渠道。从已面市的项目来看，投资地产信托产品的收益稳定 ，年收益均在4％左右，但对资金规模要求较高。

　　地产信托已成时尚

　　2002年10月，深国投稳健·水榭花都项目集合资金信托推出，这是深圳首只“土产”资金信托产品，期限两年，年利率为3.8％，规模为2.5亿元。

　　2003年12月31日，新华信托以信托募资的方式向深圳市万科房地产有限公司发放总额2.6亿元、期限2年、利率为年4.5％的贷款，用于大梅沙万科东海岸项目的开发。

　　目前，深圳仅有上述这两个地产信托项目。据悉，百仕达的地产信托项目前正在加紧筹备，有望于近期推出。

　　中原地产研究部经理李春栋表示，现在北京、上海的地产信托都较成熟，深圳卖得好的地产信托项目，都是有实力的开发商，这些企业的资金压力不大，受到投资者的信任。而一些中小房地产企业由于资金和实力上的压力，目前在地产信托上的步子迈得比较慢。

　　年收益率高出存款58％

　　据了解，目前市场上发行的房地产信托产品期限大多为1到3年，均为信托公司委托银行发行，预期年收益率普遍在4％左右。而银行人民币存款利率三年期为2.52％，二年期只有2.25％，最近发行的三年期国债年利率也仅2.3％左右。

　　如果将国债投资收益免征个人所得税考虑在内，年收益率为4％的地产信托产品，收益水平也分别比银行存款和国债高出58％和37％。

　　地产信托要求大资金

　　不过，地产信托对资金量的要求较高。深国投信托部金经理表示，2002年发行水榭花都项目产品时，在招行推广一个月。按照信托法的有关规定，最多只能放200个号，以时间优先和金额优先的原则排队，发行进度比较理想。尽管从法律上讲，投资者必须购买超过5万元以上，最高不设限额。但是，由于只发200个号，即使平均算来，每个号都会购买125万元。

　　所以，投资者要根据自身资金多少、闲置时间以及风险偏好等因素，综合考虑是否投资地产信托产品。目前深圳市面上推出的都是融资型的产品，也就是为房地产公司募集贷款资金，因而风险普遍较低。但现在已经有个别地方推出了投资型的地产信托产品，这一品种收益高，但是风险比较大。

　　重视项目的市场前景

　　一般投资者没法从源头上对项目情况、担保能力进行全面了解，不过，地产信托产品都是由银行代理发行的，而银行往往都会对产品进行审查，因此投资者只需要考虑该银行的背景以及自己对它的喜欢程度就行了。

　　经过第五次治理整顿之后，国内信托公司所发放的产品中还没有发生过不按承诺收益支付投资人的情况，有的项目收益率还超过预期1％到2％。但是，地产信托风险仍然不可不防。

　　有关人士认为，最大的风险在于项目本身，如销售不佳、价格下跌、政策变化等因素造成的企业无力偿还贷款。

　　不动产信托投资渐成全球投资主流

　　面对股票证券投资收益飘摇不定、过低的利率使债券市场的风险率骤涨等状况，投资者早已洞悉当今世界投资市场的纷繁多变。于是，他们将目光转向了房地产市场，投资房地产市场的热潮逐渐兴起，而不动产信托投资逐渐成为房地产市场投资主流。

　　截至2004年2月的12个月里，英国房地产市场的投资总回报率为12％。

　　但是，对于大多数投资者而言，他们所持有的资金不足，无力购买多种类、多用途的楼宇、地产（如住宅用、商用、产业用地产等）以形成多样化的不动产投资组合，规避单一领域投资所带来的风险，而进行房地产信托投资成为避险的良好投资方式。

　　作者:深圳商报记者董超文