上海地产商低价抛售谋套现(图)

　　据有关部门统计，2003年全国商品房价格平均涨幅为3.2％，但上海的涨幅超过了24％，每平方米均价达到5118元。在上海房价是否合理，能否有继续上涨空间的争论还没散去时，房产商们发现，更大的风暴降临了。吴伟洪　摄

　　上海近郊一幅近500亩的别墅用地，正在市场上寻找买家，一位强调不要透露公司名称的房地产商对记者称：不加价，也不计资金成本，原价出让只求套现。实际上这幅土地是该开发商去年通过公开招投标取得的，仅仅半年就要易手。别墅用地停批带来的利好，也不能解决该开发商的资金问题。据悉，出让方为了尽快变现，委托中间机构要求有意接手方开资金证明，保证有现金支付能力后才可以洽谈。业内人士透露，目前上海市有很多中小开发商或寻求买家出让土地，或转求银行之外的其他融资渠道，试图缓解资金压力。

　　落叶知秋，炎热的夏天来临之前，上海房地产商却感觉到了市场的寒意。

　　项目资本金比例升至35％

　　第一片落叶来自中国人民银行出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》即(121号文件)，该《121号文件》对地方政府出让土地作出了较大的限制；加强了对房地产企业，特别是中小房地产企业贷款审批的限制，而首当其冲的就是别墅等高档房产市场。

　　4月底，国务院出台了提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例的政策，其中房地产开发(不含经济适用房项目)由20％及以上提高到35％及以上。而最近上海某商业银行传来消息，为防范金融风险，对于部分风险房地产开发贷款项目自有资本金在国务院规定的35％基础上，再提高到45％，银行界人士称，这种实行更高自我标准严控风险的举措绝对不会只是一家银行的行为，因为按照上海各大银行以往重大事项步调一致的惯例，市内银行提高贷款门槛的联盟终会形成。

　　房地产专家陈世福对本报记者表示，从以往经验来看，此次调整的对象很可能不仅仅是新开工项目，对某些目前在建项目银行也可能会参照这一政策，提出补足资本金的要求。这项政策实施后，不但一些小型房地产公司有可能受影响，一些盲目扩张的大型房地产公司，同样有可能会受到冲击而倒下。房产开发企业所面临的“大洗牌”在所难免。

　　如果说对房地产开发贷款的紧缩是着眼从源头上控制行业过热的状况，那么有关购房贷款的严控政策则是为了勒紧下游的投机行为。上海银监局已于近日正式向各商业银行发出通知，对开办二手房按揭贷款业务提出规范要求，以打击投机性炒房行为，抑制房价上涨速度。

　　开发商主动收缩投资

　　紧缩政策落实到房地产业，直逼部分开发商最为脆弱的资金环节：一方面项目资本金比例提高，另一方面银根持续紧缩，使开发商都感觉到了资金链条紧绷的压力，为保活命，纷纷收缩战线。记者采访发现，抛售存量土地、推迟开工新项目、加快销售节奏、回收企业间借款等是房产商们主要采取的手段。

　　记者获悉，上海一开发商之前已在杭州西湖畔获得一幅别墅用地，在求告银行无门的情况下，目前仍面临1亿元资金缺口，无法继续开发。该开发商表示，如国有资本方肯借出1亿元给其使用一年半，则愿意支付4000万元的高额利息，并称，如果实在找不到资金，愿意按照当初拿地的原价格将此“绝版”土地出售。

　　想主动出让土地储备的上海房地产商并非一家两家，“半年前是拿钱的委托我找地，现在是有地的委托我变现。”一位房地产咨询行业人士称，与当初拿钱抢不到地的激烈情况相比，此次“卖地风潮”更凸显众多开发商的窘境。有专家表示，这只是宏观调控效果的初步显现，如果政策持续下去，估计会有更多的土地抛出。

　　借信托机构融资

　　作为资金密集型行业，房地产开发商一般有七成以上的资金来源于银行贷款，在上海银监局45％自有资本金的底线限制之下，意味着企业要对近二成的项目资金缺口自行寻找来源。生存的压力令房产商挖空心思谋求拓宽融资渠道。

　　“近期有好几家规模较小的房地产企业正和我们联系，准备将自己的项目以信托方式融资”，爱建信托的一位高管向本报记者透露。实际上去年央行“121号文件”的副产品之一就是催化了房地产信托行业的快速发展，据统计，去年仅第四季度就发行项目37个，募集资金35亿元，相当于全年总数的一半。而中融信托公司信托业务部的汪浩认为，在长三角逐渐成为中国信托最强板块之时，房地产信托比例已随之占到了约50％以上份额。

　　相比信托公司这种公募性质的非银行机构来说，典当行的实力显然弱小，不过其拾遗补缺功能仍不可小觑。有些典当行甚至能够提供数千万元的融资额度，对于一些急需资金的中小房地产商来说无疑是救命稻草。而且在上海市目前房价依然处于稳中有升的趋势下，典当行也十分愿意与开发商达成交易。有数据表明，目前在上海所有的42家典当行中，几乎都涉及房产典当方面的业务，并且所占比例不断扩大。

　　除此之外，华东富余的民间游资也成为房地产企业的涉猎对象。虽然利息已超出10％，比银行基准利率高出一倍，都阻拦不住开发商的融资冲动。委托贷款、合并、上市、房地产基金等融资渠道即使十分狭窄，也不失为一种选择。

　　本报记者　陈家林

　　责任编辑：杨拂玄 何洁（来源：南方都市报）