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最近一两年来，小户型公寓以其独特的产品特征和良好的市场潜力成为国内各大城市房产投资和租赁市场的宠儿。其之所以受到投资者的追捧，是因其小户型产品的市场紧俏和能满足巨大的高档租赁市场的需求。
目前统称的小户型其实包含三种类型的楼盘，一是单身公寓(或称白领公寓)；二是酒店式公寓；三是酒店式办公楼(又称商务酒店)。三种楼盘尽管形式上都属于小户型，但却是
截然不同的三种产品。
此类楼盘除了单套面积小之外，所面对的客户以及楼盘本身配置的设施则完全不同。
单身公寓需要配置小餐厅、洗衣房等必要的生活设施；酒店式公寓需要参照星级宾馆的设置配备游泳池、健身房、酒吧等休闲运动设施，在物业服务方面则应达到宾馆要求；而小户型的商务办公楼(即商务酒店)则需要气派的大堂、优雅的会客厅、功能完备的商务中心以及可供出租的大小会议室等。
与2002年的供不应求和2003年的供求两旺不同，今年第一季度，上海市场上对小户型酒店式公寓的需求并没有明显增加。有关抽样调查数据显示，准备购买面积在30至80平方米小户型的消费者，占市场总需求数量的11%，远远低于2002、2003年达到总房源38%的小户型交易量。然而，2004年小户型公寓进入了上市高峰期，价格已普遍偏高的这类物业正面临严峻的市场考验。据相关调查显示，今年上海地区交房的小户型公寓的总量将达28个楼盘，加上2003年的同类供应量15个，小户型公寓的总体上市量将达到近140万平方米，由于其购房者中70%以上是投资客，小户型公寓集中面市也将带来二手房交易的高峰。
当初，一些开发商为推销房产把三类产品混淆起来，言必称小户型投资价值高，甚至在销售时故意制造涨价气氛，造成市场上小户型表面上供不应求的局面，这确实损害了小业主的投资利益。小户型公寓的兴起正值房产市场由复苏期向上升期发展，敢于吃螃蟹的投资者搭上了顺风车，楼价飞涨，赚得盆满钵满。在上海，先知先觉的买房人勇敢地杀入烂尾楼改建的白领公寓，5000元出头一平方米买进，还未到交房，楼价已涨到8000元之上。
但是，真正等到小户型公寓交房之后，70%以上是投资者，集中投向租赁市场，竞争之激烈不言而喻。就目前上海房屋租赁市场的现状而言，建筑面积在40至60平方米的小户型最受欢迎，其月租金一般集中在1200至1800元，需求人群多为28岁以下、月收入在5000元以下的年轻人。小户型公寓项目，其居住环境、户型布局、装修配置大多符合这些年轻人的需求。问题是，月租金能达到什么水平，是否能有好的投资回报?
目前，静安、徐汇、黄浦和长宁等市中心区域的小户型公寓日租金行情在2.5元/平方米以上。而闵行、闸北和普陀一些位于轨道交通边的小户型公寓日租金也要价1.5元/平方米。上海的小户型公寓主力户型多为40至80平方米，售价在每平方米6000至10000元甚至更高，要想获得投资收益，月租金至少在2000元以上，且大量集中在4000至5000元。这个租金水平基本上已超出普通租赁客户的承受能力，租赁前景令人担忧。
另一方面，小户型公寓大都由烂尾楼改造包装而成，一般属于办公或商住产权，使用权年限只有50年或更少。在水、电、煤这些日常收费项目上采用的又是商业标准，物业管理费高于一般居住用房，居住使用成本相当高。再加上规划设计的先天不足，有些酒店公寓亦住亦商，使物业本身的管理会存在很多问题。业主多选择粗放式出租，很难得到稳定的投资回报。
小户型公寓市场将面临新的考验。上海证券报 上海 刘宇佳
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