预期升息，“等额本金”还房贷

　　升息预期“脚步”渐行渐近，人们对按揭买房后贷款利率的走势表现出前所未有的关注。一些“嗅觉”灵敏的市民已经在悄悄改变策略，积极应对。据交通银行上海分行透露，近来在办理购房按揭中，选择“等额本金”还款方式的借款人明显增多。

　　目前，商业银行住房按揭还款主要分为“等额本金”、“等额本息”两种方式。由于两种还款方式在最终还款总额上产生较为明显的差额，所以，选择“哪种还款方式更合算” 一直成为人们争论的热点。

　　方式不同还款总额不同

　　银行个人贷款采用一年一调的浮动利率制。专家指出，两种还款方式虽然没有本质的区别，但是在整个还款期间贷款利率的变动却同样会影响到这两种还款方式的剩余本金，导致还款金额不同。据测算，在还贷前期，“本金法”归还本息的金额要比“本息法”多。因此，当贷款利率下降时，“本金法”在较高利率的情况下已经支付了较多的本息，能够享受到低利率的本金要比“本息法”少；反之，当贷款利率上升时，“本金法”“吃”到高利率的剩余本金则少，利息总支出相应减少。换句话说，当利率走高时，两种方式还款的总额差会拉大；利率走低时两者额差则缩小。

　　利率上升差距拉大

　　某购房者贷款50万元，贷款期限10年，当期贷款利率为5.04％。如果贷款期内利率未发生调整，选择等额本金法和等额本息法到期支付的利息总和分别为12.7万元和13.75万元，两者相差1.05万元。假设五年后贷款利率下降为4.2％，在利率调整时，选择等额本金法和等额本息法剩余的本金分别是28.13万元和32.3万元，最后到期支付的利息总和分别为12.17万元和13.11万元，两者相差0.94万元。反之，如果五年后贷款利率上升为5.58％，则“本金法”和“本息法”到期支付的利息总和分别是13.05万元和14.18万元，两者相差1.13万元。如果贷款期限更长、贷款金额更大，这种差距将更加明显。所以，当预期升息时，选择“等额本金法”可以少付出利息总数。

　　量力而行选方式

　　由于利率的变动直接影响到最终的还款总额，所以在向银行借款时，借款人可以借鉴利率因素选择合适的还款方式。专家提醒市民：选择还款方式的原则应该是度身而定、量力而行。除了利率因素外，借款人要多考虑以下因素：

　　一要考虑现有经济实力。借款人在完成购房首期付款后，如果还剩有一定的积蓄，且在一段时期内没有合适的投向、用途或投资理财能力欠强，那么专家提议可选择“本金法”。对于一些临近退休收入递减的中老年职工家庭，这是一个不错的选择。

　　二要把握未来收入预期。长期稳定的职业是保障稳定的收入基础，这对每一个借款人都是至关重要的。由于“本息法”前期还款压力较小，更适合于就业时间短、收入处于上升期的年轻人。

　　三要合理设定还款期限。对青年家庭来说，尽可能延长借款期也许是不错的选择。如果哪天意外得个大红包，也不妨碍提前还款，再作打算。对于年长一些的借款人来说，尽可能要压缩借款期。

　　选择还款方式谈不上正确与否，因为在漫长的还款期内，影响还款的动态因素实在层出不穷，关键在是否适合自身实际收入水平。当然，借款人在还款期间如发现事先决策有误，也可通过更改还款方式，办理跨行转按揭等方式来弥补。

　　傅仁谊

　　名词解释

　　等额本金——借款人将贷款额平均分摊到整个还款期内每月归还，同时付清上一交易日至本次还款日间的贷款利息的一种还款方式。这种还款方式每月的偿还额逐月减少。

　　等额本息——贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种还款方式，即在整个还款期内，每月的还款额固定不变。