北京奥运的房产机遇和挑战

　　“根据北京总体规划的调整以及投资倾向是从城区向城乡转移，我们将从原来一个综合性的开发商，转向专项的开发商，绝大部分的投资将投向郊区。”———罗高波

　　“我想提出的一个看法是除了硬环境、基础设施的改进以外，我们也要注意软环境本身也在改变，开发商要考虑因为软环境的改变带来对不同产品的需求。”———王会干

　　“如果5月份的指标还是下降趋势，可能中央就不会再出台对消费信贷的控制性措施，现有的措施不会影响房地产市场的发展。”———任志强

　　编者按:由基强联行主办的“投资中国，投资未来”2004房地产金融峰会于5月20日在北京中国大饭店顺利开幕。本次论坛以2008年北京奥运会、2010年上海世博会以及多元化融资为主要议题，吸引了来自北京、上海等大中城市以及海外的发展商及金融高层人士共同探讨、展望中国地产业与金融业的未来发展趋势。下面是基强联行总经理陈基强、北京市华远集团总裁任志强、北京城建投资发展股份有限公司营销总监罗高波、北京珠江房地产发展有限公司总经理程新华，中远房地产开发有限公司总经理助理卢明、凯德置地中国投资集团总经理王会干、华润置地有限公司财务总监林锯昌就北京奥运带来的挑战与商机进行讨论的详细内容。

　　北京的机遇

　　任志强：我觉得奥运对我们的作用最主要是民族信心和消费的预期，城市基础设施的建设会给经济一个巨大的带动，基础设施对我们的作用不仅仅在奥运，而且在奥运的今后多少年都可以继续发挥作用，特别是通过基础设施把距离缩短了，把郊区变成了城区，因此它未来的发展商机是巨大的，这个作用是不可想象的。

　　再有就是相关的商业契机，这次乔丹来了，大家知道乔丹只是打篮球的，但是乔丹带来的影响是巨大的，我想中国奥运也会带动这样一个巨大的商机。它自身的建设所造成的强制性消费是巨大的，它不仅对现有的市场有关系，对未来的市场也有关系。

　　中国的奥运和其他国家奥运不一样，很多人愿意用历史奥运表现奥运可能产生的升和跌，但是我们奥运的基础不一样，北京并不是完全建好的城市，还在继续的建设之中。亚运村的建设使整个亚北地区成为商业中心区，中国是在一个新开始城市建设的过程中实施了奥运建设，这在于，我们的基础和原来城市的基础不同。北京城市中心的偏移最大是在纲瓦寺一带，现在城市的人口中心区已经在转移，北京市也做了两轴两带的调整，没有奥运我们可能就不会有世界足球，但是有了奥运就可以吸引更多的世界性运动。

　　北京也出现了一定的情况变化，我们的金融已经占到14%，这个比重是非常非常高的，北京的宏观调控已经引起了全世界的重视，更多人会关心北京发出的信息对世界的影响，这个影响不仅是奥运，更多是在WTO。

　　北京是未发展或者正在发展过程中的一个城市，我们传统的家庭人口大概是5至6人或者12至15人，但是现在的家庭人口平均是3.6人，北京现在只有2.4到2.6人，这个家庭分裂的速度加快，以后对住房的需求会加大，这样一个发展过程中和世界上成熟国家的发展过程是不同的。中国的城市化率提高过程中会有一个高速的发展，今年公布城市化率已经达到39.1%，北京的城市化率已经超过55%这样的发展速度，会比其他的城市更高的速度发展城市，借奥运之机会有更快的发展速度。

　　罗高波：奥运对北京房地产最大的机遇和挑战在于什么呢，最大的挑战和机遇其实是一个，就是对北京的整个城市规划做了重新改变，和以前不一样，整个城市的重心将向北移，两轴两带，一个是长安街轴心，另一轴是奥林匹克公园中心。一个是CBD商务中心区，中关村科技园区，奥林匹克功能区。基础设施的投资是极其巨大的，将会对整个地区的区域发生根本的变化，在历史上曾经出现过两次，一个是1979年对深圳的重新定位，改变了一个城市在中国的地位和命运。第二次改变是1980年中央决定开发浦东，第三次机会北京有了重新的规划。根据北京总体规划的调整以及投资倾向是从城区向城乡转移，我们将从原来一个综合性的开发商，转向专项的开发商，我们走专业化的道路，在北京就是四到六环，我们绝大部分的投资全部投向郊区。

　　王会干：我相信在座的其他各位都会提到很多关于奥运以前这几年大量资金的投资，我想提出的一个看法是除了硬环境、基础设施的改进以外，我们也要注意软环境本身也在改变。要做一个有史以来最好的奥运会，它本身不单是硬件的改变，而且整个软环境在这几年大力的提升，同时开发商要考虑因为软环境的改变带来产品不同的需求，这是我想讲的第一点。第二点跟今天的主题有相当贴切的地方就是房地产要完成这一系列的硬环境、软环境的改变，它对资金的需求是大量的。我们在这方面花了相当多的时间，我们也开始在国内做关于房地产融资。以期望能够把国外的资金通过合法、合理的形式带到国内参与北京房地产的开发。

　　陈基强：刚刚王会干讲得很平淡，但是里面最大的话题就是资金，将来怎么办？这可能是现在怎么办之后的问题，他也非常平淡提到，他们在上海可能是外资参与房地产发展最大的发展商，也是亚太地区非常大的发展商，他们北京的业务正式启动也是在不久前的一个月前。

　　如何归避风险

　　林锯昌：刚才他们已经对北京奥运带来给北京房地产市场的机遇作了很多的发言，都很有专业性，也很有预见性，这方面我就不多说了。除了机遇之外，还有一个方面就是挑战，我简短地说一下，在这么大的机遇之下，作为房地产开发商，看到这个美好的前景之时，怎么回避它的风险。我主要想说两点，第一点是北京申报奥运，有一个话题说了好久，在奥运开工之前，在房地产可能有一些项目在奥运开工之前是不允许开工的，会有一些方面的政策。同时奥运之后，奥运村原来给运动员住的地方，也会推向市场，这是很重要的事情。我们做房地产都知道，房地产本身是一个周期性很强的产业，作为房地产开发商要在这个过程中得到奥运的好处，必须对周期有比较理性、正确的判断，目前我觉得这个判断还是比较难下定论的。我们很希望北京市政府能够对在奥运之前不许动工有更早的说明，从而对于开发商未来几年的开工进程有更好的标准。同时在奥运建设过程中需要大量的资本，对于奥运要吸收大量的市场资本，不可避免要对市场资本造成很大的压力，当政府或者机构在资本市场融资的时候，事实上会把银根凑得比较紧，但是中国有自己的国情，因为随着奥运带来的经济过热已经不需要到2008年，在今天我们已经面对了。

　　程新华：刚才有来宾担心奥运后北京的房地产会怎么样。这个问题就隐含着一个共识，就是大家对奥运前的北京房地产非常看好，或者看好度比较一致，那么关于奥运后怎么办？我感觉我们珠江地产在北京的发展是要持续，尤其是我们在香港的上市公司是专门做中国地产，珠江合生在北京的投资业务是最大的业务之一，除了珠三角就是北京。北京现在整个GDP是3600亿，相当于人均大概3000多美元，人均GDP在5000-8000美元的时候是房地产高速增长的时期，上海进入4500美元以后房地产需求出现了高速的增长，这是不以人的意志为转移的。按照北京市的规划，到2008年，北京会保持人均GDP5000美元，到北京奥运之日，才是北京房地产高速增长的开始。

　　现在在整个城市投入是2800亿，从城市改造就带来了两个巨大的机遇，中国的经济是靠两个重要的东西来拉动，一个是投资，一个是消费，除了直接增长GDP还会使整个北京的环境得到巨大的改善，使北京的交通得到巨大的改善。北京目前的交通是很不方便，北京市政府公布了一个数据：在二环以内6%的公路面积就存在30%的交通负荷，这给我们房产带来一个重大的利好，随着市政设施，城市干道，高速交通工具的投入使用，北京郊区住宅的兴旺对我们是重大的利好。同时基础设施的改造带来了大量的拆迁，拆迁居民的搬迁为未来的房地产提供了持续、强劲的需求。目前北京的拆迁量在几百万平方米，我想在未来几年，奥运带来的拆迁量会有所上升。北京的房地产也受到消费观念的变化，刚刚说了两个重要的因素，使人们住在郊区会成为一个潮流，北京市政府规划了很多城镇，将来的居住和产业布局，比如通州建成北京的新城，不仅仅是战略规划的问题，实际上带来了人们居住理念的改变，北京是汽车最早进入家庭的城市，北京的汽车拥有量是最大、最高的，北京买车、办手续是最便捷的，但是在北京开车比较难。如果不解决这个问题，奥运就无从谈起。这必将使得郊区的住宅成为主流。

　　卢明：大家这段时间跟我们做的事情比较相似的就是到世界各地举办过奥运会的城市考察，来看到底北京举办奥运会和这些已经举办过奥运会的城市的经济发展有什么相似的地方或者是区别。在一片看好声中还有一些异议，比如在澳洲投资的这些房地产客户，不但投资回报不是很高，而且改成房东了。我想澳洲的房产经济和欧洲的房产经济可能有所区别，每一个奥运会之后对自己城市的推广，以及经济发展的推动会更大一些。举一个例子也可以说明，就是2003年北京总的房地产开工是1.1亿平方米，其中8000万平方米都是住宅，但是在座的老总并没有因为开发面积大了房子难卖，因为亚洲的城市相对人口居住比较集中，作为中远房地产在北京开发的远洋系列，一个是抓住机遇，第二是避免风险。今年我们总的开工面积达到160万平方米，避免风险就是避免2007年、2008年政府政策的风险，可能政府会限制你的房子开工，因为要确保北京的空气质量，我相信要把我们的战略做得更好，才能避免这些风险。

　　投行的疑惑

　　陈基强：今天来的很多是国际性的投资银行，他们问的问题非常简单，在奥运这个大环境之下，假如他们要来投，到底来投什么项目，几时投，几时买进，几时卖出去，我希望这个问题任总给一个比较准确的答案。

　　任志强：有一个事实大家可以看到，拍卖市场里面，前一阶段是中国人的画、字或者古玩大量的被境外投资者买走。但是最近四五年中国人出高资把一些已经卖出去的东西买回来，说明中国人刚刚开始有钱，过去没有钱的时候把自己值钱的东西用一个低价卖出去，现在是再买回来，如果所有的投资者都有这样一个认识的话，我觉得你们买什么都行，尤其是当中国政府舍不得把“银子”拿出来给大家用的时候，你们可以用更低的价格把值钱的东西买走，中国政府用行政的办法管理市场，当世界进入一体化，中国政府并不能控制这些外来的投资，这些外来投资一定有巨大的机会，住宅同酒店、商务楼相比，住宅永远是最大的需求，但是我不认为住宅会升值，第一产业向第三产业转移的过程中，办公楼可能会升值，相对之下能用于生产而投资再产生GDP的产品可能比不能产生这种效益的产品更好一些。

　　罗高波：买进住宅，尤其是两个地方的住宅，亚奥商圈的住宅，什么时候卖不知道，我不知道2008年之后会跌会涨。第二个根据政府的规划，两轴两带，四到六环的城乡结合带的郊区定位住宅，我们公司现在在北京大概是540万平方米的储备，城乡结合带的项目只要有我们就一定买进。

　　王会干：中国针对的城乡投资，我们能够了解我们在做什么，我们现在在北京不断的投资，目前已有30多亿。

　　林锯昌：我个人的看法是这样的，什么时候买我可能有一些想法，目前来说我们有充分的准备，以北京现在的房地产来看，要看一个重要的参数就是回报率。

　　目前是全球好几十年来从来没有经历过低利率环境，几乎是这40年来最低的水平，在这么低利率的时候租金一般不会太高，但是在北京这个市场很奇怪，北京的租金回报率是非常非常高的，我在香港买房子，我在上海买房子都没有在北京买房子的租金回报率高，在北京这里你买到一个好的别墅或者什么，15%的租金回报率不困难，高档的公寓目前在8%以上绝对能够租出去，10%-12%也可以拿到，同样是受到政策的影响，这三个地方为什么租金回报率有那么大的差异呢？从长期来看，这种高的租金回报率会保持下去。

　　在这个过程中有两个事情可能会发生，一个是租金会逐步回升；一个是房价会逐渐下跌。租金回报率的份额就是资产价格，当资产价格上涨，资金回顺的过程里面，资金回报率就会正常，为什么我认为有这两个趋势发生，现在北京的GDP保持了高速的增长，在2001年当时北京新动工面积的增幅是非常巨大，接近年60%-70%的速度增长，从2003年下半年开始这两个数据有了根本性的变化，投资的增长放缓了15%-20%左右，新盘开工，新盘在售，今天你会发现CBD将要开盘的新盘已经没有那么多了，而过去几年在买的期房，好多在未来两年多会变成现房。这代表着从过去两年北京CBD还有大量可以卖的房子，根据租盘租的比较少的情况，租盘比较多的时候租金会有所下调，可卖的房源少的时候，资产价格会上涨，既然基本判断是这样的时候，实际上现在作为一个国际投资者，如果你的对象是现房或者是准现房的时候，这是一个很好的机会，因为你还有几年可以享受相对比较高的租金，同时你的资产会上涨。

　　奥运之后

　　陈基强：我们这个论坛虽然是2008年奥运会带来的机遇和挑战，其实很多人已经把目光投向了会后，就是在奥运会之后中国的经济会怎么样，在房地产这个领域的发展会怎么样，会持续发展还是会面临很长一段时期的回落，现在不知道哪一位感兴趣要回答一下。

　　罗高波：刚才说了两个结论，我们觉得亚奥特别要重新定位，这个区域的住宅价格会上升。2008年之后，目前妄加的评论不太现实，要看这之后根据我们对历届奥运会会后情况来看，1987年之后是涨了1988年汉城奥运会之后也涨了，1997年是跌了，所以我说是有涨有跌，最可比的是汉城奥运会，第一，中国目前的状况和汉城非常相似，目前正处在从发展中国家向新兴工业化的国家的转化，中国和韩国不仅仅把奥运会看成运动事件同时也是一个政治事件，韩国奥运会后一直涨。

　　政策因素

　　陈基强：很多人在问现在政府、业界对于宏观经济是不是过热产生了非常大的分歧？嫁接到房地产上很多人都认为虽然它不像股市一样是中国经济的晴雨表，如果是过热、如果国家控制，如果有一系列的政策规划是不是会对房地产产业有一定的影响。

　　任志强：去年央行121号文件，我们主要反对是终止消费信贷的问题，只要不终止消费信贷就应该没有问题。5月9日的时候总理开了一个会，我有幸参加了，政府现在最担心的是如果不能控制投资增长，可能就要动消费信贷，如果要动消费信贷可能会对房地产有重大的影响。如果5月份的指标还是下降趋势，可能中央就不会再出台对消费信贷的控制性措施，现有的措施不会影响房地产市场的发展。也可能有一个持续的过程反而使持续的时间更长了，现在最大的问题是供不上电，因为盖出来的房子没有电就很难卖。我想中国政府如果更聪明，不是央求大家节电，而是动员大家来投资能源可能就好了。

　　《国际金融报》 (2004年05月28日 第七版)