上海国际化住宅离世界级居住中心有多远？（地产名人坊）

　　上海城市建设的目标是世界性城市，参照范围不仅仅局限在如新加坡这样的亚洲国家，而是如伦敦、纽约这样的世界公认的国际化大都市，因此所谓的国际化住宅要以此为界定的标准《地产金刊》：

　　上海建设世界级城市的目标，引发了国际化住宅的讨论，您是如何理解“国际化住宅”的？陈基强：上海城市建设的目标是世界性城市，参照范围不仅仅局限在如新加坡这样的 亚洲国家，而是如伦敦、纽约这样的世界公认的国际化大都市，因此所谓的国际化住宅要以此为界定的标准。

　　首先，我认为国际化住宅应该分为两种，一种是在城市中心地带的，比如美国的纽约，洛杉矶，旧金山市中心，英国伦敦或是香港的金钟和中环。这种住宅要能和城市商业群融为一体，给人的感觉是闹中取静，静中带旺。小区的设计要集中体现出高科技和智能化，物业管理水平则要以星级和服务式公寓为标准，而客户来源中境外人士将占到一大部分，在30％左右。

　　另一种是处于城市商业群以外的，拿上海来说就是位于内环以外的独立社区，这部分住宅最主要的主题就是生活化，高质的环境质量，完全不同于工作状态的舒适与惬意。

　　另外，“国际化”需要体现在各个方面，包括独特的景观布局设计，绿色生态环境的建立，人与自然的完美融合，高水平的医疗教育设施，如家庭医疗、心理诊所、双语服务和国际学校等等。小区的物业管理要以住户为中心，举办丰富多样的小区活动来帮助创造家庭内、邻里间互助互爱的融洽气氛。《地产金刊》：

　　作为具有国际视野的专家，您认为目前上海的住宅发展水平与发达国家及地区相比，有多大距离？主要表现在哪些方面？陈基强：

　　我认为住宅水平要能与人的生活水平相匹配，居住水平的提高远远不能超越到人民生活水平之前，因此单就住宅水平进行比较，是没有多大意义的。

　　如果单就住宅的硬件指标来讲，好比建筑材料和施工质量这方面，上海的水平已经与发达国家相差不远了，但从软性指标来说，差距还是比较明显的，小区中居民素质的提高，这不是一朝一夕能够达到的，物业公司对于小区居民管理的模式的转变：由management（管理）向service（服务）的转变也是非常必要的。

　　总体来说，上海住宅已经慢慢向国际级的住宅小区方向发展，包括一城九镇卫星城的建立，降低市中心的建筑密度。如世纪公园这样的大型城市绿化肺的创造，可以与纽约的centralpark相比拟，都是在上海参考了国际大都市发展框架之后逐步体现出来的。《地产金刊》：

　　您认为本土开发商与境外开发商在开发高端物业上是否存在较大差距？对于目前本土开发商移植与克隆国外住宅成风，您如何评价？陈基强：

　　在上海，本土开发商历来是以开发中档和中高档住宅为主的，大概占到总开发的80％，其中单价7000元以下的开发量为2000万平发米，而7000元以上的住宅开发量仅为600万平方米。

　　近年来，一些本土开发商也开始进入到高端市场，但是他们缺乏这方面的经验，因此模仿是必然的，但从国际上高端住宅区的发展来看，成功的最主要因素在于软性指标的提高，而模仿的全部只能是硬件环境，在这方面可以说光靠模仿是没有出路的。

　　我个人的建议是可以结合境外开发商和本土开发商各自不同的优势，加强他们之间的合作，比如卢湾区的永业集团与MorganStanley及新加坡的Centrepoint合作开发的锦麟天地就是一个很好的成功典范。《地产金刊》：

　　上海目前尚未出现一个能与世界著名居住区对话的尖端社区，但上海的地位注定未来将会出现这一社区，佘山、虹桥、陆家嘴滨江和东郊，您认为哪个区域最有希望达到这一目标？陈基强：

　　所谓世界著名居住区应该是靠近市中心但不处于市中心的低密度高档住宅，比如美国加州的比华利山，西林westwood，旧金山的richmanarea，纽约的长岛longisland。

　　按照以上参考，这些区域的住宅还都无法完全满足。但就发展趋势来说，虹桥的古北与浦东的世纪公园板块将部分符合我之前所提到的标准。

　　随着人们对空间要求的不断提高，低密度住宅小区将是发展的必然趋势，如朱家角、安亭和浦江镇。

　　陈基强，基强联行投资管理（中国）有限公司董事总经理，国内房地产投资银行业务的开拓者。一个在上海生活创业多年，曾经在美国、新加坡、香港工作生活二三十年的房地产业界人士，对上海的城市发展的看法传递的是我们这个城市一批不可忽视的中坚力量的呼声。

　　作为“旧香港人，新上海人”的陈基强一直坚持服务大众，回报社会的思想。今年荣获2003年度上海十大杰出经济人物的他，始终将荣誉与进步看作是对自身的鼓励与鞭策，对他个人而言，社会的认可，政府的支持更意味着责任与挑战。

　　《国际金融报》 (2004年05月28日 第六版)