沪地产商要买重庆“烂尾王”

　　本报记者 柯鹏

　　“大开发”的西部热土对于目前本地市场压力巨大的上海地产开发商来说，似乎具有无穷的吸引力。在举世瞩目的“成都地王”拍卖里铩羽而归的上海巨头们并不甘心就此收手，他们又把眼光瞄向了与成都毗邻的重庆，瞄准了“地王”之后的“楼王”。

　　记者昨日获悉，由于本月底重庆市将首次把6幢烂尾楼打包整体拍卖，其拍卖面积和起拍金额都将是重庆有史以来最大规模的一次烂尾楼拍卖，闻风而动的上海开发商已经群情振奋了。据知情人士透露，此次有意参加竞拍的开发商来自全国各大城市，尤其以身携巨款的上海开发商居多。

　　目的接盘重庆“大甩卖”

　　据负责此次拍卖的重庆产权拍卖有限公司一位负责人介绍，此次被拍卖的共有6幢烂尾楼，分布在重庆市中心各大区域，面积共达到近18万平方米，标的参考价目前定在3.3亿元左右。“这一次的单次拍卖面积超过了以往本市所有烂尾楼，参考价格也是远超以往、创下了重庆烂尾楼拍卖的一个天价。”

　　据介绍，此次欲脱手的6幢烂尾楼的物业形态丰富性也在重庆以往烂尾楼拍卖中所未有：酒店、商场、写字楼、公寓，甚至还包括了度假村。另外，此次拍卖与以往最大的不同是，不再采用单栋出售方式而是整体捆绑竞卖。“也就是说，你作为开发商，要么不要吃进，想吃进一幢就得连带买下其他五幢，等于是一个‘烂尾楼王’。可以说，那些胃口小、资金少的重庆本地一些开发商将难以接盘，所以此次是面向全国的一次拍卖。”一位当地拍卖业人士透露，“由于拍卖时间定于本月31日，目前已经有多家全国知名的开发商在紧锣密鼓地和重庆产权拍卖公司密切接触中，包括北京、上海的房产巨头们。特别是上海的开发商态度非常积极，有的已经明确表示参加竞拍，大有不达目的誓不罢休的态势。现在限于行规，我暂时不便透露具体哪家，但肯定是业内知名并且在重庆有或者将有投资打算的沪上名企。”

　　原因上海楼市利润减少

　　是什么让上海开发商对远在千里之外的重庆烂尾楼趋之若鹜？业内人士指出，西部大开发背景下的重庆房市高开高走是直接动力。“这是一个前景非常光明的市场。重庆作为四大直辖市之一，人口众多、经济高速发展，市民对于住宅‘鸟枪换炮’的要求非常迫切；加上外地、外国企业进驻重庆越来越多，其对于写字楼、单身公寓物业的要求也越来越多，这让当地房市热火朝天。特别是，那些可以改成小户型公寓和办公楼的烂尾楼也借此顺风顺水，走上被追捧的快车道。”房产分析师刘青尺表示。

　　一边是西部、特别是重庆的房市透露出强大吸力，一边却是上海房市在政策调控下房价涨势露出疲态，利润空间也有减少趋势———上海开发商在资金困难和“一地难求”的境地中正在探索新的盈利空间。一家曾经成功盘活了一座烂尾楼的沪房企老总向记者表示，由于资金链紧绷和土地政策趋紧，现在要在上海拿到一块“处女地”在政策层面已经难上加难，并且是“心有力而钱不足”；这时西部房市就相对有了吸引力，因为西部房价相对较低、需求量又颇大。“在西部卖房子、接盘烂尾楼，既可以保证用较小的代价、较快的速度获取收益、缓解资金难题，又可以打响沪企的全国品牌，不失为一条生存发展妙计。”

　　回报最高可达200

　　%到西部去，是拿地还是拿烂尾楼？对于上海房企巨头来说，这的确是一个难题。“这应该是因企制宜的事情：对于有强大实力的开发商来说，拿地的好处是‘一张白纸任你描绘’。但由于国家目前对土地审批的政策趋紧，在一段时间内不再新批土地征用指标，还要对现有已经征用而尚未使用的土地储备情况进行调查。这令拿地耗费的时间、精力、金钱都非常巨大，还可能发生‘成都地王’那样的不可测事件———让前期努力付诸东流，这些都是制约因素。”一位业内人士表示。

　　戴德梁行分析师指出，即使在西部拿到地，由于一个正常楼盘从开发到上市起码需两三年，耗时耗力也巨大；而相比较起来，接手烂尾楼就简单得多———不需报建、打地基等前期工作，其重新开发一般只需半年时间和较少资金。“投资烂尾楼方便快捷且门槛较低，利于开发商迅速回收资金，令其因银行惜贷而紧绷的资金链得到放松；同时，投资烂尾楼回报率却可能高达150％至200％，这也是不小的诱惑。”

　　其实，如今全国都在掀起一股烂尾楼“抢购潮”，其抢手的另一原因就是土地政策调整下的土地紧缺成了开发商的心病。“偏紧的土地供应让位于城区的烂尾楼瞬间镀了一层‘金身’。此次重庆推出的一揽子烂尾楼，基本都是重庆中心地段如渝中区等，类型又多种多样，适合各类改造和投资，所以称得上是‘宝地金楼’的概念。”刘青尺表示。

　　投资“明星烂尾楼”风险不小

　　追逐利益不代表可以忽视风险，烂尾楼抢购潮的来势汹汹也不能掩盖其间蕴含的潜在利润损失可能。据重庆产权拍卖公司人士透露，这六幢烂尾楼本身都属于法院委托拍卖的“十九工程”，也就是有十年以上楼龄且久拖未决工程，“特别是华音广场、千禧年酒店、南洋大厦等都是‘明星烂尾楼’，有的甚至已挺立了十几年。”

　　业内人士大多认为，由于这6幢楼建造时间过久，楼的质量不是没有一点问题，加之好几幢楼里还存在租赁关系、产权不清晰等问题，此次拍卖价格应该不会高得离谱，但也不排除会被激烈竞拍“推高”的可能。“可以说，这6栋烂尾楼的优势在于西部、重庆发展的大环境良好，本身所处的地理形势优越，拍卖资质也不存在问题，但它们问题也不少。上海购买者地处千里之外，毕竟不会非常了解来龙去脉，建议他们还是更多结合自己需要，对其升值空间、物业质量、产权关系、周边交通、商业环境进行综合考虑后，再决定是否买进。”刘青尺指出。

　　中原有关人士则表示，从西部现有经济总量和人均消费水平看，该地区经济尚不足以拉动当前水平的房地产需求，东部近年来房地产发展出现“拐点”，投资者目光转向西部，是直接导致重庆、成都等城市房价“虚高”的主因。有关人士也认为，烂尾楼盘下后改造的各种物业，竞争力比不过新楼，在重庆市场上到底能攀上多高房价，攀上后能支撑多久，都还是未知数。“沪上开发商如果忘记了上海这个立足的大本营，只是被投资冲动主导而在西部市场采取赌博的态度以求盈利，我认为并不可取。”一位房产资深专家表示。

　　据中原物业发布的最新报告，去年重庆的房地产市场与东部比，景气度仅次于北京、上海、广州等地，在全国保持领先。

　　而今年重庆的商品房销售价格指数更创近5年新高，更预计今后5年内有近48亿元资金会回笼重庆楼市。