四大部委彻查MALL泡沫度

　　温总理批示“查告”四大部委彻查MALL泡沫度

　　据《21世纪经济报道》消息，该报有关ＭＡＬＬ虚热圈牢银行大量资金的报道，引来行业内广泛关注，也引起了温总理的高度重视，据北京一位知情官员透露，温总理当即批示：由银监会、商务部、发改委、建设部“查告”。随即一场全国范围内的彻查展开。

　　一周前，有关彻查初步结“果”。据银监会、商务部直接参与调查的官员介绍，有关部委的负责人已经开了碰头会，就拿到的数据进行了比对印证，“那个数据比你们报道的还要大！”

　　被提及最多的数字是“2000多亿”，但这还并不是问题的全部，“‘正常’情况下，一个ＭＡＬＬ项目中自有资金占5％左右。”一位同样也在调查的行业权威人士归纳，2000多亿投资中几乎95％的风险由银行承担。

　　“现在很多开发商很紧张。”据与全国各地购物中心接触最多的中国商业联合会购物中心专业委员会（下称“商购会”）人士介绍，他们正忐忑不安地等待那柄“巨剑”将以什么样的方式落下来。

　　联手彻查

　　“‘查告’，不光要调查，还要有结果，还要报告，这体现了温总理重视的程度。”一位知情人士解释。

　　四大部委行动迅速。经过前期沟通后，3月4日下午，银监会、商务部相关司级领导开了第一次碰头会，商购会的有关负责人也列席在座，本次大彻查正式启动。

　　两个部委对调查任务进行了分工。银监会通过其内部系统对购物中心的贷款情况进行重点调查，由于受时间限制，调查计划主要在商购会去年有关报告中所罗列的7个重点城市展开，包括北京、上海、广州、深圳、成都、重庆和武汉。商务部则继续今年1月就已经开始的商业网点调查，面向全国，通过各地经贸委对大型商业设施进行统计梳理。这个调查原本是商务部成立后一揽子计划之一，用意主要在配合即将推行的听证制度，温总理批示后，商务部重点加入了资金来源调查，以备与银监会的调查对接。

　　一批批调查组很快分赴各地，与之同时启动的是，国务院派出10个督查组，分赴全国20个省市，对控制固定资产投资规模等方面进行督查。

　　4月上旬成为调查最紧密的时期，市场一时风起云涌。先是国有商业银行系统传来纷纷自查的讯息，既而是“停贷”的传言和银监会的现场调查，广州、成都、深圳等地的购物中心被纷纷召集开座谈会。

　　决策层对彻查结果迅速反应。就在各调查组带着数据陆续飞回的4月底，发改委于4月30日召开电视电话会议，主任马凯在传达“贯彻落实国务院办公厅关于清理固定资产投资项目的通知精神”时，“大型购物中心”赫然与钢铁、电解铝、水泥等同列，被列入重点清理范围。5月中旬，银监会正副主席刘明康、唐双宁召集四大行行长召开座谈会，表示“固定资产投资增长过快，信贷投放增幅过大”。可怕的增长

　　依据商购会以往的数据，截止2003年底全国省会以上城市购物中心总数为236家，投资总额1700亿元。这两个数字在这次彻查中被大大超越。

　　按照商购会秘书长郭增利的分析，有关部委调查全国购物中心投资总额2000多亿元，应该是以400个网点左右为基数，这意味着相比去年底的数字又增加了100多家，而历史上增速最快的2003年，全年新增数也才不过94家。

　　3个多月就暴增100多家？有关人士分析，以前统计主要是省会级以上城市，但是现在的趋势是购物中心不光在大城市遍地开花，还迅速向二三级城市扩展，这次统计的面相对更全面。

　　然而，即使这个数据也未必完全。据在全国拥有1000多个网点的民间机构也作了一次调查，依靠网上信息的摘编和各地会员对当地情况的汇报，该机构得出的购物中心总数达到了600个左右，以每个投资额5亿元测算，投资总额则应在3000亿元以上。

　　资金和占地需求大、周期长风险高的购物中心，竟然在短短两三年里膨胀到了此等规模，令上海商学院连锁经营管理系主任吴建国等学者为之心惊，他说：“太超前了，把大后天的事都做了。”

　　地方政府热衷于此的根本原因则在于“造ＭＡＬＬ”是短期内可见效的“政绩工程”。

　　5％撬动泡沫

　　这种“政绩工程”的一个可怕之处，是当一些官员得享引资、人气、车流、物流等表面繁荣的政绩时，却把巨大的风险转嫁到了银行的头上。

　　一位曾经在上海某房产公司就职的人士，向记者详解了一家预计投资25亿元的ＭＡＬＬ的融资之道：先用自有资金拿地，对土地用市场价评估升值，再拿政府准许其投资的土地批文到银行贷款，用此贷款来建造，建造完后再拿盖好的楼去银行抵押贷款，用此贷款来营运。

　　在整个项目投资中，只有土地金是开发商出的自有资金，由于是政府看好的项目，开发商往往只需要付出十分低廉的价格就可以拿到土地，由此，绝大部分风险由银行承担。只需极其少量的土地出让金，就可以撬动一个几亿或几十亿的庞大项目，这在财务上美名“杠杆原理”，但是对ＭＡＬＬ却不能适用，据分析，与一般房产项目可以通过出售房产快速回笼资金不一样，ＭＡＬＬ主要依靠租赁获利，风险在于建成后的招商和经营，许多ＭＡＬＬ甚至要10年以上才能收回成本，如果过于超前，就很可能出现招商不到位或客流和消费力不足的情况，例如位于上海浦东小陆家嘴的正大广场，至今依然还有1／3铺面租不出去，这种经营上的差距会直接影响开发商的还贷能力，银行也就很可能出现坏账，“这可能是中央政府这次最担心的事情。”