商铺成为投资创业的烫手山芋（商务分析）

　　沈成飞

　　商铺与创业活动息息相关，小本经营者要找个小铺经营；制造业也要找个门市推介产品；大公司更要找个黄金商铺做品牌宣传。商铺成为了当前创业投资中炙手可热的生意！但专家提醒：要做这项投资切勿轻率，这是一门风险极大的生意。

　　经销商铺和经营其他任何行业都一样，有利润也有风险。但商铺也有不同于一般商品的地方，那就是它一旦建成就比较固定，不可以像一般商品那样更新换代。因此，如果经营商铺成功，其收益甚至比股票、证券更高更稳。而如果经营不当，风险将是巨大的。

　　商铺投资趋势

　　暨南大学商学系主任杨建华认为，商业区可以分为4种：中央商业区，就是一个城市的商业核心；区域性的商业中心，供应一个区域人民的衣食住行、文化、体育等各类商品的需要；社区商业中心，小的便利店、士多，他们可以满足人们日常生活的需要；特色商业区：各类专业市场，如广州的状元坊、流行前线、海印布匹市场等，他们往往以特色经营去满足不同消费人群的需要。

　　杨建华介绍，广州以及珠江三角洲地区，在全国范围内属于发展后劲足、商业气息浓厚，而且人民生活水平高的地区，总体而言是投资商铺的好地方，很多人也看重商铺的经营，据悉近期广州阳光都会的铺位还拍出了每平方米9万元的天价。

　　发展商铺大热，那投资商铺如何呢？据杨建华介绍，目前投资商铺者主要是企业、巨型零售商和中小投资者。现代的大型企业、生产制造商不仅仅关注工厂生产，而且越来越关注产品终端，设有自己独立的销售网点，如手机行业的TCL就曾努力的控制终端市场。巨型零售商，如东芝、沃尔玛、好又多等，因其本身的战略发展目标对商铺的需求潜力相当大，他们关注的是城市规划与自己的发展布局有无冲突。

　　投资成功要素

　　成功开发商铺关键是什么因素？

　　杨建华说：“商铺属于房地产范畴，对它来说最重要的第一是地段、第二是地段，第三还是地段。”地段与城市规划有直接的关系，比如广州的天河城以前也是一个比较冷清的地方，现在却成了繁华的商业中心，以前最繁华的南方大厦现在却风光不再。交通对地段的影响也很大，现在的石牌东、石牌西将有贯通的趋势，因为地铁将从此经过使然。

　　筑好巢之后如何引凤，是开发商首先要着力解决的问题。杨建华说：“有影响力的品牌企业是它们首先征招的对象。”因为巨型的国际知名品牌商如好又多、吉之岛、麦当劳、沃尔玛等的入住，作为核心力量他们不仅为商铺打出了名声，还可以起到“模范带头作用”，中小投资者就会跟风而进。

　　其外，杨建华还认为商铺应该有各自不同的定位，专业特色相当重要。比如电脑城、电器城，利用商品同类集中的策略，造成其成行成市的集中规模，使得消费者对商品有更多选择的余地和自由，从而招徕更多的顾客。也是投资者相当重视的一个因素。然而专业市场会不会因为同行竞争太激烈而造成两败俱伤，甚或“同归于尽”呢？杨建华认为这不可能，商铺讲究的是人气。比如香港的女人街，大家各有各的定位，有人卖服装，有人卖皮包，有人卖皮鞋，有的以价格取胜，有的以品牌见长，有的靠质量争强。因此在这样的商业中心，很多商铺同时经营女人物品，却同时可以各赚各的钱。

　　关注投资风险

　　然而经营商铺也需要有独特的眼光，因为商铺的巨大投资和其不可变性，导致商铺的经营中有诸多的不确定因素。杨建华说，商铺周围地区的规划布局如何，是否适合商铺发展，竞争程度如何，招商有无困难？开发商都要充分的考虑。商铺首先的对象———巨型零售商都比较注重其自身商业网点的布局，它不同于以往的广百、友谊、新大新等，用一家的力量就可以建成一个商业中心，而是采用网络式连锁经营，通过设立分店，将品牌伸展到全国乃至全世界。因此对于这样的零售商，商铺的开发位置能否和俘们的战略布局相一致，政府对这一地区未来的规划如何？是他们首要考虑的问题，商铺密集型的地方就不利于招徕巨型零售商。

　　对处于劣势地位的中小投资者，杨建华建议：“中小企业要能够判断商铺未来升值的潜力，它能否越做越旺。比如现在北京路的商铺，顶手费就是十万八万。”但这种判断又是建立在对城市未来规划、地方消费习惯，以及地区商业气息敏锐把握的基础之上。

　　《市场报》 (2004年05月25日 第二十五版)