王丹尼 上海的房地产市场最近可谓冷风频吹，4月26日上海市人大刚刚表决通过了停止个人住宅期房转让政策，又一项房地产市场———征收物业税又开始初露端倪。据了解，目前有关方面的确正在讨论按月征收物业税的方案，预计7月左右就会向上海市政府提交。
和期房限转政策一样，征收物业税也是参照了香港的有关做法。物业税降低了房地产开发的成本，以前一次性缴纳的税费将改为长期支付。
这一举措如果出台对于房产炒家将是又一致命性的打击。据上海市政府对外公布的数据显示，上海投资性购房目前比重约16.6％。但业内人士估计真实的数字远远不止这个数。在上海市少数区域和个别楼盘中，投资性购房比重相当高，超过警戒线。业内人士估计，实际数字应该是将近政府的3倍。
但部分上海房地产以及金融业的人士提出了一些看法。上海新典房地产开发有限公司总经理祝君康认为，“物业税”就是把房地产开发商向国家交纳的土地出让金分一部分或全部由购房者在购买房子之后自己逐年交纳，这样会引发两个问题，第一个就是购房者承受能力不一样，在购买了房子以后，如果没有足够的钱每年交纳物业税，房子的所有权就会改变，这批人数量增加，就会引发社会问题，给政府带来压力，所以政府的风险会增大；第二个问题是房地产开发商可能会把降下来的房价“吃掉”，造成购房者的房价实际上没有下降，而又增加了物业税负担。
目前土地出让金占房价的20％—30％，这部分房价的下降数额，会被市场哄抬房价冲击掉，房地产商根据需求调整房价，最后房价还是回到原来的水平，而买回房子的业主今后还要每年付物业税，造成明降暗升。所以他个人认为这个方法比较难执行好，惟一的好处是政府部门有一笔长期稳定的土地出让金收入，目前土地资源越来越少，长期收益一定比一次性收益好，土地使用年限一般都是50年以上的，所以周转期很长，长期循环收费对政府部门比较有利。
上海银行上财支行副行长张维认为：“物业税”假如推出的话，对于两种人有一定的吸引力，一种是资金实力强，预期好的人，他有买房子的资金能力，而且工作不错，未来也没有发生重大变化，收入一直维持在较高的水平，这种人首期可以少付点，手头资金有点剩余，可以灵活机动，他们会比较赞同“物业税”；另一种人是目前收入可以，但由于工作年限不长，结果资金较少，但预期较好，将来逐年付款没有问题，这种人由于买房门褴降低，而加快走进买房队伍。但是，这个方法对于社会上大多数本身存钱不多的人而言，是不可能刺激他们的购房欲的，满足最基本的生存是最重要的。而对于那些有钱想购房作为投资的人群来说，他们本身对于前期投资和后期收益有一个估计，会算好了才买，而且目前社会上真正投资的人前几年都已经买好了。
上海诚天房地产经纪有限公司销售经理陈新华认为，作为房地产销售而言，推出“物业税”之后房子的销售价会适当下降，从总体上说会吸引一部分人提前买房，这对房产销售的一种刺激，但是“物业税”的执行效果显现出来会有很长一段时间，目前的房地产公司土地出让金早已操作掉了，要等将来再开发的时候才会用“物业税”代替土地出让费。
有专家分析，在目前的房价中，税费及房产商利润占到了60％，建筑成本只占40％。中国一直一次性征收包括土地出让金在内的税费，若开征物业税，意味着把一次性征收的税费在房产保有期间分批缴纳，一般为70年。上海果真出台开征物业税措施，上海房价不一定像外界猜测的会狂跌40％，但至少上海房价将有一个不小的调整，这对上海的房地产市场的走势无疑将有着非常大的影响。
《市场报》 (2004年05月25日 第十五版)
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