银根收紧对房地产市场的影响（专家视点）

　　陈立民

　　中国政府决心减速

　　种种政策信息表明，中国政府决心让经济减速。

　　2004年4月27日，银监会发布“窗口指导”，通知各商业银行不要在5月份来临前突击发放贷款。

　　其实，此次突击停贷行动并非无迹可循。事实上，在过去7个月内，中国人民银行已经三度对法定存款准备金率进行调整：2003年9月，上调一个百分点至7%；2004年3月，实行差别准备金率制度，即按个别金融机构的信贷能力而采取不同的准备金率要求；2004年4月，再次上调半个百分点至7.5%—8.0%。1%的存款准备金，约相当于1500亿元。上调1.5个百分点，融资市场便减少约2250亿元的贷款额度。

　　就此番央行举措，央行副行长吴晓灵在4月的博鳌论坛上评论说：“如果大家都想和央行对着干，最终结果，便出现连央行自己都不愿意看到的强硬货币政策出台。”

　　在这“减速”国策当前，近年全线飘红的房地产市场自必首当其冲。国务院近期发出的通知，对房地产开发（不含经济适用房项目）等相关行业的固定资产投资项目资本金比例，由20%提高到35%及以上。此举无疑是希望从源头上将银根抽紧，遏制过度投资。

　　银根紧缩影响地产投资

　　从宏观经济层面看，自1999年以来房地产开发贷款占整体金融机构贷款余额的比重呈逐年上升态势（参考附图）。

　　从附图可见，房地产贷款至去年为止已占了整体贷款的20%强。反观国内房地产开发的模式，资金来源几乎60%—80%依赖银行贷款。且看看国外房地产行业的融资结构：银行债权融资10%—15%，而股权和各种直接融资则占70%。与国外开发模式相比，国内银行所承受的风险明显偏高。

　　过去几年来，房地产开发商借银行贷款以大量消耗土地、钢铁、水泥等社会资源，一旦出现市场逆转、行业萎缩，其行业风险将由商业银行承担，并最终转化为整体金融市场和社会的风险。

　　如今，中央决心减速，且矛头直指房地产业，开发企业和投资者应如何应对？

　　房地产新方向

　　国家统计局数据显示，在央行的降温手段影响下，今年前4个月中国房地产投资增幅明显下降。2003年1—4月房地产投资平均增幅34.6%，而今年4月份的增幅已明显下降至22.8%。

　　在无法获得廉价、充分的资金供给后，各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张。国家政策面对地产控制的加紧，将导致开发成本增加、投资利润率降低。

　　如何扩大自身融资渠道，并借此储备相当土地等上游资源，已成为众多地产开发商近期最为关注的焦点。

　　国外资金一马当先，借此东风先拔头筹。最近，海外基金公司和投资银行均非常看重这个机会并纷纷来华探路。新鲜例子如，摩根士丹利（MotganStanley）与上海复地（集团）合作投资5000万美元，打造上海“复地雅园”；新加坡腾飞基金（Ascendas）收购并开发上海腾飞大厦。仲量联行作为世界性的房地产顾问，最近受国际投资机构所托，寻求迅速进入国内房地产市场的需求亦明显上升。

　　不过，由于中国政策不够透明，市场操作、金融限制较多，加上房地产市场相对不成熟，国外基金大规模进入仍存在一定困难。因此，在考虑项目的基本强弱因素之外，国际投资机构往往更会以国内合作对象的企业形象、专业性和市场化程度来判断投入合作与否。

　　对开发商的启示

　　如今，当政策转向，市场再非一面倒看好时，开发商不得不重新部署、整合资源，以面对新一轮的竞争局面。

　　当然，个别企业由于自身竞争力与局限的不同，理应采取不同的应对方法。对于资金链紧张或者开发能力比较薄弱的企业来说，最佳的反应恐怕是观望，甚或割肉求售。对于资金充裕或者经营有道的企业而言，现下却似乎是扩张的良机。

　　无论如何，暴利时代已经结束，房地产市场亦受制于地心吸力。眼下，我们需要对资金、土地等资源作更合理的利用，寻求低耗能的开发方式，采取更专业化、市场化的运作模式。更进一步说，就是冲出国门，与国际知名的房地产投资、管理公司加强合作，一方面扩大资金的来源，另一方面为项目的市场打开一条国际性的出路。

　　从今往后，市场的亮点不再集中在住宅，而将包括办公楼和商铺等商业物业。国际资金和有实力的开发商将向更稳定、更长期的投资发展，而优质写字楼和商铺的长远投资价值往往更高，故将持续走强。此外，一些地段较佳、品质较好的“烂尾楼”将出现新一轮的收购开发热潮。

　　（作者为仲量联行中国区董事）

　　《国际金融报》 (2004年05月24日 第十版)